Kdy lze rychleji odstranit nežádoucího nájemníka a vypovědět nájemní smlouvu - když byla smlouva uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou, bez termínu? Jaká je výpovědní lhůta pro nájemce a pronajímatele? Jaké mohou být důvody pro ukončení nájmu?

Pokud se nájemce ukáže jako nepoctivý, čím delší výpovědní lhůta nájemní smlouvy a související postup uvedený v zákoně trvá, tím větší jsou ztráty na straně vlastníka bytu. Krátká výpovědní lhůta je také jednoduše pohodlná. Umožňuje vám rozhodovat o vlastní nemovitosti mnohem flexibilněji.

Mnoho pronajímatelů však neví, že si výpovědní dobu nájmu nemohou libovolně nastavit. Platí zákonná pravidla. Je pravda, že s nájemcem se můžete dohodnout na jiné výpovědní lhůtě, ta však nemůže být kratší než ta, kterou stanoví předpisy.

Výpověď nájmu na dobu neurčitou

Pokud není stanovena doba trvání nájmu (tj. máme smlouvu na dobu neurčitou), pak - v souladu s čl. 673 k.c. - pronajímatel i nájemce mohou ukončit nájem ve smluvních lhůtách (uvedených ve smlouvě), a pouze v případě neexistence těchto lhůt musí dodržet zákonné lhůty. Zákonné výpovědní lhůty pro nájem jsou následující:

  • při placení nájemného v intervalech delších než jeden měsíc je možné nájem ukončit nejpozději 3 měsíce dopředu ke konci kalendářního čtvrtletí;
  • když je nájemné hrazeno měsíčně - nájem může být ukončen s měsíčním předstihem na konci kalendářního měsíce;
  • při placení nájemného v ještě kratších intervalech - nájem lze ukončit 3 dny předem;
  • když je pronájem denně - nájem může být ukončen 1 den předem.

Ukončení nájmu na dobu určitou

Je-li však doba nájmu pevně stanovena, může pronajímatel i nájemce nájem vypovědět (tj. ukončit před sjednaným datem) v případech uvedených ve smlouvě. Pokud tedy smlouva neurčuje žádné události, které by strany opravňovaly ji vypovědět, platí do dohodnutého data.

Bohužel výše uvedená nařízení jsou obecná a vztahují se na pronájem jako takový (např. pronájem nemovitosti, auta atd.).

Jiné je to v případě pronájmu prostor na dobu neurčitou. Ukončení takové smlouvy je upraveno v čl. 688 občanského zákoníku, podle kterého při měsíčním nájemném lze nájem prostor vypovědět nejpozději 3 měsíce předem ke konci kalendářního měsíce.A kdyby tomu tak bylo vždy, byla by situace jasná. Uvědomte si však, že toto ustanovení se vztahuje na pronájem nebytových prostor a v případě pronájmu nebytových prostor pouze při výpovědi ze strany nájemce.

Pokud je to pronajímatel, kdo si přeje ukončit nájemní smlouvu - ať už uzavřenou na dobu určitou nebo neurčitou - platí omezující předpisy chránící nájemníky.

Ukončení nájmu bytu - kdy to může udělat pronajímatel

Výpověď nájemní smlouvy ze strany vlastníka bytu je povolena pouze v situacích uvedených v čl. 11 zákona o ochraně práv nájemců. Pronajímatel tedy může nájem písemně vypovědět - nejpozději měsíc předem, ke konci kalendářního měsíce - pokud nájemce:

  • přes písemné upozornění nadále užívá prostory v rozporu se smlouvou nebo v rozporu s jejím účelem nebo zanedbává své povinnosti a tím připouští vznik škody nebo ničí zařízení určená k běžnému užívání obyvatel nebo hrubě nebo soustavně porušuje domovní řád a ztěžuje tak užívání jiných prostor;
  • je v prodlení s placením nájemného, jiných poplatků za užívání prostor nebo poplatků nezávislých na pronajímateli účtovaných pronajímatelem pouze v případech, kdy nájemce neuzavřel smlouvu přímo s poskytovatelem energií nebo služeb , a to po dobu nejméně 3 úplných platebních období i přes písemné upozornění na úmysl právní vztah ukončit a stanovení dodatečné měsíční lhůty k úhradě pohledávek po splatnosti a aktuálních pohledávek. To znamená, že na možnost podat nájemci výpověď musíte čekat až 4 měsíce. Zákon tedy umožňuje zbavit se nepoctivého nájemníka až po 5 měsících - samozřejmě za předpokladu, že se bude chtít vystěhovat (jinak musíte počkat na verdikt soudu o nařízení vyklizení);
  • pronajal, dále pronajal nebo předal prostory nebo jejich část k bezplatnému užívání bez požadovaného písemného souhlasu vlastníka;
  • využívá prostory, které je nutné vyklidit z důvodu nutnosti demolice nebo rekonstrukce budovy, přičemž v takových situacích je vlastník povinen poskytnout nájemci na své náklady náhradní prostory po dobu nejdéle jednoho roku.Po uplynutí této doby je vlastník povinen dát opravené prostory k dispozici nájemci na základě nájemní smlouvy. Nájemné za náhradní prostory, bez ohledu na jejich technické vybavení, nesmí být vyšší než nájemné za stávající prostory.

Stanovení dalších výpovědních lhůt ve smlouvě ve výše uvedených situacích (uvedených v čl. 11 odst. 2) bude neúčinné, ledaže by byly pro nájemce výhodnější (tj. delší).

Pokud vlastník pronajatých prostor změnil své plány a chtěl v nich sám bydlet (nebo je zpřístupnit zletilému potomkovi, předkovi nebo osobě, ke které má vyživovací povinnost), může podle čl. . 11 sec. 4-5 ukončí nájem:

  • nejpozději šest měsíců předem, na konci kalendářního měsíce - pokud má nájemce nárok na byt, ve kterém může bydlet za podmínek, jako by mu byl přidělen náhradní byt, nebo pronajímatel poskytnout mu náhradní byt.V náhradních prostorách musí výše nájemného a poplatků, s výjimkou poplatků nezávislých na majiteli, zohledňovat poměr plochy a vybavení náhradních prostor k uvolňovaným prostorám;
  • nejpozději 3 roky dopředu, na konci kalendářního měsíce, pokud nezajistí nájemci náhradní prostory a nájemce na tyto prostory nemá nárok. Je třeba mít na paměti, že předpisy chrání zejména starší nájemníky. Je-li nájemce ke dni doručení výpovědi starší 75 let a po uplynutí výpovědní doby mu nevznikne právní nárok na jiné prostory, ve kterých může bydlet, ani osoby, které jsou povinny platit výživné. vůči němu, výpověď nabude účinnosti až okamžikem jeho smrti (čl. 11 odst. 12).

Zákon dále upravuje dvě další situace (čl. 11 odst. 3), kdy může vlastník prostor vypovědět nájem, ale ty se týkají především obecních prostor, nikoli volného tržního pronájmu:

  • nájemce nebydlí v pronajatém ubytování déle než 12 měsíců (platí šestiměsíční výpovědní lhůta);
  • nájemce má právní nárok na jiné prostory nacházející se ve stejném nebo blízkém městě, může je užívat a prostory splňují podmínky pro náhradní prostory (výpovědní lhůta jeden měsíc).

Zákonodárce nám navíc "milosrdně" umožňuje žalovat nájemce, pokud chceme smlouvu vypovědět z jiného než zákonem stanoveného důvodu. Podle Čl. 11 sec. 10 z jiných důležitých důvodů, než které jsou uvedeny v odst. 2, může vlastník podat žalobu na ukončení právního vztahu a nařídit soudu vyklizení prostor, pokud se strany nedohodly na podmínkách a datu ukončení tohoto vztahu. Je to řešení, které uspokojí pronajímatele, který chce jednoduše disponovat svým majetkem? Samozřejmě že ne. Znamená to pouze vláčení případu soudní cestou.Tak co dělat?

Řešením bude podpis nájemních smluv na dobu určitou, nejlépe na základě příležitostného pronájmu.

Výhody pronájmu na dobu určitou

Nelze vypovědět ani nájemní smlouvu na dobu určitou, s výjimkou situací uvedených v zákoně o ochraně práv nájemníků, ale:

  • za prvé, kromě okolností stanovených ve smlouvě a výjimečných situací, kdy je prostor neobyvatelný, nemůže nájemce ani vypovědět. To je důležité, protože to pomáhá řídit pronájem stabilně a zaručuje příjem po určitou dobu;
  • zadruhé, smlouva nakonec sama vyprší, což vám dává možnost zbavit se/nahradit nechtěného nájemce, aniž byste hledali jakoukoli výmluvu. Připomeňme, že smlouva na dobu neurčitou, kromě situací, kdy nájemce zjevně udělá něco „špatně“, takovou možnost nedává. S vypovězením smlouvy se tedy musí počkat na nějaké závažné prohřešky ze strany nájemce.

Z pohledu pronajímatele bude tedy optimálním řešením uzavřít nájemní smlouvu na co nejkratší dobu a vybrat vysokou kauci, která může alespoň částečně pokrýt případné finanční ztráty, pokud nájemce nezaplatí nájem.

Příležitostný pronájem – takovou smlouvu je jednodušší ukončit

Nejbezpečnějším typem nájmu, který v současnosti funguje v polském právním řádu, je tzv. příležitostný pronájem, upravený v zákoně o ochraně práv nájemců. Jedná se o smlouvu na dobu určitou, ale nájemce:

  • poskytuje pronajímateli prohlášení ve formě notářského zápisu o dobrovolném podrobení se výkonu rozhodnutí v případě neplnění smlouvy;
  • označuje další nemovitost, do které se přestěhuje, až bude muset opustit své pronajaté ubytování;
  • poskytuje také prohlášení vlastníka této další nemovitosti, že si jej vezme pod svou střechu (na žádost pronajímatele musí mít prohlášení notářsky ověřený podpis).

Uzavření smlouvy o příležitostném nájmu však musí pronajímatel nahlásit svému finančnímu úřadu do 14 dnů ode dne zahájení nájmu.

Pronájem bytu: jak získat výhodný pronájem>

Výše uvedená pravidla vám umožňují rychle odstranit nepoctivého nájemníka z prostor. Na základě „obyčejné“ nájemní smlouvy byste museli počkat až do skončení soudního řízení. V případě příležitostného nájmu vlastník ihned po stanovení dodatečné lhůty splatnosti nájemci a jejím nedodržení požádá soud o doplnění doložky vykonatelnosti do notářského zápisu. Pokud je doložka na místě, případ se dostane k soudnímu vykonavateli a bude mít konkrétní kurz.

Vyplatí se podepsat příležitostnou nájemní smlouvu, bohužel to v praxi mnoho majitelů nedělá, protože se obávají ztráty zákazníků. Taková dohoda zahrnuje nutnost poskytnout další dokumenty a uhradit notářský poplatek (210 PLN).

Výpověď z nájmu - jaké důvody do ní lze napsat

Dvojí předpisy (občanský zákoník a zákon o ochraně nájemníků), které upravují nájem, usnadňují osobě neznalé věci chybu, tím spíše, že i v literatuře a judikatuře existují odlišné názory na možnost o ukončení nájmu .

Například nájemní smlouvu na dobu určitou lze vypovědět před její splatností, pokud nastanou okolnosti uvedené ve smlouvě (např. majitel chce byt prodat). Katalog těchto okolností a klauzule umožňující předčasné ukončení smlouvy v něm proto musí být obsaženy.

Existují názory, podle kterých může být katalog těchto výpovědních důvodů formulován tak vágně, že je možné smlouvu kdykoli vypovědět. Toto je klauzule o ukončení "hlavní příčiny" , která vám umožňuje předčasně ukončit smlouvu.

Jak zaúčtovat poplatky za energie a DPH při pronájmu nemovitosti>

Právníci však uvádějí, že důvodem k ukončení smlouvy mohou být „důležité důvody“, ovšem na straně nájemce, a pokud jde o pronajímatele – pouze v případě nebytových prostor. Je-li předmětem nájemní smlouvy byt, je z hlediska výpovědi vlastníkem i nadále nadřazeným ustanovením zákon o ochraně práv nájemců. A to, jak již bylo ukázáno výše, drasticky zužuje katalog důvodů, které umožňují pronajímateli vypovědět smlouvu o nájmu bytu. Stojí za to si to zapamatovat, protože smlouvy často obsahují fráze, které se ukáží jako neúčinné.

Kategorie:

Provoz domu