Stavba domu – s jakými formalitami byste měli začít v roce 2023? Jak postavit dům krok za krokem? Jaký je rozdíl mezi ohlášením a stavebním povolením? Vysvětlujeme postupy spojené se stavbou domu.

Obsah

  1. Jaký je rozdíl mezi stavebním povolením a ohlášením stavby?
  2. Jak zkontrolovat, zda má někdo stavební povolení?
  3. Stavební povolení nebo žádost. Projekt povinné stavby
  4. Co je plán rozvoje pozemku a co obsahuje?
  5. Co obsahuje architektonický a stavební projekt?
  6. Co by měl technický projekt obsahovat?
  7. Jaké dokumenty jsou potřeba pro stavební povolení a ohlášení stavby?
  8. Jaké jsou podmínky pro stavbu domu 70 m²?
  9. Jak zažádat o stavební povolení
  10. Kde žádat o stavební povolení
  11. Jak elektronicky zažádat o stavební povolení?
  12. Jak vyplnit žádost o stavební povolení?
  13. Jaké mohou být chyby v žádosti o stavební povolení?
  14. Jak dlouho trvá získat stavební povolení?
  15. Jak nahlásit stavbu domu?
  16. Kdy může úřad vznést námitky proti ohlášení stavby?
  17. Jak dlouho po oznámení může začít stavba?
  18. Jak dlouho platí stavební povolení a ohlášení stavby?

Jaký je rozdíl mezi stavebním povolením a ohlášením stavby?

Řízení žádosti je mnohem kratší než řízení vedoucí k vydání stavebního povolení.Lze jej však zvolit pouze v případě, že plocha dopadu stavby nepřesahuje investiční plochu (tj. plánovaná stavba bude dostatečně vzdálena od hranic pozemku). Majitelé sousedních nemovitostí pak nejsou upozorněni, že za jejich plotem bude postaven dům, protože to neovlivní možnost stavby na jejich pozemku.

Jak zkontrolovat, zda má někdo stavební povolení?

Registr žádostí, rozhodnutí a podání je dostupný na webových stránkách Bulletinu veřejných informací - Generálního úřadu stavebního dozoru. Registr formou veřejného vyhledávače umožňuje vyhledávat v rejstřících žádostí o stavební povolení, kolaudačních rozhodnutí a ohlášení stavby. Můžete vyhledávat podle libovolných zadaných kritérií. Žádné z polí není povinné. Celostátní registr žádostí o stavební povolení je dostupný na adrese

Postup žádosti o stavbu je mnohem jednodušší.Přesto bylo v první polovině roku 2022 - podle zprávy Generálního úřadu stavebního dozoru - vydáno 51 444 povolení k výstavbě rodinných domů a přijato pouze 1 315 ohlášení takové stavby. Investoři se pravděpodobně obávají rizik spojených s obchodováním na hlášeném základě.

Stavba domu bez povolení s sebou nese určitá rizika. Jednak může úřad nesouhlasit s posouzením dopadové oblasti stavby projektantem a zavázat investora, který stavbu oznámil, k získání stavebního povolení. To by oddálilo plánovaný termín zahájení stavby. Za druhé, přijatá žádost o stavbu není nesporná. Pokud se soused domnívá, že byl z řízení neoprávněně opomenut, může požádat stavební úřad, aby prošetřil, zda nedošlo k porušení zákona. Pokud je takové porušení zjištěno, zahájí se proces legalizace.

Stavební povolení nebo žádost. Projekt povinné stavby

Bez ohledu na volbu postupu výstavby domu musí mít investor projekt stavby ve složení:

  • plán rozvoje pozemku nebo oblasti vypracovaný na aktuální mapě pro účely návrhu nebo její kopie,
  • architektonický a konstrukční návrh
  • technického návrhu, stanovisek, opatření a povolení požadovaných v ustanoveních samostatných zákonů (např. státní nebo provinční silnice

K žádosti o stavební povolení i ohlášení stavby je přiložen územní plán a architektonický a stavební návrh (tři kopie, pokud jsou v listinné podobě). Technický projekt není přiložen. Musí být však předán stavbyvedoucímu před jejím zahájením a předložen stavebnímu dozoru ve fázi hlášení dokončení stavby.Projekt stavby může být v papírové nebo elektronické podobě.

Co je plán rozvoje pozemku a co obsahuje?

Plán rozvoje pozemku je důležitým dokumentem v procesu výstavby. Zahrnuje stanovení hranic pozemků, umístění, obrysu a uspořádání stávajících a plánovaných staveb. Včetně informací o pozemních inženýrských sítích a stavebních zařízeních umístěných mimo objekt, způsobu odvádění nebo čištění odpadních vod, komunikačním systému a zeleni, informace o dopadové ploše projektovaného zařízení.

Co obsahuje architektonický a stavební projekt?

Architektonický a stavební návrh uvádí: prostorové uspořádání a architektonickou podobu navrhovaného zařízení, jeho využití včetně počtu prostor, charakteristické technické parametry zařízení, geotechnický posudek a informace o způsobu jeho založení, navržený vliv materiálového a technického řešení na okolí, ekologické charakteristiky a informace o technickém vybavení objektu včetně navrženého zdroje tepla nebo zdrojů pro vytápění a přípravu teplé vody.

Co by měl technický projekt obsahovat?

Technický návrh zase obsahuje navržená konstrukční řešení objektu spolu s výsledky statických a pevnostních výpočtů, energetickou náročnost, navržená potřebná technická a materiálová řešení dle potřeb - geologická a inženýrská dokumentace popř. geotechnické podmínky pro zakládání stavebních konstrukcí.

Jaké dokumenty jsou potřeba pro stavební povolení a ohlášení stavby?

Pro získání stavebního povolení je třeba spolu s dokumenty podat příslušnou žádost. Žádost vyhotovíme na oficiálním formuláři a podáme na obecní nebo městský úřad. Bez ohledu na to, zda budeme žádat o stavební povolení nebo ohlásit stavbu, musíme kromě projektu dokončit tyto dokumenty:

  • rozhodnutí o podmínkách výstavby a územního rozvoje (není potřeba, pokud se na pozemek vztahuje platný plán místního územního rozvoje);
  • prohlášení investora o právu nakládat s nemovitostmi pro stavební účely (podáno na úředním formuláři);
  • kopie rozhodnutí o udělení stavebního povolení projektantovi v příslušné odbornosti ověřená zpracovatelem projektu jako věrná kopie;
  • kopie osvědčení o zápisu do seznamu členů příslušné komory profesní samosprávy (s datem platnosti v něm uvedeným), platného ke dni zpracování projektu;
  • prohlášení projektanta o zpracování projektu v souladu s platnými předpisy a zásadami technické znalosti (uvádí i jména, příjmení, SPZ osob, které se na zpracování projektu podílely);
  • vyjádření projektanta k možnosti napojení navrženého objektu na stávající tepelnou síť;
  • případně potvrzení o zaplacení kolkovného, pokud má být část domu využívána k jiným účelům než k bydlení (poplatek je pak 1 PLN/m² nebytové užitné plochy, maximálně 539 PLN) nebo při máme zmocněnce na vyřizování úředních záležitostí souvisejících se stavbou (17 PLN za přijetí dokumentu potvrzujícího zřízení plné moci).

Pouze pro stavbu domu do 70 m² je nutný menší počet příloh k žádosti o stavbu.

Jaké jsou podmínky pro stavbu domu 70 m²?

Investoři, kteří si zamýšlejí postavit pro sebe - za účelem uspokojení vlastních bytových potřeb - rodinný dům se zastavěnou plochou do 70 m², samostatně stojící a maximálně dvoupodlažní, může využít zjednodušený postup ohlášení stavby. Podmínkou je, aby plocha dopadu takového domu byla zcela v rámci pozemku, na kterém byl navržen. Jinými slovy, musí být umístěn v návaznosti na hranice pozemku tak, aby nedocházelo k omezení zástavby sousedních nemovitostí.

Co je stavba domu bez povolení? Jaký je zjednodušený postup pro stavbu domu 70 m²? Jedná se o následující usnadnění:

  • v případě neexistence místního územního plánu budou podmínky stavby vydány do 21 dnů;
  • k žádosti o výstavbu rodinných domů do 70 m² se přikládá - stejně jako v případě žádosti o stavební povolení a běžné ohlášení - plán rozvoje pozemku a architektonický a stavební návrh jako i rozhodnutí o stavebních podmínkách (když není územní plán), ale mimo V tomto případě stačí, když investor prohlásí, že má právo nakládat s nemovitostí pro účely výstavby, že plánovaná stavba je provádí za účelem uspokojování vlastní bytové potřeby, že přebírá odpovědnost za vedení stavby, pokud neustanoví stavbyvedoucího, a že dokumentace, kterou přikládá k ohlášení, je úplná (proto vyjádření projektanta a kopie jeho stavební kvalifikace a zápis v seznamu profesní samosprávy nejsou vyžadovány);
  • architektonický a stavební správní úřad nemůže namítat ohlášenou stavbu domu do 70 m² (to však nezbavuje investora povinnosti stavět v souladu se stavebně technickými předpisy, které mohou být kontrolován orgány stavebního dozoru);
  • stavbu lze zahájit ihned po podání žádosti na úřad (protože na „tichý souhlas“ nemusíte čekat 21 dní);
  • není potřeba najímat správce webu ani vést protokol webu.

Dalším usnadněním pro stavbu domu bez povolení do 70 m2 je také možnost zdarma využít připravený projekt stavby z nabídky dostupné na webu GUNB. Tyto návrhy domů jsou zdarma. Viz: Projekty domů do 70 m² ke stažení zdarma na internetu. GUNB sdílela bezplatné projekty

Předpisy o zjednodušeném postupu pro malé rodinné domy vstoupily v platnost 3. ledna 2022

Jak zažádat o stavební povolení

Žádost o stavební povolení i žádost o stavbu lze podat tradičně v listinné podobě - osobně nebo poštou - na úřadě (příslušný formulář žádosti o stavební povolení lze získat na úřadě nebo stáhnout z jejích webových stránek).

Kde žádat o stavební povolení

Žádost o stavební povolení s kompletní sadou dokladů se podává na okresní starosty (u měst s oprávněním městského úřadu na městském úřadě a ve Varšavě na okresním úřadě), na území hl. na kterém se nachází pozemek, na kterém chceme postavit dům. Pouze v případě nemovitostí nacházejících se v oblastech se zvláštním právním postavením posuzuje žádosti o stavební povolení guvernér provincie (to platí např. pro výhradní ekonomické zóny a oblasti, kde se nacházejí těžební závody).

Jak elektronicky zažádat o stavební povolení?

Žádost o stavební povolení lze podat také online, aniž byste museli opustit domov, na adrese e-budownictwo.gunb.gov.pl. Po vstupu na stránky e-budownictwo.gunb.gov.pl si můžete založit účet, na stránky se můžete přihlásit i bez registrace, pomocí důvěryhodného profilu nebo e-ID, pokud máte občanský průkaz s elektronickou vrstva.Na hlavní stránce webu naleznete seznam dostupných elektronických přihlášek a po kliknutí na název vybrané přihlášky se dostanete do jejího popisu. Když se přihlásíme na web a vybereme správnou žádost o stavební povolení, systém nás provede všemi fázemi jejího vyřízení.

V žádosti o stavební povolení podané elektronicky je třeba uvést:

  • investor a potenciální právník,
  • souhlas komunikovat s úřadem elektronicky (přes schránku ePUAP),
  • poskytněte údaje o nemovitosti (včetně evidenčního čísla pozemku, které lze stáhnout z mapy při vyplňování formuláře žádosti nebo z webu geoportal.gov.pl),
  • uvedení příslušné kanceláře, která má případ vyřídit,
  • zadejte další údaje potřebné pro žádost o stavební povolení
  • konečně uveďte názvy potřebných příloh (včetně projektu).

Když je žádost o stavební povolení v elektronické verzi hotová, přejdeme na platformu ePUAP, ze které ji odešleme na příslušný úřad. Přihlašujeme se pomocí důvěryhodného profilu nebo e-proof. Dopis zasíláme úřadu, který jsme uvedli při vyplňování žádosti o stavební povolení. Sluší se dodat, že je směřujeme na architektonický a stavební úřad. Po přidání příloh (formulář žádosti, projekty, prohlášení atd.) přistoupíme k podpisu důvěryhodným podpisem. Po odeslání elektronické žádosti o stavební povolení nám do e-mailové schránky přijde potvrzení (UPP).

Jak vyplnit žádost o stavební povolení?

Vyplnění žádosti o stavební povolení je snadné. Mělo by obsahovat:

  • podrobnosti o investorovi,
  • typ investice
  • investiční adresa
  • vypište přílohy k přihlášce.

Pokud žádost nevyhovuje všem údajům, lze ji vyplnit v doplňkovém formuláři.

  • Čtěte také: Formulář žádosti o stavební povolení - jak vyplnit pokyny

Námi podaná žádost je zapsána v evidenci žádostí o stavební povolení a kolaudační rozhodnutí.

Jaké mohou být chyby v žádosti o stavební povolení?

Pokud úředník zjistí, že chybí nějaký doklad, vyzve investora k jeho doložení ve stanovené lhůtě, ne kratší než 7 dnů (po uplynutí lhůty zbývá žádost o stavební povolení nezpracované). Pokud nejsou formální vady nebo jsou již doplněny, určí účastníky správního řízení úředník. Kromě investora se jedná o vlastníky, věčné poživatele a správce nemovitostí nacházejících se v oblasti vlivu navrhovaného zařízení (určené architektem a popsané v návrhu domu).Oznámení o zahájení správního řízení se zasílají všem stranám. K nasbíraným materiálům mohou vznést připomínky před vydáním kolaudačního rozhodnutí.

Předložené projekty kontrolují úředníci v rozsahu uvedeném v čl. 35 stavebního zákona (zda je architektonický návrh v souladu s místními předpisy a plán rozvoje pozemku s místními a technickými a stavebními předpisy, zda měl projektant příslušná povolení atd.). V případě zjištění porušení bude investor povinen je v rozhodnutí ve stanovené lhůtě odstranit a po marném uplynutí lhůty vydá starosta / starosta města rozhodnutí o zamítnutí souhlasu. projekt a udělení stavebního povolení. Pokud jsou splněny všechny zákonné náležitosti týkající se žádosti a návrhu, je vydáno stavební povolení.

Stavební rozhodnutí schvaluje plány rozvoje pozemku a architektonický a stavební návrh.Pokud byly v listinné podobě, jeden výtisk se vrací investorovi, druhý zůstává orgánu schvalujícímu projekt a třetí předá příslušnému úřadu stavebního dozoru. V případě návrhů zpracovaných v elektronické podobě spočívá schválení v jejich připojení kvalifikovaným elektronickým podpisem orgánu, který návrh schvaluje.

Jak dlouho trvá získat stavební povolení?

Rozhodnutí o stavebním povolení by mělo být vydáno do měsíce, v případě zvlášť složitého případu do dvou měsíců od podání žádosti. Úřady často uvádějí, že mají 65 dní na vydání stavebního povolení, protože po této době jim je účtována pokuta za prodlení (500 PLN za den). Tyto lhůty však nezahrnují čekací dobu na potřebné vyřízení a doplnění žádosti, takže čekací doba na stavební povolení je často delší. Rozhodnutí nabývá právní moci po 14 dnech ode dne jeho doručení všem účastníkům správního řízení, pokud se proti němu v této lhůtě žádný z nich neodvolá.Poté můžete zahájit první stavební práce bez obav, že budou pozastaveny kvůli nějakému odvolání.

Jak nahlásit stavbu domu?

Na formuláři žádosti o stavbu označte:

  • typ plánované investice,
  • poskytuje podrobnosti o investorovi,
  • datum zahájení stavebních prací,
  • adresa pozemku a jeho evidenční číslo
  • označuje seznam příloh (pokud není dostatek místa pro vyplnění všech údajů, např. o spoluinvestorovi, bude nutné vyplnit doplňující formulář pro doplňující údaje).

Stavbu na ohlášení lze zahájit po 21 kalendářních dnech od jejího ohlášení, pokud v této lhůtě starosta/starosta města nevznese námitku (tj. po získání tzv. tichého souhlasu se stavbou). Před uplynutím lhůty pro podání námitek může úřad požádat investora (v rozhodnutí) o doplnění potřebných dokladů a stanovit termín, do kterého tak musí učinit.Po jejich splnění běží lhůta pro vznesení námitky znovu.

Kdy může úřad vznést námitky proti ohlášení stavby?

Rozhodnutí o odporu proti ohlášení bude vydáno v okamžiku, kdy se na projektovaný dům vztahuje povinnost získat stavební povolení (protože plocha jeho dopadu přesahuje pozemek nebo se nachází v chráněné krajinné oblasti území a je nutné posoudit vliv objektu na životní prostředí, nebo se pozemek nachází v území zapsaném v registru památek) nebo porušuje ustanovení místního územního plánu rozvoje, územního rozhodnutí nebo jiných předpisů. Proti rozhodnutí vznést námitku se lze odvolat k vojvodu.

Jak dlouho po oznámení může začít stavba?

Dnem podání námitky proti stavbě ohlášení je datum vyvěšení rozhodnutí na poště, nikoli jeho doručení investorovi. Proto raději nezačínejte se stavebními pracemi ihned po uplynutí 21 dnů od ohlášení.Nejprve se musíte ujistit, že námitka nebyla skutečně podána.

Stav věci ohledně ohlášení stavby je možné ověřit osobně nebo telefonicky na úřadě nebo na jeho webových stránkách (ve Věstníku informací - tam úřady vedou evidenci ohlášení stavby, ve které uvádějí jméno investora, adresu a popis zařízení, datum doručení oznámení a informaci, zda byla či nebyla vznesena námitka, a na zadání informace má tři dny od vzniku dané události). V některých starostech úředníci informují žadatele (např. SMS) o vyřízení záležitosti a možnosti vyzvednutí schváleného projektu.

Čekací lhůtu na „tichý souhlas“ ohledně ohlášení stavby lze zkrátit, pokud správní orgán vydá potvrzení o tom, že není důvod k námitkám před uplynutím 21denní lhůty.

Jak dlouho platí stavební povolení a ohlášení stavby?

Ohlášení stavby a stavební povolení jsou platné 3 roky, což znamená, že v této lhůtě musí být stavba zahájena.V případě povolení se tato lhůta počítá ode dne, kdy rozhodnutí nabylo právní moci, a oznámení - ode dne uvedeného v oznámení jako den zahájení prací.

Před zahájením stavby je ještě potřeba vyzvednout si u starosty zapečetěný stavební deník (kromě případů, kdy se žádost týká stavby domu se stavební plochou do 70 m²) a oznámit místnímu stavebnímu dozoru o termínu zahájení prací.

Právní základ:

  • Zákon ze dne 7. července 1994 – Stavební zákon (tj. věstník zákonů z roku 2021, položka 2351 v platném znění)

Kategorie:

Provoz domu