Jak developerský zákon chrání zájmy kupujících bytů? Zajišťují rezidenční vázané účty a další řešení, že po uzavření smlouvy s developerem nepřijdeme o peníze?

Obsah

  1. Účty Ecpus před změnou předpisů
  2. Otevření a zavření úschovních účtů novým způsobem
  3. Developerské smlouvy v každé fázi výstavby bytu
  4. Nové vývojářské povinnosti zveřejňovat informace
  5. Předpoklad uznání závad v prostorách
  6. Odmítnutí přijmout byt
  7. Vady zjištěné po obdržení
  8. Zajištění v případě krachu banky
  9. Kupující jsou také chráněni Záručním fondem rozvoje

Zákon ze dne 20.05.2021 o ochraně práv kupujících bytu nebo rodinného domu a Garančním fondu rozvoje (dále: Developerský zákon) nabyl účinnosti 1. července 2022 - po osmi letech platnosti jeho předchůdce. Mimo jiné upravila nástroje sloužící k ochraně peněžních prostředků kupujících držených na otevřených účtech.

Účty Ecpus před změnou předpisů

Podle předpisů předchozího zákona byl developer povinen poskytnout kupujícím alespoň jedno z následujících ochranných opatření:

  • uzavřený účet vázaný na bydlení - tj. bankovní účet patřící developerovi, který slouží k inkasu peněžních prostředků zaplacených kupujícím pro účely uvedené ve smlouvě o rozvoji.Výběr vložených prostředků z tohoto typu účtu probíhá jednorázově, po převodu vlastnického práva na kupujícího;
  • otevřený účet úschovy bydlení, ze kterého probíhá výplata peněžních prostředků složených kupujícím v souladu s harmonogramem developerského projektu uvedeným v této smlouvě;
  • otevřený vázaný účet bydlení s bankovní/pojišťovnou zárukou - využití dodatečné záruky zajistilo spotřebiteli v případě úpadku developera vrácení celé částky jím zaplacených finančních prostředků na základě developerské smlouvy.

Kupující měl právo požadovat od banky, která vede účet, informace o provedených vkladech a výběrech. Právo vypovědět smlouvu o vázaném účtu měla pouze banka, která tak mohla učinit pouze ze závažných důvodů. Banka měla rovněž kontrolní povinnosti ve vztahu k developerskému projektu před provedením platby developerovi z otevřeného účtu.

Starý zákon dále upravuje předsmluvní povinnosti pro developery, zápis pohledávek kupujícího do katastru nemovitostí a hypoték, předpisy týkající se přejímky prostor a podávání reklamací vad předmětu smlouvy o výstavbě, právo na odstoupení od smlouvy a ustanovení ohledně postupu v případě úpadku developera.

  • Online a tradiční registr nemovitostí a hypoték 2023 - jak používat?

Znění ustanovení vymezujících předmět zákona, některé definice a obsah developerské smlouvy vyvolávaly výkladové pochybnosti. To vedlo k praxi aplikování ustanovení zákona pouze na zakázky, u kterých nebylo vydáno rozhodnutí o kolaudaci nebo v případě rodinného domu nebylo předloženo oznámení o dokončení stavby. To následně omezilo možnost ochrany kupujícího v situaci, kdy smlouva s developerem byla uzavřena až po dokončení stavby.

Po získání kolaudačního souhlasu mohl developer uzavírat smlouvy, ve kterých se rozsah jeho závazku lišil od smlouvy o výstavbě, protože se již nevztahovala na fázi výstavby, ale pouze na povinnost zřídit samostatné vlastnické právo a přenést to. Po uzavření tohoto typu smlouvy a zaplacení celé ceny bytu či rodinného domu se však kupující nestal jeho vlastníkem. K převodu vlastnictví došlo na základě jiné smlouvy a v jiném čase. Staré předpisy se rovněž nevztahovaly na nové byty nebo rodinné domy vzniklé přestavbou (např. bývalé tovární budovy, hotely atd.).

Staré předpisy rovněž nepočítaly s otázkou uzavírání rezervačních smluv developerem s kupujícím a poplatky účtovanými na tento účet.

Otevření a zavření úschovních účtů novým způsobem

Navzdory několikaletému fungování ustanovení předchozího developerského zákona nebyly použity nástroje v podobě bankovní nebo pojistné záruky, které představují dodatečné zajištění otevřených vázaných účtů.Na trhu fungovaly téměř výhradně otevřené účty bez dalšího zajištění a v mnohem menší míře uzavřené vázané účty.

Otevřený escrow účet nejčastěji používaný vývojáři neposkytuje kupujícímu plnou ochranu v případě úpadku vývojáře. I přes změny v konkurzním řízení na developery platné od 1. ledna 2016 stále existuje riziko, že kupující přijde jak o splacené prostředky, tak o nemovitost samotnou.

Uzavřený účet naopak garantuje vrácení všech peněžních prostředků zaplacených kupujícím v případě úpadku developera, vyhýbání se plnění podle developerské smlouvy, ukončení smlouvy o vedení účtu ze strany banky, jakož i odstoupení od smlouvy ze strany kupujícího nebo developera. Tyto zásady příznivé pro kupující se nezměnily.

Vzhledem k nízkému zájmu o bankovní a pojišťovací záruky s otevřenými vázanými účty a nedostatečné ochraně práv kupujících bylo rozhodnuto tyto dodatečné záruky ze zákona vypustit.Zároveň byl založen Záruční fond pro vývojáře, do kterého jsou developeři povinni platit příspěvky z každé platby kupujícího na účet úschovy bydlení.

Nová pravidla stanoví, že developer zahajující prodej je povinen uzavřít smlouvu o otevřeném nebo uzavřeném rezidenčním vázaném účtu pro tzv. developerský projekt. V případě oddělení investičních úkolů od projektu je developer, který zahájí prodej, povinen uzavřít smlouvu o vázaném účtu zvlášť pro každý úkol.

Nový vývojářský zákon proto poskytuje dva escrow účty:

  • otwarty, ze které probíhá výplata složených finančních prostředků developerovi v průběhu prací na staveništi v souladu s harmonogramem developerského projektu nebo investičního úkolu;
  • closed, ze kterého jsou vložené finanční prostředky vyplaceny developerovi jednorázově, a to po převodu každého práva z uzavřené developerské smlouvy na kupujícího.

Majitelem účtu je vývojář a prostředky uložené na takový účet až do jejich vyplacení vývojáři jsou majetkem kupujícího. Provádí platby na účet v souladu s postupem projektu. Výše plateb se odvíjí od skutečného stupně realizace jednotlivých etap výstavby uvedených v jejím harmonogramu. Vývojář musí kupujícího informovat na papíře nebo na jiném trvalém médiu o dokončení konkrétní fáze nebo úkolu.

Propojení plateb na vázaný účet bydlení s postupem stavebních prací umožňuje snížit riziko ztráty peněz zaplacených kupujícím v případě možného úpadku developera nebo banky.

Developer je povinen vést vázaný účet bydlení až do převodu vlastnického práva k poslední developerské smlouvě uzavřené v rámci developerského projektu nebo investičního úkolu. Nová úprava také zavádí zásadu, že právo zrušit vázaný účet bydlení má pouze banka, a to pouze ze závažných důvodů.

Developerské smlouvy v každé fázi výstavby bytu

Ustanovení platného developerského zákona se vztahují na každou smlouvu uzavřenou developerem s kupujícím, na základě které se developer zavazuje zřídit práva ze smlouvy - bez ohledu na to, zda je smlouva uzavřena před, v průběhu nebo v průběhu výstavby. i po jeho dokončení.

Závazek vývojáře zahrnuje:

  • v případě nabízení nebytových prostor v průběhu výstavby, před získáním rozhodnutí o kolaudaci - výstavba budovy, zřízení samostatného vlastnictví k prostorám a převod vlastnictví těchto prostor na kupujícího (tj. klasická rozvojová smlouva). Obdobně v případě rodinného domu bude povinnost developera zahrnovat výstavbu tohoto domu a převod vlastnického práva k nemovitosti zřízené s rodinným domem nebo trvalé užívání pozemku a vlastnictví jednoho rodinného domu. -na ní postaven rodinný dům, který tvoří samostatnou nemovitost;
  • v případě nabízení zastavěných prostor, ke kterým developer získal kolaudační souhlas, avšak před zřízením samostatného vlastnictví těchto prostor - zřízení tohoto práva a jeho převod na kupujícího;
  • v případě nabídky zastavěného bytu, ke kterému již bylo zřízeno samostatné vlastnictví bytového bytu - převod vlastnictví tohoto bytu na kupujícího. Pokud se smlouva týká rodinného domu, závazek developera se bude týkat převodu vlastnictví nemovitosti postavené s rodinným domem na kupujícího nebo trvalého užívání pozemku a vlastnictví rodinného domu. na něm postavena jako samostatná nemovitost (tj. všechny prvky klasicky chápané smlouvy o předběžném prodeji).

Důležité je, že ustanovení zákona o developerech se vztahují i na smlouvy uzavírané jinými podnikateli než developery na prodej nových bytů/domů spotřebitelům (tzv. flippy).

Smlouva s developerem nesmí obsahovat ustanovení, která jsou pro spotřebitele méně výhodná, než stanoví zákon. Všechna ustanovení, která se developerovi podaří prosadit v rámci smluv a která oslabí pozici kupujících (pod úroveň stanovenou novým zákonem), by měla být považována za neúčinná.

Nové vývojářské povinnosti zveřejňovat informace

Potenciální kupující se zájmem o uzavření rezervační nebo developerské smlouvy má právo seznámit se s rozhodnutím o kolaudaci, osvědčením o nezávislosti prostor, aktem o zřízení samostatného vlastnictví prostor a souhlasem. banky nebo jiného hypotečního věřitele za nezatížené oddělení prostor nebo dokument obsahující závazek udělení takového souhlasu.

V informačním prospektu by měl vývojář dále mimo jiné uvést:

  • datum nabytí právní moci rozhodnutí o kolaudaci nebo termín dokončení stavby rodinného domu;
  • plocha obydlí nebo rodinného domu;
  • jejich cena;
  • datum vydání osvědčení o nezávislosti obydlí;
  • datum založení samostatného vlastnictví;
  • informace o jednotném záručním limitu pro případ úpadku banky, u které je veden účet bytového fondu.

Developer je povinen bezplatně doručit zájemci o koupi bytu/domu informační prospekt na bezplatném trvalém nosiči - bez ohledu na to, zda takový požadavek vyslovil.

Předpoklad uznání závad v prostorách

Za účelem lepší ochrany práv kupujícího zavedl zákon o developerech tzv. domněnku uznání vad.

Převzetí bytu probíhá po obdržení pravomocného rozhodnutí o kolaudaci za přítomnosti kupujícího. O přejímce sepíší strany protokol, ve kterém jsou mimo jiné uvedeny zjištěné závady prostor s uvedením, zda se jedná o významné či nepodstatné.Kromě toho může zpráva obsahovat odmítnutí převzetí prostor kupujícím z důvodu zjištěných významných vad a uznání významné vady developerem nebo odmítnutí takového uznání.

Developer má 14 dní od podpisu protokolu na uznání vad nebo je odmítne uznat (s uvedením důvodů odmítnutí). Důležité je, že při absenci odpovědi ze strany developera ve výše uvedené lhůtě se předpokládá, že vady mlčky uznal. Předchozí developerský zákon nestanovil v tomto ohledu žádné sankce pro vývojáře, v důsledku čehož někdy zmeškali termíny a udržovali kupující v nejistotě.

Developer má 30 dnů od podpisu protokolu na odstranění uznaných závad bytu či domu. Pokud ani při vynaložení náležité péče vady v této lhůtě neodstraní, je povinna uvést jiný termín a odůvodnit prodlení. Nová lhůta poskytnutá developerem však nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené potíže.

Zákon dále stanoví, že kupující má právo na odstranění vad na náklady developera, pokud tento neodstranil vady do 30 dnů a nestanovil k tomu dodatečnou lhůtu nebo neodstranil vady v dodatečné lhůtě uvedené kupujícím.

Odmítnutí přijmout byt

Předpisy stanoví, že kupující může odmítnout převzetí zboží, pokud při přejímce zjistí, že byt/rodinný dům má podstatnou vadu, a zároveň ji developer odmítne uznat ve zprávě . Dosavadní praxe ukazuje, že kupující často neměli možnost odmítnout převzetí prostor pro významné vady, i když povaha těchto vad znemožňovala užívání prostor.

Uzná-li vývojář podstatnou vadu, platí stejný postup jako výše (30 dnů na opravu apod.), s tím rozdílem, že po uplynutí lhůty na odstranění věcné vady je kupující oprávněn odstoupit ze smlouvy.

Odmítne-li kupující převzít zboží pro věcnou vadu, dohodnou se strany na novém termínu převzetí umožňující developerovi vadu odstranit před opakovaným převzetím.

Další odmítnutí provedení přejímky pro podstatnou vadu (v rámci opakované přejímky) má za následek povinnost kupujícího předložit posudek stavebního odborníka.Kupující si musí do jednoho měsíce od zamítnutí vyžádat stanovisko stavebního dozoru. Po dobu čekání na znalecký posudek je pozastaveno uzavření smlouvy o převodu vlastnictví prostor na kupujícího. Potvrdí-li znalec existenci podstatné vady, může kupující od smlouvy odstoupit a náklady na posudek nese zpracovatel. Pokud znalec existenci takové vady nepotvrdí, hradí náklady na posudek kupující a je povinen prostory převzít.

Zákon však nestanoví, zda developer může odmítnout předání prostor, když kupující oznámí podstatnou vadu a neuplatní právo odmítnout převzetí. Mělo by se předpokládat, že vývojář takové právo nemá.

Odmítnutí převzetí prostor kupujícím z důvodu podstatných vad bytu/domu nemá vliv na lhůtu pro převod vlastnictví bytu na kupujícího, která má developery motivovat k rychlejšímu odstranění těchto vad, neboť po uplynutí lhůty pro převod těchto práv a po odstranění vad má kupující právo od smlouvy odstoupit.

Předpisy bohužel nedefinují pojem významná a nevýznamná závada. V tomto ohledu budou užitečné výdobytky doktríny a judikatury na základě ustanovení o záruce upravených v občanském zákoníku. Za podstatnou vadu se považuje vada, která brání nebo podstatně brání užívání věci v souladu s jejím určením. Závažná vada může být buď vada neodstranitelná, nebo odstranitelná. Přesto jsou podmínky pro odlišení významných od nepodstatných vad značně vágní a obtížně zjistitelné, zejména pro laika či spotřebitele. Proto je třeba v tomto ohledu očekávat spory a nesrovnalosti ve výkladu.

Vady zjištěné po obdržení

Zákon o developerech rovněž upravuje právo kupujícího uplatňovat nároky vůči developerovi v případě závad zjištěných po převzetí prostor, avšak před převodem jejich vlastnictví. V takovém případě se použijí přiměřeně ustanovení o lhůtách k odstranění vad.To znamená, že lhůta pro odstranění vady se počítá ode dne jejího oznámení. Samozřejmě v takové situaci nebude moci kupující využít odmítnutí převzetí, protože převzetí již proběhlo.

Zajištění v případě krachu banky

Zákon rovněž upravuje úpadek banky, která vede účet vázaný na bydlení. I když se to stane, dohoda o vývoji zůstane v platnosti.

Na prostředky uložené na běžném účtu banky v úpadku se vztahuje záruční ochrana stanovená zákonem o bankovním záručním fondu, systému pojištění vkladů a nucené restrukturalizaci. Podle jeho ustanovení je v případě vázaných účtů vkladatelem pověřená strana, nikoli správce. To znamená, že každý z kupujících, který vložil finanční prostředky na účet, se stává vkladatelem. Každá osoba má nárok na samostatný záruční limit až do výše ekvivalentu 100 000 EUR. V případě úpadku banky budou peněžní prostředky naakumulované na účtu (bez ohledu na jeho typ) vráceny kupujícím Bankovním garančním fondem ve výši nepřevyšující výše uvedenou částku.omezit. Kupující však bude moci u banky uplatňovat nároky přesahující záruční limit.

Kupující jsou také chráněni Záručním fondem rozvoje

Od 1. července 2022 se na peníze, které platí lidé kupující dům nebo byt na primárním trhu, vztahuje ochrana Garančního fondu developera, který spravuje Garanční fond pojištění.

Finanční prostředky DFG se shromažďují na samostatném bankovním účtu UFG. Pocházejí mimo jiné z:

  • splatné příspěvky od vývojářů (v současnosti 0,45 % z platby kupujícího v případě otevřeného účtu a 0,1 % v případě uzavřeného účtu);
  • úroky z hotovosti uložené na bankovních účtech a příjmy z vkladů prostředků Záručního fondu rozvoje;
  • výtěžek z konkurzní podstaty v případě úpadku developera nebo banky.

Prostředky budou vyplaceny kupujícímu, pokud:

  • developer nebo rezidenční escrow banka selže a investice bude ukončena;
  • kupující odstoupí od smlouvy, bude to však důsledkem nesplnění povinností developera (např. nepřevede ve stanovené lhůtě vlastnické právo k prostorám na kupujícího nebo neodstraní podstatná závada) a nevrátí zákazníkovi zaplacené peníze;
  • příjemce nebo správce odstoupí od smlouvy s klientem.

Právní základ:

Zákon ze dne 20. května 2021 o ochraně práv kupujícího bytu nebo rodinného domu a o Garančním fondu rozvoje (sbírka zákonů, pol. 1177)

Kategorie:

Provoz domu