Prohlášení o oprávnění nakládat s nemovitostí pro účely výstavby je nutné přiložit k žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby. Prohlášení provádí investor. Na příkladu soudního rozsudku ukazujeme důsledky nedostatku souhlasu spoluvlastníků nemovitosti k provedení stavby.

Obsah

  1. Prohlášení o právu nakládat s nemovitostmi - kdo je předkládá?
  2. O čem byl spor?
  3. Souhlasili spoluvlastníci s výstavbou?
  4. Jak rozhodl NSA?

Prohlášení o právu nakládat s nemovitostmi - kdo je předkládá?

Podle čl. 32 sec. 1 bod 2 stavebního zákona lze vydat stavební povolení pouze tomu, kdo se pod trestem trestní odpovědnosti vyjádřil k právu nakládat s nemovitostmi pro stavební účely.

Nemovitost však může mít několik spoluvlastníků a ne všichni musí vystupovat jako investoři.

Neexistence potvrzeného souhlasu ostatních - kromě investorů - spoluvlastníků nemovitostí k realizaci stavebních prací se rovná nedostatku práva investorů nakládat s nemovitostmi pro účely výstavby. Tak rozhodl Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 17. března 2022 (č.j. II OSK 832/21).

O čem byl spor?

Starosta udělil povolení na stavbu rodinného domu s technickou infrastrukturou a vybudování sjezdu z obecní komunikace na pozemek.Dle názoru starosty předložený projekt splnil požadavky uvedené v čl. 34 stavebního zákona a byl vypracován v souladu s předpisy, včetně technických a stavebních předpisů. Investoři připojili k projektu prohlášení o právu nakládat s nemovitostmi pro stavební účely.

Vlastníci sousední nemovitosti se proti rozhodnutí starosty odvolali. Jejich obvinění jsou:

  • nesprávný návrh přístupu k investici,
  • umístění investičního pozemku v rámci aktivního sesuvu,
  • nedostatek informací v návrhu stavby ohledně ochrany svahu ze strany jejich pozemků,
  • nesprávný výpočet rychlosti sestavení,
  • detail stěny s okny navržené budovy ve vzdálenosti v rozporu s předpisy,
  • nesprávné umístění objektu z důvodu požárních předpisů a
  • stínění budovy umístěné na jejich pozemku.

Guvernér odvolání zamítl. Mimo jiné uvedl, že v geologicko-inženýrské dokumentaci zpracované pro plánovanou investici se analyzované území nachází v sesuvném území v jeho neaktivní části, což potvrzují údaje obsažené v evidenční kartě sesuvu.

Hejtman zdůraznil, že pouhé umístění plánované investice do sesuvného území není předpokladem absolutní nemožnosti její výstavby. Dále uvedl, že před podáním žádosti o stavební povolení získali investoři ústní souhlasy všech spoluvlastníků pozemků k provedení prací.

Souhlasili spoluvlastníci s výstavbou?

Majitelé sousedního pozemku podali stížnost ke Zemskému správnímu soudu v Krakově. Investice podle nich povede k narušení struktury svahu a hrozí stavební katastrofou. Do řízení jako účastníci řízení vstoupili dva spoluvlastníci pozemku, kteří zdůraznili, že s realizací plánované investice nesouhlasí.Uvedli, že byli investorem informováni o záměru výstavby malého letohrádku, nikoli rodinného domu. Byli tedy uvedeni v omyl ohledně velikosti budovy a technické infrastruktury.

Vojvodský správní soud v Krakově zrušil rozhodnutí vojvodství a předchozí rozhodnutí starosty. V odůvodnění zdůraznil, že prohlášení o nakládání s nemovitostmi pro stavební účely je důkazním prostředkem a v případě pochybností podléhá přezkoumání úřadu.

V případě námitek účastníků řízení je tedy povinností úřadu zjistit existenci právního titulu investora. To, že se v průběhu správního řízení spoluvlastníci nemovitosti neměli proti investici bránit, neznamená, že s investicí souhlasili. Úřady podle soudu v projednávané věci nezkoumaly, zda byl takový souhlas dán.

Jak rozhodl NSA?

Investoři podali proti rozsudku stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu. Uvedli v něm, že neuvedli ostatní spoluvlastníky v omyl ohledně rozsahu plánovaných prací a neodvolali ústní souhlas s provedením prací.

NSA stížnost zamítla. V odůvodnění uvedl, že podání prohlášení investora o právu nakládat s nemovitostmi pro účely výstavby zpravidla zbavuje správní orgány nutnosti ověřit pravdivost tohoto prohlášení. Takové prohlášení je však účinné pouze tehdy, pokud materiál shromážděný v případu nenaznačuje opačný závěr nebo neexistují žádné pochybnosti o jeho souladu se skutečným právním stavem.

V případě, že se žádost o stavební povolení týká nemovitosti ve spoluvlastnictví, je investor povinen získat souhlas ostatních spoluvlastníků. Stavební investice na nemovitosti je zpravidla činností přesahující rámec běžné správy společné věci, proto podle ust. 199 občanského zákoníku se v takové situaci vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků. Zpochybní-li alespoň jeden spoluvlastník nemovitosti prohlášení investora o právu užívání pro stavební účely, nelze vydat rozhodnutí o povolení stavby.

Čtěte také:

  • Kontrola katastru nemovitostí a hypoték – jak na to online? Jak se dostat do katastru nemovitostí a hypoték konkrétní nemovitosti?
  • Nahlášení stavby garáže nebo přístřešku pro auto. Kdy mohu postavit garáž na přání?
  • Energetický průkaz budovy 2023 - kdo ho musí mít? Od kdy je to povinné? Kdo vystavuje energetický průkaz?
  • Legalizace nepovolené stavby - řízení a poplatek za legalizaci

Kategorie:

Provoz domu