Stavět dům je skutečná výzva
Organizování stavby není snadný úkol ani pro někoho, kdo se celý život zabývá. Dnes čelíte této výzvě. Určitě jste vynaložili velké úsilí na výběr pozemku a projektu - jednalo se o jednotlivá díla. Teď ani plný závazek nemusí stačit. Než začnete stavět, odpovězte na tyto 3 otázky.
Jak zajistit, aby organizace stavby domu probíhala hladce
Správná organizace stavby do značné míry závisí na lidech, které najmete, a na vnějších okolnostech, jako je počasí, poruchy a krádeže. K dispozici je také časový faktor. Stavba domu je premiérou bez generální zkoušky. Nezapomeňte, že před vámi hrály roli tisíce investorů - víte, co je dobré a co špatné. Být manažerem znamená používat osvědčené konstrukční postupy a všechny dostupné kontrolní mechanismy. O tom je třetí epizoda našeho „Investor Course“.
Tři otázky ohledně výstavby domu pro investora
1. Kolik peněz musíte postavit dům? Čím méně, čím více úkolů na vás čeká. Proč? Máte-li velký rozpočet, můžete si objednat konstrukci na klíč. Nebo se rozhodněte pro moderní konstrukční technologii, například prefabrikovanou - pak si dům sestaví odborníci z prvků. Nebo postavte dům za tři měsíce - také za pomoci odborníků. Bohužel je běžnou chybou investorů nařídit výstavbu specializovaných technologií (zejména dřeva) náhodným týmům. Další - uvedení domu se stovkami tisíc zlotých s posádkou od oznámení, navíc bez zajištění dozoru.
2. Jaký systém stavíte svůj dům? O výstavbě domu na klíč jsme již řekli. Smluvní systém zahrnuje najímání následných týmů a dodavatelů pro konkrétní práce, například zedníky pro výrobu základů, zdí, potěrů a schodů, pokrývače pro přípravu stavby a pokrytí střechy, poté elektrikáři, montéři, štukatérky. Úkolem investora je organizovat práce, koordinovat je, dodávat staveništi materiály a kontrolu kvality. Ve smluvním systému má investor jako manažer obrovský prostor k předvedení! Ekonomická metoda je stěží manažerským systémem. Investor fyzicky vykonává většinu prací, zásobování a obvykle zaměstnává členy rodiny.
3. Kolik spěcháte žít? V jakékoli technologii lze dům postavit v průběhu sezóny, ale čím kratší je doba, tím obtížnější je úkol. Měli byste koordinovat práci a zásobovat někdy i 20 lidí pracujících v jeden den. Na druhé straně, když stavba trvá roky, musí investor zvážit, od kterého okamžiku naplánovat instalaci instalačních a dokončovacích prvků domu - pak musíte dům přemístit nebo dobře chránit před krádeží. Plánovací nástroj je plán výstavby. Jak rychle stavět?
Stavba domu v jedné sezóně - vyžaduje efektivní tým, spolehlivý zdroj dodávek, dohled, který zajistí, že krátká doba investice neovlivní kvalitu domu. Budete také potřebovat rychlé financování - obvykle půjčku. Mokré práce musí být omezeny, takzvané rychlé technologie.
SEE ALSO: Jak se stát manažerem vaší vlastní sestavy? (Dorota a Filip)
Tři výzvy pro domácí stavitele
1. Organizovat výstavbu domu . Staveniště musí být oploceno, elektřina a voda. Úkolem investora je také zřídit toaletu (obvykle půjčenou přenosnou). Kde bude posádka žít a jíst? „Všichni zaměstnanci mají právo na bezpečné a zdravé pracovní podmínky, “ říká Evropská sociální charta a stavba je koneckonců malým pracovištěm. Společnosti mají často své vlastní kasárenské auto, v nejhorším případě prostornou dodávku. Stojí za to umístit na pozemek kontejner, nejlépe námořní - například kamionovou dopravu po silnici. Jedná se o solidní zásobník nástrojů a spotřebního materiálu. Po konstrukci lze kontejner prodat.
2. Najděte posádku. „Účastníci stavebního procesu“ volí investor. Musí existovat správce stavby, není vyžadován inspektor dozoru. Musíte také najít výkonný tým. Jak? V první epizodě jsme vám poradili - podívat se na pokyny, zkontrolovat dvě nebo tři předchozí stavby, na nichž pracovala, požádat bývalé klienty o názory. Jeden příkaz nestačí. Tým z nabídky bez prokázaných referencí je příliš velkým rizikem - důrazně nedoporučujeme! Co jsou zaměstnanci ve stavebnictví? Existuje méně a méně týmů, které mohou kombinovat celulární betonové bloky pouze s tradiční cementovou vápennou maltou, ale stále kvalifikovaní profesionálové mají více štěstí než každodenní život. Nevěříme našemu vlastnímu štěstí.
3. Být šéfem, ne bratrem. Na začátku pozorování. Mnoho investorů se věnuje dodavatelům s jejich srdce a duše, věří ve své schopnosti. Chtějí domestikovat pana Kazii, zahřát jeho výkonnou duši - chtějí mu uvěřit! Pak objeví špatně postavený dům. Zklamání a lítost přicházejí.
Ostatní investoři se cítí uvězněni ve stavební pasti - ukáže se, že je obtížnější, než si mysleli, nikomu nemůžete věřit, potíže se hromadí. V důsledku nedostatku peněz a kompetencí se stavba mění ve zlepšení - některé zlepšují ostatní a samy dělají chyby. Z toho může vycházet hrůza. Existuje třetí způsob - bez emocí, se znalostmi a dovednostmi - investor jako vedoucí projektu. Být manažerem musí být šéf - řídit stavební proces a reakce zaměstnanců. Musíte být jako liška - takto se nazývá manažer v Japonsku - mazaný (ale ne klamný), vyhýbající se pastím, schopný organizovat tým.
Stavba za dva nebo tři roky - dává možnost přirozeného rozdělení do fází: nulový stav, surový stav, instalace, dokončovací práce. Je čas připravit práce a financování. Fázi, ve které se objeví trvalé vybavení domu, nelze přerušit - musí trvat, dokud nežijete.
Stavba delší než tři roky - vyvolává problémy, jak chránit a chránit stavbu před povětrnostními podmínkami a zloději. Příliš dlouhá doba výstavby způsobuje další náklady.