Při hledání bytu se zaměřujeme především na cenu prostor či lokality a ignorujeme právní status parkovacího stání. Vyplatí se tomu věnovat pozornost, protože to ovlivňuje jak možnost prodeje samotného garážového stání v budoucnu, tak i výši veřejnoprávních poplatků.

Registr nemovitostí a hypoték - právní stav nemovitosti

Za účelem zjištění právního stavu nemovitosti jsou vedeny pozemkové a hypoteční registry. V případě rozporů mezi právním stavem nemovitosti uváděným v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem bude obsah katastru nemovitostí vypořádán ve prospěch toho, kdo nabyl vlastnické nebo jiné věcné právo. prostřednictvím právního jednání s osobou oprávněnou podle katastru nemovitostí a hypoték (záruka veřejné důvěry v katastr nemovitostí a hypoték).

  • Kontrola katastru nemovitostí a hypoték – jak na to online? Jak se dostat do katastru nemovitostí a hypoték konkrétní nemovitosti?

Někdy jsou na trhu nemovitosti, které nemají pozemkový a hypoteční rejstřík, a ne vždy je to způsobeno neregulovaným právním stavem (nemovitosti, u kterých z důvodu chybějícího pozemkového a hypotečního registru , sbírku listin či jiné listiny nelze určit oprávněné věcná práva). V některých případech to může zahrnovat způsobené tím, že investor nefinancuje investici prostředky z úvěru.

  • Prodej garážového stání bude spojen s pokutou. Majitelé garáží "hozeni na minu"

Parkovací stání v podzemní garáži - právní povaha

V transakční praxi obchodování v prostorách s parkovacími místy v podzemní garáži se nejčastěji setkáváme se dvěma situacemi:

  • koupě nemovitosti (prostor) s právem výlučného užívání některých společných prostor včetně parkovacího stání. V takové situaci je uzavřena jedna kupní smlouva. Každý vlastník areálu je oprávněn pouze užívat parkovací stání, poté je podepsána dohoda o rozdělení nemovitosti k užívání tzv. rozdělení quoad usum, spočívající v oddělení konkrétní části nemovitosti a jejím převedení do výlučného užívání danému vlastníkovi prostor. Takové rozdělení je často uvedeno v oddíle III katastru nemovitostí a hypoték vedeném pro pozemek, na kterém se budova nachází, s tím, že každý vlastník objektu bude mít nárok na výhradní užívání parkovacího místa. To znamená, že parkovací místo je spojeno s areálem a nelze jej prodat samostatně.
  • Koupě nemovitosti (prostorů) spolu s nabytím podílu na společné nemovitosti (garáž), kde jsou umístěna parkovací stání.V takové situaci představuje náměstí s parkovacími stáními samostatnou nemovitost se samostatným registrem pozemků a hypoték. Majitelé areálu uzavírají dohodu o pravidlech užívání parkovacích míst. Příslušná zmínka o způsobu užívání společné nemovitosti je rovněž zapsána do katastru nemovitostí a hypoték vytvořeného k nemovitosti, na které jsou jednotlivá parkovací stání umístěna. V tomto případě je možný prodej parkovacího stání, tzn., že majitel areálu může prodat stání bez současného prodeje areálu.

Je třeba také uvést, že v jednom z rozsudků Nejvyšší soud uvedl, že pokud vlastníci prostor ve smlouvách s předchozím vlastníkem uvedli způsob využití parkovacích stání, pak takové rozdělení quoad usum společný majetek lze kdykoli změnit většinovým usnesením vlastníků prostor. Takové usnesení jistě porušuje subjektivní zájem současného vlastníka (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.06.2010, III CSK 325/09).

Koupě prostor s parkovacím stáním v podzemní garáži a DPH

V praxi finančních úřadů se v současné době vychází z toho, že při prodeji jedné nemovitosti jako samostatné nemovitosti vzniká bytová jednotka a právo užívat konkrétní parkovací stání (klasifikováno jako stavba krytá sociálním bydlením programu, s výjimkou bytových jednotek, jejichž užitná plocha přesahuje 150 m²) je prodej jediným plněním a zpravidla podléhá jedné sazbě daně na zboží a služby platné pro byt. V důsledku výše uvedeného bude transakce představovat jednotnou službu podléhající snížené sazbě DPH ve výši 8 %.

Na druhou stranu, když jsou v rámci prodeje bytového prostoru zřízeny samostatné katastry nemovitostí a hypoteční evidence spolu s právem výhradního užívání konkrétního parkovacího místa, jedná se o dvě samostatné výhody a tedy parkovací stání je předmětem obchodu odděleného od bytových prostor a správně se na toto plnění vztahuje 8% sazba DPH u bytové jednotky a 23% sazba DPH u parkovacího stání.

Parkovací místo a daň z nemovitosti

Důležité je také to, že v případě neexistence samostatné evidence pozemků a hypoték je daň z nemovitosti stejná jako v případě bytových prostor. Například v roce 2023 je to maximálně 1,00 PLN/m².

Na druhou stranu, pokud je parkovací místo podílem na společné nemovitosti se samostatným registrem pozemků a hypoték, bude vlastník parkovacího místa povinen zaplatit daň ve výši 9,71 PLN/m².

Judikatura odůvodňuje tento typ kvalifikace tím, že ačkoli stavba sama o sobě patří do kategorie bydlení, pokud je součástí jejího bloku garáž s registrem pozemků a hypoték, měla by být považována za samostatný předmět zdanění, který vyplývá ze znění zákona o daních a místních poplatcích.

Shrnutí

Jak vidíte, obě diskutovaná řešení mají své výhody i nevýhody, jednak v případě samostatného registru pozemků a hypoték můžeme zobchodovat náš podíl na nemovitosti včetně parkovacího stání.Na druhou stranu však musíme počítat s vyšší cenou transakce a také vyšší sazbou daně z nemovitosti.

Tomu se lze vyhnout ve druhé variantě, tedy bez samostatného pozemkového a hypotečního registru, ale zde zase musíme mít na paměti omezení v obchodování a také možné pochybnosti o právní povaze tohoto typ parkovacího místa.

Před nákupem byste si proto měli dobře rozmyslet rozhodnutí a promyslet si, jaká máme očekávání a které řešení nám bude více vyhovovat.

Kategorie:

Provoz domu