Realitní makléři se domnívají, že řádná příprava domu k prodeji, tzv. home staging, zvyšuje svou hodnotu o 10 %. Také zrychluje proces prodeje v průměru o půl roku.

Pojem home staging znamená profesionální přípravu nemovitosti k prodeji nebo pronájmu. V USA je dlouhodobě jedním z marketingových nástrojů podporujících obchod s nemovitostmi, protože – jak ukázal výzkum Americké asociace realitních kanceláří – 80 % kupujících zdůrazňovalo, že prázdné nemovitosti nebo nemovitosti se zřetelnými stopami bydliště (využití) způsobit jim potíže s představou budoucího života v nich, a to se striktně promítá do rozhodnutí o koupi.O koupi správně připravené nemovitosti se zase dokážou rozhodnout během půl minuty!

Správná příprava nemovitosti mu pomůže představit si atraktivní budoucnost v tomto interiéru. To zase zvyšuje šanci na transakci, která u prodejce dopadne dobře. Tak to funguje, ale někteří prodejci na to zapomínají kvůli zásadě: když vložím všechno své úsilí do stavby domu a vidím v tom potenciál, proč by to neměli vidět kupující? Odpověď je jednoduchá – protože každý má své vlastní výpočty a sny. Objektivní ocenění nemovitosti je jedna věc. V takovém procesu pomůže jak realitní makléř (který však považuje tržní hodnotu nemovitosti za prioritu), tak auditor provádějící znalecký posudek. Druhá věc – vady, které mohou potenciální kupce odradit nebo zvýhodnit při vyjednávání o ceně. Ty, které si majitel neuvědomuje nebo je podceňuje. Nepořádek, nedostatek konzistence ve výzdobě, hromadění předmětů (které někdo jiný bude vnímat jako nepořádek) - to vše odvádí pozornost potenciálních kupců.

Prodávám dům - co prodávající dělají špatně

Prodejci obecně používají dvě strategie. Někteří dali do přípravy hodně peněz a doufali, že kupující množství práce ocení. Jiní se omezují na základní kosmetiku a věří, že stačí vysvětlení: „Nic neskrývám, nemaskuji, aby kupující měl zcela jasno, co bere“. U nemovitostí mají oba tendenci selhat. Příkladem je příběh Andrzeje, který před pěti lety využil příležitosti k nákupu. Koupil velký dům na okraji Poznaně. Postaveno v 80. letech farmářskou metodou. Ale úhledně. Zvenku chyběla jen omítka (což ho potěšilo, protože jako kupující mohl posoudit kvalitu cihel a zdiva). Uvnitř nemovitosti zůstalo více, než bylo požadováno: zastaralé koupelny, obložení sololitem, zaseknutá okna, nedokončená paluba. Ocenění ukázalo, že i v tomto stavu má dům o 200 000 dolarů vyšší hodnotu.více než částka transakce. Myslel si, že ho zrekonstruuje a prodá jako luxus. Těch 200 000 PLN investovalo do zateplení, omítek, elegantní terasy z kompozitních desek, nového plynového kotle, vybavení kuchyně a koupelny. Účinek? Už dva roky se mu nedaří najít kupce, který by mu zaplatil to, co předpokládal. Ano, nyní mohl dům prodat za původní kupní cenu plus náklady na zásadní rekonstrukci. Ale to nebyl jeho záměr. Bohužel si nemyslel, že to, co ho neobtěžuje (hluk ze 4 km vzdálené dálnice), za částku, kterou očekává, bude nepřijatelné.

Po setkání se specialistou na home staging uznal svou chybu. Lidé se dívali na jeho dům, ano - všimli si elegantní, moderní výzdoby, poslouchali jeho román o tom, kolik práce si dal se současným stavem věcí a každý si všiml hluku, který pronikl i do interiéru - nyní sterilnějšího, bez jakýchkoliv „ornamentů“ a tedy akustickější.Dům byl navíc tak uklizený, že to vypadalo, jako by v něm předtím nikdo nebydlel, což působilo dojmem, že se to hostiteli z nějakého důvodu moc nelíbí. Ukázalo se, že jsem to mohl udělat jinak. Vzdát se omítek, osvěžit interiér, nerenovovat, vytvořit enklávy útulnosti v kuchyni a obývacím pokoji. Velká pohovka, stůl, správně zvolené osvětlení a oheň v krbu Místo moderních oken by se více hodily plyšové závěsy, které by místnost ztišily a dodaly intimní atmosféru. Vše by stálo maximálně pětinu toho, co jsem utratil. A dnes bych to neměl problém prodat za cenu, kterou očekávám – vysvětluje Andrzej.

Čtěte také:

  • Daň z prodeje nemovitosti - kdy musíte zaplatit a kolik?
  • Kdo může koupit pozemek?

Další případ: Mariusz vlastnil krásný pozemek v ochranném pásmu lesní rezervace se starým cihlovým domem.Dříve tam žili jeho prarodiče. Okolí se prodává samo, řekl první realitní makléř. Druhý podobně. Mariusz se rozhodl, že v takové situaci s prodávanou nemovitostí nehne ani prstem. Zanechal po sobě netěsnící okapy, rozpadající se psí boudu, rezavé čerpadlo na studnu a starý nábytek. Byl přesvědčen, že někdo ocení potenciál tohoto místa i v rekreačním kontextu. Nezastavěné pozemky kolem jeho pozemku se senzačním způsobem prodávaly za 100 PLN, dokonce 120 PLN za m2Ten svůj prodává už třetím rokem. To, že si účtoval 150 PLN za m2, ale s domem, obytným! Kupec vloží asi tucet tisíc a může se nastěhovat – argumentuje Mariusz. - Můžete to vidět na první pohled! Ano, nevidíš. Dům voní zatuchlinou, nábytek připomíná jen náklady na popelnice. K tomu všudypřítomná rez, oprýskaný plot, zaprášené závěsy v oknech a saze v ohništi krbu. Mariusz se pohoršuje nad nerozumnými a vrtošivými kupci, kteří mohou za jeho nemovitost zaplatit stejně jako za pozemek.Z chudoby, protože budou mít potíže s tímto domem. - Jaký problém, protože před 10 lety byla vyměněna celá střecha a topení! Marius to nechápe. "Dobře," ozval se další makléř. "Pokud je tato chata tak fantastická a tak pěkná na život, proč ji neukážeš lidem!" Proč je to opuštěná, zatuchlá chatrč? Alespoň ty pavučiny, které jsi mohl zamést. Možná by pak lidi nejdřív nepřemýšleli o nákladech na demolici domu. - Protože pánové od začátku říkali, že se to prodá samo - odsekne Mariusz.

Na to má odpověď Łukasz Gilis z realitní kanceláře RE/MAX Family v Milanówku. - Existuje jeden zákon, který vlastníci nemovitostí nedodržují: dům musí být prezentován tak, aby si to klient přál. A to i v případě, že je nemovitost v surovém stavu nebo potřebuje zásadní rekonstrukci. Musí mít pozitivní konotace. A mrtvý hmyz a pavučiny v oknech a dojem, že tento dům nebyl léta navštěvován, jsou jednoznačně spojeny s tím, že ho někdo opustil a nikdo toto místo nechce.

Správný home staging - co to znamená

Správný home staging přináší dvě výhody: možnost získání lepší ceny, ale také komfort rychlého jednání. Mariusz k nákladům na prodej nepřipočítává čas, který musel strávit dojížděním za následnými neúspěšnými prezentacemi. Stále žije v domnění, že parcela s domem je pro fajnšmekra vzácnost, a tak na takového stále čeká. Zároveň ztrácí nervy, zlobí se na další „frivolní“ zájemce a na „nešikovné“ prostředníky. Ale přesně – co znamená správný home staging? - Přiměřené, protože přílišné snahy o zkrášlení nemovitosti nabízené k prodeji také zvyšují nedůvěru klienta - říká Łukasz Gilis. - Pokud je uklizeno, větráno, uklizeno a kupující se tam cítí jako host, je to lepší, než když vstoupí do čerstvě zrekonstruovaných interiérů vonících barvou. Protože pak se začne zajímat, jestli se takto neskrývají nějaké praskliny, netěsnosti - zvláště v podkroví.To platí zejména o starších domech, které v nomenklatuře makléřů znamenají před rokem 2000. Přemalovaný, navoněný, s lesklou podlahou, může připomínat starého Forda, který jako v posměšných memech - "Němec chodil jen do kostela" , ale ve skutečnosti skrývá zkorodované prahy dveří a narychlo odstraněnou houbu. Nemluvě o tom, že taková investice se prostě nemusí vyplatit.

Jak dobře koupit stavební pozemek: radí realitní expert>

Takže omítání - ne. Ale mytí střechy a fasády rozhodně ano. Výměna podlahy - ne. Cyklistika - ano. Malování plotu? Ano, pokud se na něm loupe barva. Dlažba příjezdové cesty - ne. Sekání trávy a stříhání keřů – absolutně. K tomu mytí terasy, upevnění dveří, které se nezavírají. Jde o jednoduché farmářské činnosti, které nás nenutí propadat výraznými náklady, ale ukazují majetek jako udržovaný a oblíbený. Takový, kde se můžete usadit.Drobné renovace? Proč ne. Zejména v citlivých oblastech. Pokud sanitární zařízení zežloutlo od vodního kamene a koupelnové skříňky nabobtnaly od cákající vody, vyplatí se je vyměnit. Čistá, světlá, prostorná, hygienická koupelna je vždy výhodou.

Pravidla, která musíte dodržovat, abyste dobře prodali svůj dům

Je třeba poznamenat jednu věc - home staging neslouží k zakrývání a skrývání fyzických vad nemovitosti. Málokterý prodejce si uvědomuje, že kupující po zjištění takové vady může žalovat náhradu škody v rámci záruky. Zákon uvádí, že to platí pouze pro fyzické vady, které „existovaly v době, kdy nebezpečí přecházelo na kupujícího, nebo vyplývaly z příčiny spočívající ve současně prodávané věci“. Takzvaný stav nemovitosti v době jejího předání kupujícímu je iluzorní útěchou pro nepoctivého prodávajícího (protože tak by se v této situaci měly nazývat jeho úmysly).Může nést odpovědnost v rámci záruky, pokud je fyzická závada zjištěna před uplynutím 5 let. Nejde o křivé podlahy, nerovné stěny nebo citelná vlhkost. Tyto věci lze vidět na první pohled. Jiné je to s vadami, které se projeví až vlivem určitých okolností, např. ročního období. V létě nemusí být problém s děravou střechou nebo vlhkostí skrytou pod tapetou. Objevují se pouze na podzim nebo v zimě. Podobně i praskliny ve zdech či stropech maskované čerstvou omítkou. Pokud někdo hodlá takto zakrýt chybné založení stavby, musí později počítat s následky. To lze samozřejmě obejít tak, že ve smlouvě uzavřete znění, že kupující zná technický stav bytu a nebude uplatňovat nároky z jeho vad. Takové praktiky jsou však hluboce nečestné. Informovaný kupující na ně navíc může snadno reagovat s propozicí, že znalost technického stavu prostor se nevztahuje na skryté vady.Nebo přerušit jednání.

7 pravidel home stagingu

Podle Barb Schwarz, světově uznávané specialistky na home staging a autorky knih na toto téma, existuje kánon, kterým bychom se měli řídit při přípravě domu či bytu na prodej. "To, jak bydlíš v domě a jak ho prodáváš, jsou dvě různé věci," píše Barb.

  1. Objednejte si. Na první dojem zákazníka nemají rozhodující vliv dekorace v bytě nebo elegantní nábytek, ale řád. Odradit může i plný odpadkový koš nebo otisky prstů na oknech. Takový prostor zaplněný osobními věcmi dává klientovi jasně najevo, že tento byt mu nepatří.
  2. Světlý - znamená prostorný. To je recepce. Pokud je oken málo, je lepší se záclon zbavit. Případně je vyměňte za decentní a průsvitné.
  3. Příliš mnoho nábytku. Ponechejte pouze vybraný nábytek, aby se prostor co nejvíce otevřel. Jejich přebytek to výrazně sníží. Stejné je to s koberci. Zejména tmavé, které pohlcují světlo. Je lepší se jich zbavit, aby se interiéry zdály větší, než ve skutečnosti jsou.
  4. Co nejméně rodinných památek. Totéž platí pro boty a oblečení. Smyslem je vytvořit dojem neutrality, aby klient neměl pocit, že vstupuje do života někoho jiného.
  5. Čím méně barev, tím lépe. Tlumený interiér poskytne kupujícímu větší prostor pro fantazii než pestrý. Nechte barvu uvést čerstvě řezanými květinami v obývacím pokoji a ovocem v kuchyni. Ať vypadá zdravě a svěže.
  6. Útulnost. Světlé plédy, bílé nebo šedé polštáře, jednobarevné svíčky. Takové prvky by měly být umístěny na klíčových místech, která jsou spojena s relaxací (obývací pokoj a ložnice). V koupelně jsou také světlé, tlumené ručníky. Pokud je v domě krb, měl by v něm být oheň.
  7. Přírodní vůně. Například čerstvě upečený koláč a vařená káva. Samozřejmě také květiny.

Kategorie:

Stavba