Stavební zákon neobsahuje předpisy týkající se vypořádání stavebních prací. Předpokládá se, že odměna za stavební práce by měla být uvedena ve smlouvě mezi investorem a zhotovitelem. Probíráme druhy odměn za stavební práce, jejich výhody a nevýhody a vysvětlíme, jak je realizovat.

V praxi u zakázek na stavební práce má odměna obvykle podobu jednorázové částky, tedy předem stanovené částky, kterou v zásadě nelze změnit, nebo odhadu nákladů, tedy vypořádání podle skutečného stavu stavby. odhad nákladů, ve kterém jsou všechny provedené práce.Přípustné je i stanovení odměny za provedení stavebních prací na základě kombinace výše uvedených dvou způsobů - pak se jedná o tzv. paušální odměna, kdy část prací je zúčtována formou jednorázové částky a část formou odhadu nákladů.

Druhy odměn za stavební práce

Vyvstává tedy otázka, která z těchto forem bude nejvhodnější a jak ji využít, aby se předešlo zbytečným potížím. Na tuto otázku nelze jednoznačně odpovědět. Vše závisí na okolnostech, které konkrétní stavební práce provázejí, tedy především na tom, zda jednáme jako zhotovitel či investor, a dále na charakteru prováděných prací a jejich rozsahu. Pro správnou volbu druhu odměny v námi uzavřené smlouvě o stavebních pracích se vyplatí znát výhody a nevýhody každé z nich a teprve poté se rozhodnout.

Správná aplikace ustanovení o smlouvě o dílo

Vzhledem k tomu, že občanský zákoník v ustanoveních o smlouvě o stavebních pracích model odměňování podrobně neupravuje, předpokládá se, že v tomto ohledu platí úprava smlouvy o konkrétním díle.

Čtěte také:

Stavební smlouvy: smlouva s dodavatelem ŠABLONA

Z judikatury

Umění. 629 a Čl. 632 občanského zákoníku (upravující problematiku předpokládané odměny, resp. jednorázové odměny - pozn. red.) lze obdobně použít na smlouvu o stavebních pracích.

Usnesení Nejvyššího soudu(7) ze dne 29. září 2009; III CZP 41/09, OSNC 2010, č. 3, bod 33

Umění. 632 § 2 občanského zákoníku se na smlouvu o stavebních pracích může použít obdobně a je základem pro úpravu odměny zhotovitele.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. února 2013; IV ČSK 354/12, Legalis

Paušální odměna za stavební práce

Při rozhodování o jednorázové formě odměny za stavební práce je vhodné mít na paměti její dvě základní vlastnosti - tedy neměnnost a praktičnost.

Paušální odměna je neměnná, to znamená, že jakmile je hodnota takové odměny stanovena, obecně její změnu vylučuje. Zvýšení i snížení paušální odměny za stavební práce lze provést pouze výjimečně. Takovým znakem odměňování formou jednorázové částky může být podle okolností její nevýhoda či výhoda. Bezesporu je výhodné, že dodavatel od okamžiku uzavření smlouvy o stavebních pracích ví, kolik na dané zakázce vydělá, a investor si je vědom odměny, kterou bude muset zaplatit. Taková odměna však nese určitá rizika, zejména pro zhotovitele.

Zhotovitel nese riziko dodatečných nákladů vzniklých v budoucnu v důsledku nepředvídatelného nárůstu rozsahu díla, případně zvýšení nákladů na sjednané práce.Pokud tedy zhotovitel svou práci zpočátku nesprávně vyhodnotí a v průběhu provádění prací se ukáže, že investice vyžaduje více práce nebo vyšší náklady, nebude moci po investorovi požadovat navýšení své odměny. Na druhou stranu je pro zhotovitele výhodné, že investor nemůže požadovat snížení paušální odměny ani v situaci, kdy zhotovitel dosáhne na začátku vyššího příjmu, než se očekávalo (např. v důsledku nižších cen stavebních materiálů nebo jiné náklady na stavební práce). Je však třeba zdůraznit, že v praxi k poslední situaci dochází nesrovnatelně méně často než k první.

Stavební smlouvy: jak vypadá smlouva s dodavatelem>

Je třeba poznamenat, že podmínkou nezměněné paušální odměny je, aby strana přijímající zakázku při odhadu rozsahu nutných činností, nutných nákladů na jejich realizaci a následně i hodnoty práce dohodnuté stranami v rámci paušální odměny, má spolehlivé informace o rozsahu a povaze robota.V judikatuře se proto předpokládá, že princip konstantní paušální odměny se nevztahuje na případy nevěrohodného jednání zadavatele, které uvádí zadavatele v omyl, brání mu ve správném odhadu rozsahu a nutných nákladů prací.

Zhotovitel nedokončil práce včas nebo je provedl špatně: co dělat?

Z judikatury

Nemožnost změnit dohodnutou paušální odměnu je omezena na situace, kdy zhotovitel disponující spolehlivými informacemi o rozsahu a povaze prací nesprávně odhadl rozsah potřebných činností, nutné náklady na jejich provedení a následně hodnota prací dohodnutá stranami jako součást paušální odměny. Tedy zmíněná přísnost z čl. 632 § 1 občanského zákoníku se nevztahuje na nedůvěryhodné jednání zadavatele, který uvedl zhotovitele v omyl a zabránil mu ve správném odhadu rozsahu a nutných nákladů díla.

Rozsudek SA v Gdaňsku ze dne 27. srpna 2014; V ACa 181/14; Legalis

Neprovede-li strana přebírající zakázku všechny práce, za které byla paušální odměna stanovena ve smlouvě, dochází k jejímu poměrnému snížení podle rozsahu neprovedené části, která vylučují jednorázovou povahu této odměny.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. března 2015, II CSK 389/14, Legalis

Zadavatel nesmí požadovat snížení paušální odměny jen proto, že provedení sjednaných prací vyšlo levněji, např. z důvodu použití levnějších materiálů nebo surovin. V případě paušální odměny není změna materiálů nebo způsobu provedení práce za levnější důvod požadovat její snížení. Zejména jej nelze považovat za základ pro tvrzení, že zhotovitel ušetřil. Protože případné snížení nákladů na provedení sjednaných prací neodůvodňuje snížení paušální odměny náležející zhotoviteli, nelze říci, že získal od zadavatele výhodu bez právního základu.

Rozsudek SA v Gdaňsku ze dne 8. ledna 2015, I ACa 582/14, Legalis

Výjimka z pevné paušální odměny za stavební práce

Výjimku ze zásady pevné odměny stanoví čl. 632 § 2 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení může osoba přijímající objednávku požádat o zvýšení odměny nebo ukončení smlouvy, pokud:

  • po uzavření smlouvy došlo ke změně vztahů, kterou nebylo možné při uzavření smlouvy předvídat;
  • výkon díla by hrozil zhotoviteli hrubou ztrátou, pokud by paušální odměna byla zachována ve sjednané výši, a,
  • mezi změnou vztahů a hrozbou hrubé ztráty na straně zadavatele existuje příčinná souvislost.

Změnou vztahu uvedeného v čl. 632 § 2 občanského zákoníku je třeba chápat jako vnější událost nezávislou na stranách, kterou strany nemohly přesně předvídat ke dni uzavření smlouvy.

Z judikatury

Nepředstavuje změnu vztahů ve smyslu čl. 632 § 2 občanského zákoníku vady projektové dokumentace, kvůli kterým je nutné, aby strana přebírající zakázku provedla vícepráce.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. února 2013, IV CSK 354/12, Legalis

Zásadní a překvapivé změny tarifních nebo daňových sazeb mohou být kvalifikovány jako změna vztahů ve smyslu čl. 632 § 2 občanského zákoníku, neboť se jedná o události, na které se nevztahuje typické smluvní riziko, objektivní a na smluvních stranách nezávislé.

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. července 2006, III CZP 54/06, Legalis

Aby bylo možné využít výhod umění. 632 odst. 2 občanského zákoníku musí provedením díla vzniknout zhotoviteli hrubá škoda, zůstane-li paušální odměna zachována ve sjednané výši. Jde o riziko vzniku hrubé ztráty z konkrétního právního vztahu vyplývajícího z uzavření smlouvy o dílo (viz.např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. září 1998, III CKN 621/97; OSP 1999, č. 1, bod 9). To znamená, že ztráta uvedená v Čl. 632 odst. 2 občanského zákoníku, nemusí jít o ztrátu, která by podkopala finanční situaci zhotovitele, ale stačí prostá hrubá transakční ztráta bez ohledu na finanční výsledek celé činnosti zhotovitele (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. prosince 2013, V ČSK 2/ 13).

Další podmínkou pro použití umění. 632 § 2 občanského zákoníku je příčinnou souvislostí mezi změnou poměrů a nebezpečím hrubé újmy na straně zhotovitele.

Důležité! Ustanovení § 632 odst. 1 občanského zákoníku chrání pouze stranu přijímající objednávku. Investor tedy nemůže na tomto základě požadovat snížení odměny.

Paušální odměna za stavební práce: výhody

Paušální odměna za stavební práce se vyznačuje také praktičností. Předem stanovená hodnota odměny eliminuje potřebu do budoucna ověřovat rozsah provedených prací, jejich hodnotu a také materiály použité k jejich provedení.Při volbě této formy odměňování není třeba zpracovávat odhady nákladů skutečného provozu ani provádět další činnosti související s jejich přípravou.

Pro méně zkušeného investora, který nemá odborné znalosti související s prováděním stavebních prací, je to praktické řešení, protože nevyžaduje mnohonásobné ověřování stavebních prací. Při uzavírání smlouvy na stavební práce s paušální odměnou má investor možnost poradit se s odborníkem, který mu poradí, zda odměna navržená zhotovitelem vychází z tržních cen, a pak nemusí ověřovat hodnotu tuto odměnu, i když se ceny zvýší.

  • Přehled výhod a nevýhod paušální odměny za stavební práce

Paušální odměna za stavební práce je pro investora velmi výhodná. Je však třeba mít na paměti, že záruka pevné jednorázové částky závisí na tom, jak je smlouva strukturována.Investor by tedy měl především přesně označit rozsah zakázky a zavést do smlouvy postup přijímání a vypořádání víceprací. Ve výjimečných případech může zhotovitel požadovat odměnu vyšší, avšak zachováním základních pravidel ohledně paušální částky ve smlouvě může investor toto riziko minimalizovat.

Odhadovaná odměna za stavební práce

Druhým typem odměny za stavební práce je odhadní odměna. Tento způsob vypořádání se obvykle používá pro práce se složitějšími výpočty. Odhad nákladů je seznam (obvykle písemný) materiálů a práce potřebných k dokončení práce s jejich jednotkovými cenami. Bývá vypracován před uzavřením smlouvy zhotovitelem a je důležitým prvkem jeho nabídky. S uzavřením smlouvy se její nedílnou součástí stává odhad nákladů.

Na rozdíl od paušálního vyrovnání není odhad nákladů na stavební práce konečný a pro strany závazný.Jde pouze o jakousi prognózu, která orientačně uvádí očekávané náklady. Pokud jde o výši odměny, pouze tzv odhad nákladů skutečného stavu, který zhotovitel zpracuje po dokončení díla. Odhad nákladů skutečného provedení může specifikovat odměnu nižší nebo vyšší, než je uvedeno ve smlouvě smluvními stranami. Proto se může stát, že investor bude muset zaplatit vyšší nebo nižší odměnu, než byla uvedena v původním odhadu nákladů.

Rozdíl mezi smluvním odhadem a konečným odhadem

V praxi může nastat problém s rozsahem přijatelných nesrovnalostí mezi odhadem smluvních nákladů a konečným odhadem nákladů. Podle Čl. 629 občanského zákoníku, dojde-li v průběhu provádění díla k úřední změně dosud platných cen nebo sazeb v kalkulacích kalkulace nákladů, má každá strana právo požadovat změnu kalkulace nákladů.

Důležité! Možnost smluvních stran požádat o změnu odhadované odměny v případě oficiální změny cen nebo sazeb se však nevztahuje na platby za materiál nebo práci již zaplacené před změnou cen nebo sazeb.

Pokud však navýšení odměny není výrazné, pak i přes splnění podmínek uvedených v čl. 629 a 630 občanského zákoníku se investor nemůže vyhnout povinnosti zaplatit vyšší odměnu. Proto je hranice přijatelných nesrovnalostí mezi odhadem smluvních nákladů a konečným odhadem nákladů výrazně převyšuje odhad smluvních nákladů.

Možnost požádat o navýšení odměny za stavební práce

Upozorňujeme, že nemůžete požadovat zvýšení odměny za stavební práce, pokud ke změně cen nebo sazeb došlo po dokončení díla, ale před jeho dodáním.

Z judikatury

Podle čl. 629 občanského zákoníku může být splnění závazku dotčeno pouze takovou změnou vztahu mezi jeho vznikem a plněním, která není ani nepřímo závislá na smluvních stranách.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. května 1990, IV ČR 139/90, Legalis

Žádost o změnu výše odměny v projednávaném režimu není přípustná, když se přejímající osoba v době změny cen nebo sazeb ocitla v prodlení s provedením díla. Prodlení dlužníka nesmí mít nepříznivé dopady na věřitele.

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. prosince 1982, III CZP 45/82, OSNC 1983, č. 5-6, bod 71

Výhody a nevýhody zúčtování odhadu nákladů na stavební práce

Nepochybnou výhodou zúčtování odhadu nákladů na stavební práce je, že investor platí za množství stavebních prací, které byly skutečně provedeny. Navíc, pokud odhad nákladů nabídky zahrnoval některé práce, které nakonec nebyly provedeny, investor jejich náklady neponese.

Může se však stát, že smluvní odhad nákladů na konkrétní stavební dílo původně počítal s menším množstvím materiálu a později se ukázalo, že provedení tohoto prvku vyžaduje více materiálu. Pak v situaci, kdy odhad nákladů nabídky připravil investor, bude větší hodnota zahrnuta do odhadu nákladů skutečného provedení. Při platbě odhadu nákladů je třeba pamatovat také na nutnost připravit a ověřit další dokumenty, zejména odhady nákladů skutečného provedení.Pro méně zkušené investory to může být značně problematické, protože analýza odhadů nákladů skutečného provedení vyžaduje odborné znalosti nebo předpoklad, že to, co je v takovém odhadu nákladů zahrnuto, skutečně odpovídá tomu, co bylo provedeno.

PROHLÉDNOUT: šablony a formuláře ke stažení

  • Stavební povolení: šablona žádosti
  • Oznámení stavby: šablona aplikace
  • Ohlášení stavebních prací
  • Požadavek na rozšíření budovy
  • Uplatnění nástavby - úprava podkroví
  • Oznámení o zahájení stavebních prací
  • Žádost o územní rozhodnutí
  • Vzor oznámení o ukončení stavebních prací
  • Povolení používat stavební objekt
  • Změna stavebního povolení na dům. Přihláška a postup
  • Povolení k demolici
  • Hlášení koupě nemovitosti: formulář IN-1
  • Převod stavby nebo jiné ohlášení stavby
  • Možnost připojení na vodovodní a kanalizační síť: aplikace
  • Jak získat dočasné připojení stavebního napájení
  • Připojení k plynárenské síti: žádost o podmínky připojení

Odměna za smíšenou práci

Zákon umožňuje použití modelu smíšeného vypořádání ve smlouvě o stavební práce, tedy paušální odměnu. Tento model odměňování obvykle spočívá v paušální odměně za základní práce, na které se smlouva vztahuje, a v odhadované odměně za další práce, které nejsou ve smlouvě uvedeny.

U takového modelu vypořádání je nesmírně důležité přesně určit, na které stavební práce se vztahuje paušální odměna a které jsou založeny na odhadu. V praxi se často stává, že smluvní strany ve smlouvě o stavebních pracích obsahují ujednání o paušální i odhadované odměně.V takové situaci může mezi stranami dojít ke sporu ohledně skutečné povahy odměny uvedené ve smlouvě.

Právní základ:

  • Zákon ze dne 23. dubna 1964 - Občanský zákoník (konsolidované znění: Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1740, ve znění pozdějších předpisů)
  • Zákon ze dne 7. července 1994 – Stavební zákon (konsolidovaný text: Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1333, ve znění pozdějších předpisů)

Kategorie:

Provoz domu