Vypořádání pronájmu bytu - v roce 2022 naposledy za všeobecných podmínek! V roce 2023 vypořádáte daň z pronájmu bytu paušálem. jaké jsou změny? Co potřebujete vědět, pokud si pronajímáte byt! Od roku 2023 nás čekají velké úpravy pravidel vypořádání nájmu.

Nová dohoda v roce 2023 zavádí velké změny pro jednotlivce, kteří si pronajímají své soukromé byty. Novinky čekají i na poplatníky, kteří mají příjmy z pronájmu v rámci své podnikatelské činnosti. Ale to není všechno. Vysvětlujeme, co se ještě změní na dani z pronájmu bytu v roce 2023 a kdy budou platit. To je důležité, protože lidé, kteří vydělávají příjmy z pronájmu, musí nyní učinit důležitá rozhodnutí.

Obsah

  1. Pronájem bytu - co je soukromý pronájem?
  2. Vypořádání stávajících pravidel soukromého pronájmu
  3. Vypořádání nájmu od roku 2023 pouze jednorázově
  4. Vypořádání nájmu – přechodný rok 2022
  5. Vypořádání soukromého pronájmu - odpisy a ostatní náklady
  6. Změna vypořádání nájmu - daň z pronájmu bytu v roce 2023
  7. Jaká daň z pronájmu bytu - sazby
  8. Vypořádání soukromého pronájmu společně s manželem/manželkou
  9. Vypořádání leasingu 2023 jako součást obchodní činnosti
  10. Vypořádání nájmu pro podnikatele - zálohy na daň
  11. Nezahrnuje úleva pro střední třídu příjem/příjmy z pronájmu?
  12. Daň z pronájmu bytu 2023 – jakou formu zdanění pronájmu zvolit
  13. Jaké změny v nájemní smlouvě by měly být provedeny

Pronájem bytu - co je soukromý pronájem?

Soukromým nájmem se rozumí smlouva, ve které se pronajímatel zavazuje dát předmět nájmu do užívání nájemci, a to na dobu určitou nebo neurčitou, za úplatu ve formě nájemného hrazeného nájemcem. Předmětem nájmu mohou být movité věci i nemovitosti.

Příjmy ze soukromého pronájmu zahrnují podle daňového zákona příjmy z pronájmu, podnájmu, nájmu, podnájmu a dalších podobných smluv. Příjmy z pronájmu se podle zákona o daních z příjmů fyzických osob (dále jen upit) uznávají jako příjem z nezemědělské podnikatelské činnosti ( 10 odst. 1 bod 3 upit) nebo soukromého pronájmu ( 10 odst. 1 bod 6). nahoru).

Vypořádání stávajících pravidel soukromého pronájmu

Do roku 2021 by mohl být soukromý pronájem zúčtován za všeobecných podmínek podle daňového sazebníku nebo jednorázově z evidovaných příjmů.Z aktuálního znění Čl. 9a sec. 6 výše vyplynulo, že příjmy poplatníků z nájmu soukromých osob se zdaňují podle daňového sazebníku, pokud si poplatníci nezvolí paušální zdanění registrovaných příjmů, tedy za podmínek stanovených zákonem o paušální dani z příjmů (dále jen zdanění). Při obecném vypořádání nájmu byla sazba daně 17% a 32% ze zdanění příjmů, tedy převisu příjmů z pronájmu nad náklady na jeho pořízení.

Pokud jde o paušální částku za pronájem bytu, dosud fyzické osoby pobírající příjmy z nájemních, podnájemních, nájemních, podnájemních nebo jiných smluv obdobného charakteru, pokud tyto smlouvy nebyly uzavřeny v rámci jejich nezemědělská podnikatelská činnost, mohla platit jednorázovou částku z registrovaných příjmů (článek 2(1a) Uzrycz).

Vypořádání nájmu od roku 2023 pouze jednorázově

Daň z pronájmu bytu v roce 2023.Za jakých podmínek? Polská dohoda v roce 2023 však zavádí změny výše uvedených předpisů tím, že omezuje v současnosti dostupné způsoby vypořádání soukromých příjmů z pronájmu. Současný čl. 9a sec. 6 stanoví, že příjmy poplatníků ze soukromého pronájmu jsou zdaněny paušální částkou k evidovaným příjmům podle pravidel stanovených zákonem o dani z příjmů paušální částkou. Nicméně podle nového znění čl. 2 sec. 1a uzrycz, fyzické osoby pobírající příjmy ze soukromého pronájmu platí jednorázově z registrovaných příjmů.

To znamená, že daňoví poplatníci, kteří mají příjmy ze soukromého pronájmu, si již nebudou moci vybrat mezi vypořádáním za obecných podmínek a jednorázovou částkou. Jedinou možností tedy bude paušál a pravidla stanovená v uzrycz.

Pozor! V roce 2023 má být jedinou dostupnou formou zdanění soukromého pronájmu jednorázová částka z registrovaného příjmu.

Vypořádání nájmu – přechodný rok 2022

Změnou pravidel pro vypořádání nájmu zákonodárce zavedl přechodná ustanovení, která stanoví, že současný rok 2022 má být pro pronajímatele obdobím pro přípravu a přizpůsobení se novým pravidlům pro vypořádání nájmu. Ty zase budou platit absolutně od 1. ledna 2023. Přechodná ustanovení říkají, že poplatníci, kteří mají v běžném roce příjmy ze soukromého pronájmu, mohou uplatnit pravidla zdanění těchto příjmů platná od 31. prosince 2021.

Důležité! V roce 2022, jako přechodné období, mohou poplatníci, kteří mají příjmy ze soukromého pronájmu, uplatnit stávající formy zdanění.

To znamená, že jak výnosy/příjmy z pronájmu soukromého poplatníka, který takové výnosy/příjmy dosahoval do 31. prosince 2021, tak poplatníka, který takové výnosy/příjmy obdrží poprvé od 1. ledna 2022 , může být zdanitelné:

  • obecně podle daňového sazebníku, nebo
  • paušální částka za registrovaný příjem.

Pronajímatelé navíc mohou v roce 2022 stále zahrnovat odpisy dlouhodobého a nehmotného majetku, což jsou bytové domy, bytové prostory tvořící samostatnou nemovitost, družstevní vlastnické právo k bytu nebo právo k bytu rodinný dům v bytovém družstvu, zakoupený nebo vyrobený před 1.1.2022

V roce 2022 tedy může příjem ze soukromého pronájmu v obecných podmínkách podle daňového sazebníku zdanit poplatník, který:

  • v předchozím roce vypořádal příjmy ze soukromého pronájmu obecně,
  • v předchozím roce vyrovnal výnosy ze soukromého pronájmu jednorázovou částkou proti evidovaným výnosům,
  • v roce 2022 právě začal nebo začne vydělávat soukromý příjem z pronájmu.

Při zúčtování příjmů z pronájmu v roce 2022 obecnými podmínkami podle daňového sazebníku se použijí ustanovení zákona o daních z příjmů fyzických osob ve znění platném v roce 2022. nový daňový sazebník nebo zásada neodečítat odvody na zdravotní pojištění.

Důležité! Poplatník, který má v roce 2022 výnosy/příjmy ze soukromého pronájmu, nemusí podávat žádné prohlášení o zvolené formě zdanění.

Vypořádání soukromého pronájmu - odpisy a ostatní náklady

Takže ještě v roce 2022 lze výnosy ze soukromého pronájmu vypořádat podle obecných pravidel. To je výhodné zejména pro vlastníky nemovitostí, kteří do nákladů zahrnují výdaje na jejich dokončení, rekonstrukci, úroky z úvěru, odpisy a další výdaje uznatelné za zdroje daňově uznatelných nákladů. Změny ve vypořádání soukromých pronájmů, které vstoupí v platnost 1. ledna 2023, se nejvíce dotknou těch, kteří vyřizovali soukromé pronájmy podle daňového sazebníku z důvodu vysokých nákladů na nákup a údržbu nemovitostí a odpisovali je.

Změna vypořádání nájmu - daň z pronájmu bytu v roce 2023

Začátkem roku 2023 si lidé, kteří vypořádali leasing podle daňového sazebníku, již nebudou moci odečíst daňově uznatelné náklady z důvodu přechodu na povinný paušál.

Přečtěte si: Jak se zbavit nájemníka po ukončení nájmu? Co mám dělat, když se nechci odstěhovat a vrátit klíče?

Tato otázka vyvolává určité pochybnosti, zejména v kontextu čl. 22a sec. 1 bod 1 vzrůst. Dle tohoto ustanovení se odpisy vztahují na stavby, budovy a prostory, které jsou samostatným majetkem, s předpokládanou dobou použitelnosti delší než jeden rok, užívané poplatníkem pro potřeby související s jeho podnikatelskou činností nebo uváděné do užívání, např. na základě nájemní smlouvy. Standardní sazba ze Seznamu ročních odpisových sazeb pro bytové prostory je 1,5 %, s možností uplatnění vyšší sazby, a to až 10 %, avšak doba odpisování nesmí být kratší než 10 let.Otázka tedy zní, bude nový zákon Polského řádu v tomto případě retroaktivní?

Jaká daň z pronájmu bytu - sazby

Do 31. prosince 2022 si daňoví poplatníci mohou vybrat, jak chtějí vypořádat soukromý pronájem, tj.:

1. zdanění nájmu podle stupnice vypočtené z příjmů, tedy po odečtení daňově uznatelných nákladů a se zohledněním nezdanitelné částky 30 000 PLN. (nutno připomenout, že do limitu volné částky jsou zahrnuty i další příjmy poplatníka, např. odměna za práci):

  • 17% sazba - pro příjem do 120 000 PLN;
  • 32% sazba – pro příjem nad 120 000 PLN;
  • dodatečná sazba 4 % na nadměrný příjem po překročení 1 000 000 PLN příjmu.

2. zdanění jednorázovou částkou, vypočtenou z příjmu bez možnosti odpočtu daňově uznatelných nákladů a bez zohlednění nezdanitelné částky - 30 000 PLN:

  • 8,5% sazba – pro výnosy do 100 000 PLN;
  • se sazbou 12,5 % - pro tržby nad 100 000 PLN;
  • žádná pocta solidaritě.

Vypořádání soukromého pronájmu společně s manželem/manželkou

Soukromý nájem (jak dle daňového sazebníku, tak formou jednorázové částky) je možné vypořádat společně s manželem/manželkou. V tomto případě si příjmy z pronájmu vypořádají napůl oba manželé. Podle Čl. 12 sec. 6 uzrycz, pouze jeden z nich může vypořádat celý příjem. V takovém případě je třeba podat vyúčtování příslušnému vedoucímu finančního úřadu do 20. dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl ve zdaňovacím období dosažen první příjem z pronájmu, nebo do konce zdaňovacího období, pokud první příjem byl vytvořen v prosinci.

Vypořádání leasingu 2023 jako součást obchodní činnosti

Ti, kteří pronajímali v rámci své podnikatelské činnosti, jsou na tom lépe než poplatníci, kteří se vypořádali podle obecných podmínek.Tyto osoby mohou jak v roce 2022, tak v roce 2023 vypořádat příjmy z pronájmu obecně, tedy podle daňové sazby 17 % a 32 %. Mohou také využít možnosti vypořádání s 19% paušální daní a paušálem (8,5 % a 12,5 %).

Změny se však dotknou podnikatelů, kteří doposud zdravotní odvody do ZUS platit nemuseli. Od roku 2023 budou mít tyto osoby takovou povinnost a náklady na příspěvek si již nebudou odečítat z daně. Aby se vyhnuli nepříznivým dopadům této změny, měli by tito podnikatelé zvážit dvě možnosti:

  • změna formy zdanění podnikatelské činnosti,
  • změna formy podnikání, např. z podnikatelské činnosti na komanditní společnost nebo společnost s ručením omezeným

Vypořádání nájmu pro podnikatele - zálohy na daň

Pro podnikatele jsou dvě možnosti vypořádání pronájmu - měsíční nebo čtvrtletní. Informace o zvolené formě zúčtování sdělte finančnímu úřadu v ročním daňovém přiznání. Podává se po skončení daňového roku, kterého se vyrovnání týká.

Nezapomeňte, že čtvrtletní zálohy může provádět pouze:

  • tzv malí poplatníci (daňoví poplatníci, jejichž tržby spolu s částkou splatné DPH nepřesáhly ekvivalent 200 000 PLN v předchozím daňovém roce)
  • daňoví poplatníci začínající podnikat. Daňoví poplatníci, kteří vypořádávají soukromé pronájmy, se vypořádávají pouze měsíčně (článek 44(3g) upit).

Nezahrnuje úleva pro střední třídu příjem/příjmy z pronájmu?

Díky neustálým změnám se daňoví poplatníci (pronajímatelé) těžící z úlev pro střední třídu ocitli ve velkém chaosu. Týkalo se to příjmů z pronájmu soukromých i podnikatelských subjektů. Ještě před dvěma měsíci se nevědělo, zda pro uplatnění úlevy pro střední třídu budou muset k výši příjmů připočítat příjmy z pronájmu nemovitostí.

Po záplavě dotazů, které na správce daně adresovali zmatení poplatníci, se na stránkách Ministerstva financí objevilo vysvětlení této problematiky: „Úleva pro střední třídu je dostupná fyzickým osobám s příjmy : ze služebního poměru, pracovního poměru, mimopracovního a družstevního pracovního poměru a/nebo z nezemědělské hospodářské činnosti, zdaněné obecně - podle daňového sazebníku. Pro účely úlev střední třídy nejsou zahrnuty příjmy/příjmy z pronájmu nemovitostí.

Vše by bylo v pořádku, nebýt toho, že se citované vysvětlení ministerstva nepromítlo do tehdy platného práva. Čili bylo to zcela v rozporu s obsahem tehdejšího závazného umění. 26 sekund 1 bod 2aa a čl. 26 sekund 4a - 4b, který stanovil, že v rámci úlevy pro zaměstnance nebo poplatníky s příjmy z nezemědělské hospodářské činnosti se výše příjmů zakládajících nárok na úlevu vypočte sečtením příjmů, které poplatník dosáhl ve zdaňovacím období a je zdanitelných. podle daňového sazebníku: z obchodního vztahu, pracovněprávního vztahu, domácího úkolu a družstevního pracovního poměru a výnosy z nezemědělské hospodářské činnosti dosažené v průběhu roku snížené o daňově uznatelné náklady na provozování této činnosti, bez pojistného na sociální zabezpečení z těchto nákladů.Poplatník bude moci úlevu využít, pokud součet těchto výnosů bude v rozmezí - minimálně 68 412 PLN a maximálně 133 692 PLN.

Odpověď ministerstva na místní právní stav, podle kterého se pro účely výpočtu limitu úlevy pro střední třídu nezohledňují příjmy z pronájmu nemovitostí, byla tedy nesprávná, resp. nejméně neúplné. Z tehdejšího rozboru předpisů bylo zřejmé, že se pro stanovení výše příjmů v daném roce u poplatníka, který je fyzickou osobou, nezohledňoval příjem ze soukromého pronájmu, ale příjmy dosažené v rámci podnikatelské činnosti. .

Rostoucí frustrace zmatených daňových poplatníků a dezinformace objevující se odevšad znamenaly, že 9. června 2022 byl vydán zákon, který jednoduše zrušil čl. 26 sekund 1 problematický bod 2aa. Efektem změn je rezignace na úlevu pro střední třídu a zároveň zajištění toho, že změna bude pro daňové poplatníky výhodná či neutrální.Zajímavé je, že nové předpisy stihly vstoupit v platnost za pouhé 3 týdny a jsou v platnosti od 1. července 2022.

Daň z pronájmu bytu 2023 – jakou formu zdanění pronájmu zvolit

Shrneme-li to, rok 2022 a vstup polského řádu v platnost přinesl daňovým poplatníkům, kteří získávají příjmy z pronájmu nemovitostí, v tomto ohledu mnoho dilemat ohledně vypořádání. Klíčové bylo zvolit takovou variantu, aby se změnou předpisů ztratilo co nejméně. Zatímco pro samotné podnikatele (kromě těch, kteří budou navíc zpoplatněni povinným zdravotním pojištěním) se toho mnoho nezmění, poplatníci nabízející soukromý pronájem by si nově měli spočítat daňové rozdíly, které jim novela přináší. Je třeba mít na paměti, že je to poslední rok, kdy máte možnost odepsat náklady vynaložené na nákup, vylepšení, renovaci, vybavení vaší nemovitosti!

Při rozhodování o tom, jakou formu zdanění pronájmu chceme uplatňovat od roku 2023, stojí za zvážení pár věcí:

  • možnost odpočtu daňově uznatelných nákladů,
  • to, že formální otázka vypořádání je jednodušší s jednorázovou částkou,
  • při přechodu ze soukromého pronájmu na pronájem poskytovaný v rámci podnikatelské činnosti - nutnost připočíst povinné pojistné na zdravotní pojištění (v zásadě jde o plus 9 % z příjmu), ale i vícenáklady, např. odměna účtárně nebo účetní.

Jaké změny v nájemní smlouvě by měly být provedeny

Tento rok se vyplatí využít k přizpůsobení smluv s nájemníky. Pomocí příslušných ustanovení v nájemní smlouvě můžeme snížit paušální náklady převedením např. poplatků za energie a nájemného na nájemce.

Další otázkou je výše zaplacených záloh v rámci jednorázové částky, kterou vypočítá a deklaruje pronajímatel. Je možné, aby byla účtována paušálně ve výši 8,5 % nebo 12,5 % z částky čistého zisku z pronájmu, nikoli z celé částky přijaté od nájemce (tedy bez energií).V tomto případě by si však pronajímatel měl uchovat doklady potvrzující, že jeho příjmem nebyla celá částka hrazená každý měsíc nájemcem, snížená o poplatky regulované pro správu, vodu, elektřinu či plyn. Je to pronajímatel, kdo nese důkazní břemeno této skutečnosti.

Právní základ:

  • Zákon ze dne 26. července 1991 o dani z příjmu fyzických osob (konsolidované znění, Sbírka zákonů z roku 2021, položka 1128, ve znění pozdějších předpisů);
  • Zákon ze dne 20. listopadu 1998 o paušální dani z některých příjmů fyzických osob (konsolidované znění, Sbírka zákonů z roku 2021, bod 1993, ve znění pozdějších předpisů);
  • Zákon ze dne 29. října 2021, kterým se mění zákon o daních z příjmů fyzických osob, zákon o dani z příjmu právnických osob a některé další zákony (polská vyhláška) (Sbírka zákonů, položka 2105, ve znění pozdějších předpisů) ;
  • Zákon ze dne 9. června 2022, kterým se mění zákon o daních z příjmů fyzických osob a některé další zákony (Sbírka zákonů z roku 2022, bod 1265).

Kategorie:

Provoz domu