Institucionální pronájem funguje v polském právním systému téměř 3 roky. Přesto ne všichni vlastníci a nájemci nemovitostí znají řešení, která se tam používají. Co je to institucionální nájemní smlouva?

S tím, jak dozrává nájemní trh v Polsku, roste i situace dodavatelů z hlediska právních předpisů. Bohužel, nájemní řády byly dlouhou dobu nejen nepřesné, ale také anachronické a diskriminační vůči vlastníkům bytů.

Úskalí pronájmu

Jde o zákon o ochraně práv nájemníků a bytových prostředků obce.Léta jen on a občanský zákoník upravovaly problematiku nájmu. Zákon byl napsán v roce 2001 tak, aby co nejvíce chránil nájemníky před zneužitím jejich silnějšího postavení a změnou „pravidel hry“ ze strany pronajímatele. V praxi byla jeho pozice extrémně oslabena do té míry, že pouhé vypovězení nájemní smlouvy v situaci, kdy se ukáže, že nájemce porušuje pravidla společenského soužití nebo je prostě nepoctivý, se ukazuje být předmětem mnoha výhrad; což prodlužuje proceduru a může jen zvýšit finanční ztráty.

Podle čl. 11 sec. 2 uvedeného zákona, nejpozději jeden měsíc předem, ke konci kalendářního měsíce, může vlastník právní vztah ukončit, pokud nájemce:

  • přes písemné upozornění nadále užívá prostory v rozporu se smlouvou nebo v rozporu s jejím účelem nebo zanedbává své povinnosti a tím připouští vznik škody nebo ničí zařízení určená k běžnému užívání obyvateli nebo hrubě nebo soustavně porušuje domovní řád a znepříjemňuje používání jiných prostor, nebo
  • je v prodlení s placením nájemného, jiných poplatků za užívání prostor nebo poplatků nezávislých na pronajímateli účtovaných pronajímatelem pouze v případech, kdy nájemce neuzavřel smlouvu přímo s poskytovatelem energií nebo služeb , alespoň po dobu tří celých platebních období i přes písemné upozornění na úmysl právní vztah ukončit a stanovení dodatečné měsíční lhůty k úhradě pohledávek po splatnosti a aktuálních pohledávek, nebo
  • pronajal, dal do podnájmu nebo dal prostor nebo jejich část k bezplatnému užívání bez požadovaného písemného souhlasu vlastníka, nebo
  • využívá prostory, které je třeba uvolnit z důvodu nutnosti demolice nebo rekonstrukce budovy, s výhradou čl. 10 sec. 4.

Jak vidíme, pokud nepoctivý nájemce neplatí nájemné, je pronajímatel povinen čekat až 4 měsíce, aby mu dal měsíční výpověď. Takže to dopadá tak, že dlužníka "rosteme" 5 měsíců.

Ještě horší je, že pouhé ukončení v praxi nic nedělá. Pokud se nájemník nechce vystěhovat, nemáme právo je z našeho bytu vystěhovat. V žádném případě nesmíme použít násilí a nepomůže ani přivolání policie, protože policie nebude rozebírat ustanovení smlouvy a platby na účet. Nemáme právo měnit zámky nebo odpojovat inženýrské sítě. Jediné, co nám zbývá, je soudní žaloba a verdikt, což znamená i roky čekání, až nepoctivý nájemník byt opustí. I po vynesení rozsudku se případ může protáhnout. V Polsku takzvané vystěhování na ulici neexistuje. Pokud nájemce nemá kam jít a nemá přidělené sociální bydlení, musí obec označit náhradní bydlení. Když takový není, soudní vykonavatel exekuci zastaví.

Je snadné si představit, co to znamená pro pronajímatele. Pokud navíc reguloval např. splátky úvěru na byt s příjmy z pronájmu, může pro něj nesplácení a zároveň nemožnost prodat nemovitost (divoký nájemník uvnitř) v praxi znamenat finanční katastrofu.Čas od času se v médiích objeví články a zprávy o nepoctivých nájemnících, kteří jsou nepotrestáni.

Pro koho je příležitostný pronájem a pro koho ústavní pronájem

V roce 2010 došlo k tzv příležitostná nájemní smlouva. Nejprve se to týkalo pouze fyzických osob, po novele v roce 2013 mohly takové smlouvy podepisovat i firmy, ale další novela v roce 2017 vrátila předchozí stav. Pro půjčovny je připraven zvláštní předpis, tedy ústavní pronájem.

Co je to příležitostný pronájem? Proč je to nejbezpečnější transakční vzorec pro fyzickou osobu, která vlastní nemovitost? Protože nájemník hned na začátku uvede byt, do kterého se dobrovolně vystěhuje, pokud dostane výpověď například z důvodu neplacení. Příležitostná nájemní smlouva je zpravidla smlouvou na dobu určitou, maximálně 10 let.

Klíčové k celému případu je prohlášení nájemce podepsané ve formě notářského zápisu o dobrovolném podrobení se výkonu rozhodnutí a vyklizení prostor ve stanovené lhůtě v případě předčasného ukončení smlouvy.Nájemník navíc prohlašuje, že má kam jít. Označí byt, do kterého se bude stěhovat, a navíc doloží prohlášení majitele této nemovitosti, že si ho vezme pod svou střechu. Příslušná ustanovení lze nalézt v čl. 19a bod 2 zákona o ochraně práv nájemníků a bytových prostředků obce.

Jak uzavřít příležitostnou nájemní smlouvu - vzor smlouvy>

Co tato nařízení znamenají v praxi? No a to je tak všechno, že pokud nájemce nedodrží smlouvu a nebude chtít byt vyklidit, vlastník automaticky žádá soud o vydání notářského zápisu s doložkou vykonatelnosti. Pokud bude vyhověno, může soudní exekutor vstoupit do žaloby. Není potřeba soudní příkaz. Další důležitá věc - vystěhování v tomto případě není omezeno ani zimními měsíci, ani vystěhováním nezletilých či těhotných žen.

To vše výrazně zkracuje cestu agónií s prosazováním svých práv při podpisu "obyčejné" nájemní smlouvy.Je pravda, že občasný pronájem znamená více formalit a nákladů (notářský poplatek za sepsání listiny a hrubý výpis z ní je asi 342 PLN), ale nakonec případ stojí za svíčku. Nájemce - pokud má čestné úmysly - by se takovému pronájmu neměl vyhýbat.

Co je to institucionální pronájem? Zatímco příležitostný pronájem je určen fyzickým osobám pronajímajícím svůj byt, institucionální pronájem mohou využít podnikatelé, kteří provozují podnikatelskou činnost spočívající v pronajímání bytů a mají ji registrovanou příslušným kódem PKD.

Regulace v této oblasti je reakcí na další vývoj nájemního trhu, který za pár let překonal vzdálenost, kterou západní trhy urazily za desítky let. Pronájmem se profesionálně zabývá stále více firem. Budují se taková zařízení, jako jsou soukromé ubytovny, apartmány, aparthotely, domovy důchodců atd. Všechny tyto projekty jsou emanací rozvíjejícího se institucionálního nájemního trhu.K tomu je třeba přidat výstavbu v rámci státních programů, jako je Mieszkanie Plus nebo Fond Byty k pronájmu. Vzorec institucionálního pronájmu byl vyvinut s ohledem na tyto investice.

Co je to institucionální pronájem

Institucionální pronájem je řešení podobné příležitostnému pronájmu. Smlouva o institucionálním nájmu se podepisuje na dobu určitou (zde max. 30 let), nájemce dále podepisuje notářský zápis, ve kterém se dobrovolně podřizuje výkonu rozhodnutí a zavazuje se vyklidit prostory v případě dřívějšího ukončení nájemní smlouvy. dohoda. Co je však nesmírně důležité: rozdíl oproti příležitostnému nájmu je v tom, že vlastníkem bytu nemusí být pronajímatel, tedy firma, a značně se zjednodušily formality k zaručení urychleného vyklizení v případě potřeby.

V případě ústavní nájemní smlouvy není nájemce povinen uvést byt, do kterého se vystěhuje, pokud mu bude dána výpověď.Také nemusí dokládat prohlášení o přijetí pod svou střechu od vlastníka toho bytu. Místo toho by v institucionální nájemní smlouvě mělo být uvedeno, že si je nájemce vědom toho, že nemá nárok na sociální bydlení nebo dočasné ubytování, a vzdává se jakýchkoli nároků vůči obci v tomto ohledu.

Daň z nemovitosti: sazby. Kolik zaplatíme, až budeme mít byt nebo dům?

Díky tomu se formality zjednodušily na minimum a ochrana pronajímatele je ještě větší, protože se nájemce zavázal opustit byt bez ohledu na to, zda má kam jít, nebo ne. U příležitostných pronájmů vždy hrozí, že ten, kdo prohlásil, že si nájemce vezme pod střechu, si to rozmyslí nebo byt prodá. Samozřejmě – pronajímatel se o tom nedozví. V tomto případě musí počítat s poctivostí a spolehlivostí nájemce. Ten by měl zaprvé na věc upozornit pronajímatele a zadruhé – najít si jiné místo pro případ, že by se musel vystěhovat.V ústavním pronájmu už na tom nezáleží.

Smlouva o institucionálním pronájmu rovněž specifikuje finanční podmínky. Uzavření smlouvy může být podmíněno zaplacením zálohy nájemcem. Je stanovena jeho horní hranice – nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného uvedeného ve smlouvě. Po skončení institucionální nájemní smlouvy má pronajímatel jeden měsíc na vrácení kauce snížené o případné srážky plynoucí například z dlužného nájemného nebo nákladů na vymáhání, které pronajímateli vznikly.

V institucionální nájemní smlouvě zase musí být přesně popsána pravidla pro zvýšení nájemného (například procentní navýšení), pokud se sazba změní.

Institucionální daň z pronájmu

Od 1. ledna 2021 si podnikatelé pronajímající nemovitosti mohou zvolit zvýhodněnou formu zdanění svých příjmů z institucionálního pronájmu, což je jednorázová částka za evidované příjmy (před tímto datem si mohli zvolit zdanění pronájmu pouze základ daňového sazebníku nebo rovné daně).Paušální částkou bylo zatím možné vypořádat pouze soukromý pronájem, vedený mimo podnikatelskou činnost.

Paušální částka, stejně jako v předchozích letech, je:

  • 8,5 % z výnosů ve výši 100 000 PLN a
  • 12,5 % výnosů z přebytku nad 100 000 PLN.

Vstupem výše uvedené změny v platnost by měly být ukončeny spory mezi pronajímateli a finančním úřadem, které se táhnou řadu let a často končily u soudů. Obvykle se scvrkávaly na to, zda daný pronájem (např. více bytů) byl již podnikatelskou činností nebo zda se stále jedná o soukromý pronájem, tedy činnost spadající do běžné správy soukromého majetku.

Právní základ:

  • Zákon ze dne 21. června 2001 o ochraně práv nájemníků a bytových zdrojů obce (tj. Sbírka zákonů z roku 2020, bod 611)
  • Zákon ze dne 5. června 2020, kterým se mění zákon o daních z příjmů fyzických osob, zákon o dani z příjmů právnických osob, zákon o paušální dani z příjmů z některých příjmů fyzických osob a některé další zákony (Sbírka zákonů z roku 2020 r.poz. 1065)

Kategorie:

Provoz domu