Aukce realitního exekutora - kdo se může dražby zúčastnit, jaká je nabídková kauce a vyvolávací cena? Jak koupit pozemek v exekučním řízení, tedy dražbou.

Prodej nemovitosti formou aukce může proběhnout:

  • v soudním řízení - vedeno soudním exekučním orgánem, tj. soudním exekutorem, nebo
  • ve správním řízení - vedeno správním exekučním orgánem, tedy daňovým exekutorem. Tato možnost existuje od roku 2011

Může nastat situace, kdy soudní vymáhání převezme správní vynucovací orgán a naopak. V případě tzv Na souběhu exekuce jej přebírá orgán, který řízení zahájil dříve. Nejběžnější a nejznámější je však vymáhání nemovitostí prováděné soudními exekutory.

Aukce soudních exekutorů - jak se o nich dozvíme

Soudní exekutoři jsou povinni umístit oznámení o dražbě na webové stránky Národní exekutorské rady v záložce Aukce soudních exekutorů. Tyto informace jsou navíc vyvěšeny na vývěskách městských či obecních úřadů a příslušných soudů (v jejichž obvodu se dražené nemovitosti nacházejí). Často jsou také zveřejňovány na webových stránkách těchto institucí.

Soudní exekutoři vyvěšují oznámení o soudních dražbách nemovitostí v sídle finančního úřadu a úřadu příslušného územního samosprávného celku, a pokud je jejich hodnota odhadnuta na více než 83 600 PLN - vyvěšují je i v nejčtenější časopis v daném městě.

Aukce soudního exekutora, jak to vypadá

Exekuci proti nemovitostem provádějí soudní exekutoři na základě ustanovení občanského soudního řádu: v běžném nebo zjednodušeném režimu. Zjednodušené vymáhání znamená méně formalizované řízení a nevyžaduje zapojení soudu, a tedy v konečném důsledku rychlejší uspokojení věřitele.

Soudní exekutor je povinen provést dražbu nemovitosti ve zjednodušeném řízení, jedná-li se o nezastavěnou nemovitost nebo je na ní rozestavěný bytový či komerční dům (v době podání žádosti o zahájení vymáhání, oznámení o dokončení stavby dosud nebylo učiněno nebo nebylo učiněno se žádostí o kolaudaci ve smyslu stavebního zákona). Povahu nemovitosti (zastavěnou či nezastavěnou) zkontroluje soudní exekutor v centrální databázi katastru nemovitostí a hypotečních rejstříků a na základě toho určí způsob exekučního řízení.

Pokud se při popisu a posouzení nemovitosti ukáže, že nesplňuje podmínky pro prodej ve zjednodušeném řízení, požádá soudní exekutor příslušný soud o stanovení termínu dražby nemovitosti dle běžný postup.To se může stát, když budova není uvedena v katastru nemovitostí a hypotečním rejstříku a po prohlídce se ukáže, že se nachází na pozemku a doklady ukazují, že byla dána do užívání.

V běžném režimu musí být provedena dražba zastavěných nemovitostí (s budovami uvedenými do užívání v souladu s ustanoveními stavebního zákona), bytových a nebytových prostor, jakož i statků. Nejedná se však o nesrovnalost, pokud se takto prodá nezastavěná nemovitost. K tomu dochází u mnoha soudů, kde soudní exekutoři odmítají provádět zjednodušené dražby a dozorující soud s tím souhlasí. Tato řízení jsou však delší a mohou působit v neprospěch věřitelů, kteří mají za současného právního stavu velmi omezené právo vymáhat své pohledávky.

Zabavení nemovitosti soudním exekutorem a příprava na zjednodušenou dražbu

Po obstavení nemovitosti a zapsání výstrahy do příslušného katastru nemovitostí a hypotečního rejstříku vedeném k nemovitosti podléhající výkonu soudní exekutor vyzve dlužníka k uhrazení dluhu, aniž by mu k tomu stanovil lhůtu. (jiný než v obvyklém režimu).Ihned přistoupí k popisu a ocenění nemovitosti na základě ocenění provedeného znaleckým odhadcem (zapsaným v seznamu soudních znalců).

Pokud soudní exekutor zabavil nezastavěné pozemky, které nejsou zatížené, ve prospěch třetích osob (např. doživotní renty, pozemky nebo osobní věcná břemena, nájem nebo leasing), může nejprve nemovitost nabídnout k prodeji z ruky. Věřitel nebo dlužník pak může určit kupujícího. Vyvolávací cena této nemovitosti nesmí být nižší než hodnota posudku. Na používání tohoto prodejního režimu je pouze jeden měsíc od data popisu a posouzení. Po této lhůtě lze nemovitost prodat pouze ve zjednodušené dražbě a v případě jejího prodeje v rozporu s touto lhůtou bude její koupě neúčinná a soud odmítne přiznat vlastnictví.

Soudní exekutor musí o plánované dražbě nemovitosti ve zjednodušeném exekučním řízení veřejně informovat a vyrozumět účastníky řízení. V oznámení dražby soudní exekutor uvede následující údaje:

  • datum, čas a místo dražby nemovitosti;
  • výše požadované ceny;
  • podmínky aukce - kdo může být dražitelem, do kdy a v jaké výši musí zaplatit dražební kauci.

Je také nutné specifikovat předmět aukce, tedy uvést údaje o nemovitosti: lokalitu, výměru a pozemek a číslo hypotečního rejstříku. V oznámení se navíc zmiňuje, že práva třetích osob nebudou pro kupujícího bez výhrad překážkou pro provedení dražby a výhru, pokud tyto osoby nepředloží před zahájením dražby důkazy o tom, že podaly protiexekuční žalobu. akce.

Pozor! Nesprávné poučení v oznámení může mít za následek neplatnost dražby a v důsledku toho odmítnutí udělení vlastnictví nemovitosti (bohužel s tím i ztráta dražební jistoty). Soudní vykonavatelé jsou však profesionálové a málokdy se stane, že bude oznámení nesprávné.

Osoba, která se chce zúčastnit dražby nemovitostí soudního exekutora, musí složit kauci nejméně 24 hodin před dražbou a nedodržení této lhůty má za následek vyloučení z účasti.

Soudní zjednodušená dražba nemovitosti - vyvolávací cena a záloha

Dražbu nemovitosti ve zjednodušeném exekučním řízení provádí soudní exekutor ve své kanceláři. Nejprve otevře výběrové řízení a uvede podrobnosti o nemovitosti k prodeji exekucí.

Poté uvádí cenu hovoru (v 1. termínu je to ¾ předpokládané hodnoty) a výši nabídkové kauce (jedná se o 1/10 předpokládané částky). Jistota nabídky, známá také jako záruka, se neuskuteční, pokud je součet odhadu nižší než 5 000 PLN. Věřitel ji nesmí předložit, pokud jeho pohledávka nemá hodnotu nižší než výše nabídkové jistoty a je-li pohledávka nižší než nabídková kauce - může mu být snížena.

Kdo může dražit u soudního vykonavatele

Soudní exekutor dále kontroluje údaje dražitelů a správnost jimi zaplacené kauce a shromažďuje od nich prohlášení, zda splňují nabídkové podmínky.

Vyplatí se vědět, že se nemůžete zúčastnit soudní dražby nemovitosti:

  • dlužník,
  • soudní vykonavatel,
  • jejich manželé,
  • děti, rodiče a sourozenci,
  • osoby přítomné na aukci v oficiální funkci
  • nebo dražitel, který nesplnil podmínky předchozí aukce.

Uchazeč může být zastupován zmocněncem, plná moc však musí mít formu notářského zápisu (to je povinné u obchodů s nemovitostmi), kde budou uvedeny přesné údaje o udělení plné moci. , zmocněnce a podrobný popis nemovitosti, ke které je oprávněn kupovat, a také datum konání dražby. V této podobě nemusí být pouze plná moc udělená advokátovi nebo právnímu poradci.Pro konání dražby nemovitostí soudním exekutorem stačí, aby se dostavil alespoň jeden dražitel.

Každý z uchazečů může navrhnout cenu vyšší, než je nabídka jiného uchazeče, rozdíl však nesmí být menší než 1 % vyvolávací ceny zaokrouhlené na celé zloté (např. když je vyvolávací cena 10 000 PLN a jeden uchazeč navrhuje 12 000 PLN, druhý může cenu překonat minimálně o 100 PLN). Nemovitost v aukci nelze prodat pod vyvolávací cenu.

Dražbu nemovitosti provádí a dohlíží na ni soudní exekutor, ten je rovněž povinen zaznamenávat její průběh pomocí zařízení zaznamenávajícího obraz a zvuk.

Finále aukčního prodeje je oznámením navrhované ceny soudním exekutorem (poprvé, podruhé a potřetí). Po trojím vyhlášení kupní ceny je prodej nemovitosti přibit a ostatní zájemci již nemohou nabídnout vyšší cenu. Částky zaplacené zálohy se jim vrací.Podmínkou koupě nemovitosti v dražbě soudního exekutora „vítězem“ je zaplacení zbývající kupní ceny (cena navržená při dražbě minus dražební kauce) a – co je důležité ve zjednodušeném režimu – musí být provedena v den dražby nebo nejpozději následující den. Nedodržení této lhůty znamená ztrátu dražební jistoty a zákaz účasti v další dražbě této nemovitosti. V tomto případě se nemovitost "vrací" do opakované dražby.

Vzhledem k tomu, že dražba nemovitosti soudním exekutorem ve zjednodušeném režimu má být rychlým a efektivním postupem, může v průběhu dražby podat stížnost na postup soudního exekutora pouze dlužník a věřitel. Toto právo uchazeči nemají. Nejsou-li podány žádné stížnosti, soudní exekutor provádějící stížnost vydá rozhodnutí, kterým potvrdí prodej nemovitosti, uvede podrobnosti o nemovitosti, konečnou kupní cenu a údaje o kupujícím. Takové rozhodnutí o přibití je konečné, což znamená, že se nelze odvolat.

Po zaplacení kupní ceny kupujícím předá soudní exekutor spisy příslušnému okresnímu soudu.Pokud soud (v exekučním řízení se rozumí soudce i soudní referent) neshledá v řízení žádné nesrovnalosti, vydá rozhodnutí o přiznání vlastnictví k nemovitosti, které kromě údajů o nemovitosti a kupujícího, obsahuje prohlášení, že kupní cena byla v plné výši zaplacena. Absence takového prohlášení je vadou a nemá za následek nabytí vlastnického práva k nemovitosti.

Může se stát, že v první termín a za uvedenou kupní cenu nikdo nechce koupit nemovitost v aukci. Poté se koná druhá dražba nemovitosti, ovšem se sníženou vyvolávací cenou. To je polovina odhadní hodnoty nemovitosti (nižší než v běžném režimu). Soudní exekutor však nemůže vyhlásit 2. termín dražby, pokud věřitel v tomto směru nepředloží výslovnou výzvu do 2 týdnů ode dne, kdy mu v 1. termínu neprodal nemovitost.

Soudní dražba nemovitostí v běžném režimu

Po obstavení majetku soudní exekutor vyzve dlužníka k uhrazení dluhu ve lhůtě 2 týdnů.Teprve po jeho uplynutí může soudní exekutor přistoupit k vypracování popisu a odhadu. Po nabytí právní moci popisu a odhadu (odvolací lhůta je 2 týdny) může soudní vykonavatel požádat soud o stanovení data první dražby.

Pozor! Podle Čl. 9521 § 5 občanského soudního řádu se v době pandemie a 90 dnů po jejím skončení nekoná dražba bytu nebo pozemku zřízeného s bytovým domem, který slouží k uspokojení bytových potřeb dlužníka. Soud proto odmítne stanovit termín takového výběrového řízení. Výjimkou jsou situace, kdy věřitel podal návrh na výkon rozhodnutí před nabytím účinnosti výše citovaných ustanovení.

Soudní exekutor je povinen - jako ve zjednodušeném režimu - vyrozumět účastníky řízení o termínu dražby nemovitosti a vyvěsit příslušné oznámení. Dražba nemovitostí probíhá v budově soudu pod dohledem soudce nebo soudního referenta.Jeho průběh je zaznamenáván pomocí obrazového a zvukového záznamového zařízení.

Nabídkové podmínky (výše nabídkové kauce, datum platby) a pravidla pro navýšení ceny jsou stejná jako ve zjednodušeném režimu. Pokud se v první aukci nenajdou zájemci o koupi nemovitosti, koná se druhá aukce. V běžném režimu musí být jmenován také na výslovnou žádost věřitele. Ve druhém termínu dražby nemovitosti je vyvolávací cena 2/3 odhadní částky, je tedy vyšší než ve zjednodušeném řízení.

Stížnosti na postup soudního exekutora v průběhu dražby nemovitosti až do jejího ukončení se ústně hlásí soudci nebo soudnímu referentovi dohlížejícímu na dražbu, který je neprodleně řeší. Stížnost je otevřena širší skupině oprávněných osob: věřiteli, dlužníkovi a dražitelům. V soudní praxi je to často pole pro zneužívání. Jsou lidé, kteří před přihozením nemovitosti, na které se nehodlají podílet, zaplatí zálohu a nutí k tomu další zájemce.náhradu, tedy určitou částku, za kterou nezdraží nemovitosti v soudní síni. Když zájemce o koupi nemovitosti s takovým obchodem nesouhlasí, navýší v průběhu dražby kupní cenu nebo podá stížnosti na její průběh za účelem maření. Takové jednání je samozřejmě trestným činem a mělo by být nahlášeno policii nejlépe ihned po obdržení takové „nabídky“.

Po dražbě nemovitosti soudní exekutor oznámí, kdo nemovitost koupil, a soud určí, zda dražba proběhla správně. Při splnění všech podmínek vydá rozhodnutí o kolaudaci s uvedením údajů o nemovitosti, kupujícího a kupní ceny. Dále poučuje přítomné na dražbě o opravných prostředcích, které mají účastníci exekučního řízení (dlužník, věřitel a dražitelé).

Soud může potvrzení odložit v případě, že byla podána stížnost na činnost v průběhu dražby nemovitostí a její okamžité uznání není možné.Často využívanou praxí dlužníků je narušování exekučního řízení a zamezování prodeje nemovitosti v dražbě za každou cenu. Pokud soud posoudí, že podaná odvolání slouží pouze k prodloužení exekučního řízení a nejsou důvody pro zrušení dražby, provede ji a teprve rozhodnutí o přibití je vydáno později po právní moci rozsudků o stížnostech. To znamená, že nemovitost je prodána a odkládá se pouze přiznání vlastnictví.

Po právní moci rozhodnutí o přibití vyzve soudní exekutor kupujícího k doplacení zbývající kupní ceny na depozitní účet ministra spravedlnosti. Lhůtu pro zaplacení ceny lze prodloužit na jeden měsíc po podání žádosti soudnímu exekutorovi s odůvodněním okolností (např. nutnost vyřízení úvěrových formalit).

Aukce administrativních nemovitostí

Ve správním řízení vypadá exekuce nemovitostí podobně jako soudní exekuce. Nomenklatura je odlišná: věřitel je oprávněný a dlužník - povinný. Dražba nemovitosti probíhá v souladu s ustanoveními zákona o exekučním řízení ve správním řízení.

Lhůta pro dražbu nemovitosti v administrativním režimu může být stanovena až po 30 dnech ode dne doručení popisu a odhadu povinnému (tj. je delší než v soudním režimu). Vyhlášení dražby obsahuje mimo jiné odhadní hodnotu nemovitosti, vyvolávací cenu a výši dražební jistoty, která zde činí rovněž 1/10 odhadní částky. Je charakteristické, že záloha musí být zaplacena v hotovosti nebo ve formě ověřeného šeku vydaného donucovacím orgánem.

Soudní exekuční dražba nemovitostí probíhá veřejně, za přítomnosti a pod dohledem vedoucího organizační složky finančního úřadu provádějícího správní vymáhání - tzv. finančního exekutora. Provozuje jej výběrčí daní. Nejprve vyhlásí dražbu, oznámí podrobnosti o prodávané nemovitosti a poučí účastníky o jejich právech a povinnostech a o dalším postupu. I u tohoto typu exekuce dochází k jednoprocentnímu navýšení ceny a koupě nemovitosti je účinná po třech vyhlášení kupní ceny navržené uchazečem.Okruh osob, které se nemohou zúčastnit dražby před daňovým exekutorem, je obdobný jako v soudním řízení.

Pokud je pohledávka oprávněné osoby (věřitele) spolu s úrokem z jejího včasného nezaplacení a náklady exekuce uhrazena před ukončením dražby, správce daně ji uzavře a exekuční orgán zruší zajištění vlastnictví. Taková možnost není upravena v ustanovení občanského soudního řádu.

Dalším rozdílem je možnost převzetí nemovitosti po prvním termínu aukce, pokud by se nenašli zájemci o koupi. Toto může učinit spoluvlastník nemovitosti, který není osobním dlužníkem, za cenu ne nižší než ¾ odhadní hodnoty nemovitosti.

Pokud nikdo nepodá žádost o převzetí nemovitosti, vykonavatel stanoví druhý termín dražby, kdy je vyvolávací cena 70 % odhadní hodnoty nemovitosti. Pokud se situace opakuje, je stanovena třetí dražba, při které je vyvolávací cena 65 % z odhadní hodnoty nemovitosti.

Neúspěšná dražba nemovitosti

Pokud ve třetí dražbě žádný z věřitelů nemovitost nepřevezme do vlastnictví a nikdo nebude ochoten ji koupit – zabavení nemovitosti se ruší. Nová exekuce proti stejnému majetku může být zahájena nejdříve 12 měsíců ode dne odvolání zabavení majetku (v případě soudního výkonu - po 6 měsících).

Při prodeji nemovitosti vydá daňový vykonavatel příkaz k přibití ve prospěch uchazeče s nejvyšší nabídkou. Toto rozhodnutí se oznamuje ihned po ukončení aukce, i když stejně jako v soudním řízení může být odloženo.

Kupující, ve vztahu k němuž bylo vydání rozhodnutí o přibití odloženo, má právo požádat o jeho jmenování správcem kupované nemovitosti (s právem inkasovat za to odměnu). Podmínkou je však předložit v hotovosti - kromě nabídkové jistoty - částku ne menší než 1/5 kupní ceny, pokud kupující nemá právo započítat své pohledávky do této částky proti kupní ceně.

Lhůta pro zaplacení kupní ceny (se srážkou složené zálohy v hotovosti) je 14 dnů od doručení výzvy k jejímu zaplacení do složení exekutorského úřadu. Na žádost kupujícího může být prodloužena maximálně na tři měsíce. Nezaplatí-li kupující dlužnou částku včas, zanikají účinky rozhodčího nálezu a vrací se již zaplacená část ceny (propadá v soudním řízení a dodatečně je vydán zákaz účasti v další aukci) .

Kupující nemůže požadovat zrušení koupě nebo snížení ceny z důvodu vad nemovitosti nebo souvisejících věcí.

Právní základ:

  • Zákon ze dne 17. listopadu 1964 o občanském soudním řádu (tj. Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1575)
  • Zákon ze dne 17. června 1966 o exekučním řízení ve správě (tj. Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1427)

Kategorie:

Stavba