Pomozte vývoji webu a sdílení článku s přáteli!

Záruka na nemovitosti chrání zájmy kupujících bytů, domů, pozemků a provozoven. Podívejte se, co předpisy říkají o záruce na nemovitost a jak se uplatňují.

Odpovědnost prodávajícího za fyzické a právní vady věcí, tedy záruka, vyplývá z ustanovení zákona, nikoli z dohody stran obchodu. A co víc – nezáleží na vině prodejce, protože ta je absolutní. I když prodávající prodejem vadné věci nezavinil, odpovídá za vadu.

Instituce záruky je upravena v čl. 556-576 občanského zákoníku. Na movité věci se vztahuje záruka dva roky, záruka na nemovitosti pět let.

Jaké vady může mít nemovitost

Záruka se vztahuje na fyzické a právní vady prodávané položky. Fyzickými vadami se rozumí nesoulad prodávané věci se smlouvou nebo zamýšleným použitím. Například hodnota předmětu, jeho užitečnost, nedostatek určitých funkcí nebo neúplnost.

Fyzickou vadou nemovitosti bude tedy menší plocha, povrchová úprava méně kvalitními materiály (snížení hodnoty věci), absence balkonu (nekompletnost) atd. Taková vada může být důsledkem o vadné montáži věci, pokud tyto činnosti provedl prodávající nebo třetí osoba, za kterou prodávající odpovídá, nebo kupující podle pokynů prodávajícího.

Právní vady nemovitostí se týkají především práv třetích osob. Může to být vlastnické právo nebo jiné – například zástava. Co je důležité - pokud nemůžeme věc plně využívat, vyplývá to z rozhodnutí externího orgánu a my jsme o tom v době uzavření obchodu nevěděli, bude se na ni také vztahovat záruka.Příkladem zde může být zápis nemovitosti do rejstříku památek.

V případě vad nemovitosti odpovídá prodávající ze záruky za všech okolností - ledaže kupující o těchto vadách před obchodem věděl nebo strany ve smlouvě omezily či úplně nevyloučily záruku.

Když mohou být záruky nemovitostí vyloučeny nebo omezeny

Tato možnost existuje, ale záleží na tom, kdo je stranou transakce. Podle Čl. 558 občanského zákoníku, kupuje-li věc (v našem případě nemovitost) spotřebitel, je omezení nebo vyloučení odpovědnosti ze záruky přípustné pouze v případech uvedených ve zvláštních ustanoveních. Příkladem takového ustanovení je čl. 568 § 1 věta 2 občanského zákoníku, který umožňuje v případě prodeje použité věci spotřebiteli zkrátit záruční dobu na jeden rok ode dne dodání věci.

Spotřebitel je fyzická osoba, která s podnikatelem činí právní úkony, které nesouvisejí s jeho obchodní nebo profesní činností (tedy v soukromém životě).Spotřebitelem bude např. Jan Kowalski kupující byt od developera pro vlastní potřebu. Spotřebitelem však nebude ten, kdo pronajímá nemovitost a koupí byt k pronájmu od developera, ani fyzická osoba, která koupí byt na vedlejším trhu od jiné fyzické osoby. V takových případech, tedy ve vztazích mezi podnikateli nebo když na žádné ze smluvních stran nepůsobí podnikatel, je možné záruku upravit, například omezit pouze na skryté vady.

Smluvní ujednání vylučující nebo omezující odpovědnost prodávajícího za záruku obsaženou v kupní smlouvě uzavřené se spotřebitelem budou tedy neplatná. Předpisy rovněž neposkytují sníženou sazbu pro podvody při jiných transakcích: vyloučení nebo omezení odpovědnosti v rámci záruky je neúčinné, pokud prodávající kupujícímu vadu klamavě zatajil.

Kdy prodávající odpovídá za vady nemovitosti a kdy ne

Znalost kupujícího o vadách koupené věci je klíčovou podmínkou, která umožňuje zrušit odpovědnost prodávajícího. Důležité - prodávající odpovídá za vadu věci, i když byla uvedena v omyl např. výrobcem.

Na realitním trhu možnost uplatnění záruky neruší podpis protokolu při převzetí bytu. I když jsme na něm v tu chvíli neuvedli závadu a všimli jsme si jí až později, záruka stále platí.

Samozřejmě - neexistuje žádná záruka, pokud naše jednání (například zásahy do stěn nebo instalací při dokončovacích pracích) vedlo k poškození nemovitosti nebo se závada objevila později - pokud neprokážeme, že závada vznikla z vadné zpracování věci / nesoulad se smlouvou apod.

Tady je další upozornění. Zjistí-li spotřebitel houbu na zdi nebo jinou vadu do jednoho roku ode dne předání nemovitosti, má se za to, že vada nebo její příčina existovala již v době přechodu nebezpečí na kupujícího (čl.5562 CC).

Viz také:

  • Technické převzetí bytu od developera. 7 věcí, které je třeba zkontrolovat před převzetím>

Jaká práva poskytuje kupujícímu záruka nemovitostí

Osoba, která uplatňuje svá práva ze záruky, má v tomto ohledu několik možností. Možná:

  • požadujte výměnu věcí za nové bez závad. Pokud jde ale o trh s nemovitostmi, bude problematické požadovat výměnu věcí za nové, protože v praxi neexistují dva stejné byty. Nejvyšší soud proto v roce 2012 rozhodl, že u nemovitostí není kupující oprávněn požadovat výměnu za stejnou věc bez vad;
  • požadujte odstranění závady. Prodávající může odmítnout pouze v případě, že vadu nelze odstranit;
  • chcete snížit cenu o částku úměrnou snížené hodnotě nemovitosti.V tomto případě má prodávající protiprávo na okamžité odstranění vady. Důležité však je, že tyto práce mají být provedeny způsobem, který nebude pro kupujícího nadměrně zatěžovat. Pokud by se jednalo například o nutnost dočasného vystěhování z bytu, v takové situaci samozřejmě nebude tato podmínka splněna. Je také vhodné vědět, že když prodejce závadu ihned odstraní a zákazník ji znovu objeví, nebude moci prodejce této možnosti využít podruhé;
  • předložit prohlášení o odstoupení od smlouvy. To je nejradikálnější požadavek. Lze je použít pouze v případě, že je vada významná. Nelze tedy odstoupit od smlouvy pouze pro drobnou, odstranitelnou vadu. Pokud je ale takových drobných vad hodně, pak to lze považovat za hlavní vadu jako celek.

Viz také: Předběžná smlouva o koupi a prodeji bytu: šablona. Co musí obsahovat?>

Na co má kupující nárok v rámci záruky za právní vady nemovitosti

Jakoukoli právní vadu nemovitosti je třeba považovat za významnou. Prodávající je tedy oprávněn odstoupit od smlouvy nebo snížit cenu, ale to není vše.

Zákonodárce dal také možnost využít tzv. negativního (negativního) smluvního úroku, tedy stručně řečeno požadovat náhradu nákladů vzniklých v důsledku uzavření smlouvy (a její případné následné ukončení).

Co to je? Uveďme názorný příklad: kupující koupil nájemní byt s právní vadou, o které nevěděl. Ukázalo se, že v nemovitosti už jsou nájemníci. Musel tedy odstoupit od nájemní smlouvy uzavřené s dalšími lidmi. V takové situaci musí veškeré náklady vzniklé v souvislosti s původní smlouvou o prodeji nemovitosti s právní vadou uhradit prodávající. To vyplývá z obsahu umění. 574 občanského zákoníku: učinil-li kupující pro právní vadu prodávané věci prohlášení o odstoupení od smlouvy nebo o snížení ceny, může požadovat náhradu škody, která mu vznikla tím, že smlouvu uzavřel, aniž by o tom věděl. o existenci vady, i když škoda byla důsledkem okolností, za které prodávající neodpovídá.Zejména může požadovat náhradu nákladů na uzavření smlouvy, nákladů na vyzvednutí, přepravu, uskladnění a pojištění věcí, náhradu vynaložených výdajů v rozsahu, v němž z nich neměl prospěch a neobdržel jejich náhradu od třetí osoby. straně a náhradu nákladů procesu. Tím nejsou dotčena ustanovení o povinnosti k nápravě škody za všeobecných podmínek.

Jak dlouhá je záruka na nemovitost

Jak již bylo řečeno - na nemovitost se vztahuje pětiletá záruční doba od předání věci kupujícímu. Na realitním trhu bude takovým vydáním věcí předání klíčů od prostor. Pro účinnost záruky však kupující nemůže donekonečna odkládat okamžik, kdy uvede věc do pohybu.

Od okamžiku zjištění vady má zákazník jeden rok na to, aby požádal o odstranění vady, snížení ceny nebo odstoupení od smlouvy. Je-li kupujícím spotřebitel, není lhůta pro uplatnění práva ze záruky za vady nemovitosti jeden rok, ale pět let.Co je důležité - v souladu s čl. 568 § 3 k.c. - požaduje-li kupující odstranění vady nebo výměnu věci za novou, pak výše uvedená lhůta počíná běžet až v případě, že prodávající jeho požadavku nevyhoví. Jde o to, aby kupující nepromeškal lhůtu pro požadavek snížení ceny nebo odstoupení od smlouvy.

U právních vad nemovitosti začíná pětiletá lhůta (je-li kupujícím spotřebitel), ve které může kupující uplatnit reklamaci ze záruky, běžet až okamžikem, kdy se o vadě dozví. (článek 576 občanského zákoníku).

Zde důležité upozornění - pokud je kupující bytu žalován třetí osobou domáhající se práv k nemovitosti, je povinen neprodleně informovat prodávajícího a požádat ho o účast na případu. Podle Čl. 573 občanského zákoníku, pokud tak neučiní a třetí osoba vynese rozsudek v jeho prospěch, zprostí se prodávající odpovědnosti ze záruky za právní vadu v rozsahu, v jakém je jeho účast v řízení nezbytná k prokázání že nároky třetí strany jsou zcela nebo částečně nepodložené.

Pomozte vývoji webu a sdílení článku s přáteli!

Kategorie:

Provoz domu