Od 1. července je v platnosti nový developerský zákon o zřízení Záručního fondu rozvoje. Zákazníci se díky ní mají cítit bezpečněji, protože nepřijdou o peníze v případě krachu developera.

Nový vývojářský zákon od 1. července 2022

V roce 2012 došlo k tzv developerský zákon, který měl regulovat prodej nových bytů a zvýšit bezpečnost zákazníků - např. přes požadavek, aby si developeři zřídili vázané účty, na které jdou především peníze kupujících bytů. Převod následných tranší na účet developera byl závislý na průběhu investice.

V současné době však zákonodárce zašel mnohem dále a dosavadní řešení považuje za nedostatečná. Proto bylo rozhodnuto přijmout nový developerský zákon a zřídit Garanční fond rozvoje (DFG). Jeho ustanovení vstoupila v platnost 1. července 2022.

Bydlení svěřeneckého účtu, nebo peníze na "čekárnu"

Od vstupu zákona o developerech v platnost jsou peníze zákazníků, kteří kupují byty a domy ve výstavbě, převedeny na bankovní vázaný účet. Vývojář, který si musí otevřít Housing Escrow Account (MRP), si vybere otevřený nebo uzavřený escrow účet. Rozdíl je zásadní.

  • Otevřen vlastní účet

V případě otevřeného vázaného účtu jsou následné tranše z částky za byt převedeny na účet developera až po dokončení další etapy prací. To ověřuje inspektor stavebního dozoru.Pokud nedojde k žádným nesrovnalostem a fáze je skutečně dosažena, vyplatí banka společnosti tranši finančních prostředků – v souladu s dohodou o rozvoji. Otevřený vázaný účet může mít další bankovní nebo pojišťovací záruky.

  • Účet úschovy uzavřen

Druhým vzorcem je uzavřený vázaný účet. Zde jsou pravidla mnohem přísnější. Developer obdrží převod s celou částkou za byt až po jeho výstavbě, a to konkrétně poté, co banka obdrží kopii notářského zápisu smlouvy o převodu práva, které je předmětem dané developerské smlouvy, na kupujícího.

Z pohledu zákazníků je samozřejmě nejbezpečnější uzavřený účet. Pokud developer selže, dostane všechny peníze zpět. V případě otevřeného účtu (zejména bez zajištění) taková jistota není. Developer může během realizace investice zkrachovat. V takovém scénáři část peněz již uložených na jeho účtu propadá.

Na druhou stranu z pohledu vývojáře je otevřený účet lepším řešením. V takovém scénáři nemusí mít všechny finance v počáteční fázi práce, jako je tomu u uzavřeného účtu. Paradoxně, jak argumentují developerské společnosti, otevřený účet může zvýšit bezpečnost projektu. Pokud se například zvýší náklady, vzniknou nepředvídané výdaje a společnost musí v průběhu investice hledat další prostředky, pak přístup k penězům z otevřeného vázaného účtu může ušetřit její likviditu. Uzavřené účty na druhou stranu nutí developera poskytnout financování předem, ale také zvyšují riziko ztráty likvidity a v důsledku toho bankrotu.

Klient developerské společnosti, který má v ruce investiční prospekt, má znalosti o vázaném účtu a pravidlech financování výstavby. Při výběru nemovitosti, kterou hodlá koupit, se může řídit i touto problematikou, ale v praxi je výběr omezený.Většina vývojářů si pro své projekty otevírá escrow účty. Společnosti si obvykle před investováním zakládají účty. Jakýkoli pokus přesvědčit vývojáře, aby změnil účet, pravděpodobně neuspěje. Zákazník, kterému nevyhovuje forma zajištění svých peněz, si tedy může vybrat jinou investici u jiného developera.

Záruční fond pro vývojáře – pro případ, že by developer zkrachoval

Úřad pro hospodářskou soutěž a ochranu spotřebitele před několika lety vyslovil potřebu novelizovat developerský zákon za účelem zvýšení ochrany kupujících. UOKiK argumentoval tím, že od roku 2012 zkrachovalo 150 developerů (výpočet počtu bankrotů společností developer považoval za vadný a tvrdil, že ve skutečnosti byl rozsah bankrotů mnohem menší).

UOKiK také uvedl, že změny předpisů jsou nutné nejen proto, že 90 % vázaných účtů zřízených vývojáři jsou otevřené účty, ale také z důvodu bezpečnosti zákazníků v případě bankrotu bank, kde byly účty vedeny. otevřeno.

Pokud finanční instituce provozující svěřenecký účet Housing Trust Account zkrachuje, může zákazník počítat se zárukou Bankovního záručního fondu (BFG) až do výše 100 000 PLN. euro. Zbytek prostředků již nebude chráněn. Záruka BFG navíc kryje veškeré prostředky zákazníka v dané bance, takže pokud tam má i účet nebo vklady, může nakonec získat zpět ještě méně peněz zaplacených za nákup nemovitosti. Krach banky je riskantnější u uzavřených účtů, kam jdou všechny peníze vývojáře.

„Stávající předpisy neposkytovaly klientům developerů odpovídající právní a finanční ochranu. Nový zákon znamená, že polské rodiny, které se rozhodnou koupit byt či dům od developera, se nebudou muset bát, že přijdou o peníze svěřené podnikateli. K tomu také slouží vytvoření Garančního fondu developera, ze kterého v krizových situacích, jako je úpadek developerské společnosti nebo banky, dostanou kupující bytů zpět zaplacené prostředky“ - vysvětlil Tomasz Chróstny, prezident spol. UOKiK.

Záruka na nemovitost: záruka na vady nemovitosti>

Garanční fond developera - zavedený novelou zákona - bude fungovat na základě příspěvků developerů a jejich výše bude záviset na typu vázaných účtů vedených pro jednotlivé investice. Maximální – v souladu s novým zákonem – platby do DFG budou činit až 1 % klientských prostředků nashromážděných v bankách na otevřených Housing Trust Accounts a 0,1 % v případě uzavřených účtů. Pokaždé bude výše plateb uvedena v nařízení ministerstva výstavby (v současnosti Ministerstvo rozvoje, práce a technologií). Jak je vidět – zákonodárce chce vyprovokovat firmy k zakládání uzavřených vázaných účtů. Potom budou platby do DFG menší.

Peníze nashromážděné ve fondu budou vyplaceny zákazníkům v případě krachu developera, stejně jako krachu banky, pokud záruky BFG nepostačují k pokrytí prostředků nashromážděných v otevřený nebo uzavřený účet.

Nový zákon pro vývojáře: prospekt

Nejdůležitější ustanovení zákona o developerech se týkají požadavku developera zřídit si bankovní vázaný účet, na který mají být uloženy především peníze zákazníka kupujícího rozestavěný byt.

Druhé nařízení se týká nutnosti přiložit k developerské smlouvě informační prospekt, který specifikuje všechny nejdůležitější parametry investice. Najdeme tam zejména informace o:

  • zkušenosti vývojáře s dříve dokončenými investicemi;
  • hypotéky na nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí a hypoték;
  • plánované investice v okruhu kilometru od rozestavěné nemovitosti;
  • plánovaná data zahájení a dokončení;
  • datum převodu vlastnictví bytu na kupujícího;
  • jak změřit plochu bytu;
  • přijatý harmonogram výstavby;
  • účet úschovy, na který půjdou peníze kupujícího.

Bytová brožura: nová pravidla pro výplatu garančního bonusu>

Informační prospekt má také samostatnou část, hovořící o parametrech konkrétní nemovitosti kupované klientem. Je to všechno o:

  • cena 1 m2 plocha bytu nebo rodinného domu;
  • rozloha bytu;
  • umístění bytu;
  • počet podlaží bytu;
  • standardní provedení;
  • přidružené oblasti.

Vrácení provize za předčasné splacení půjčky: jak ji získat>

Nové předpisy v developerském zákoně pro zvýšení bezpečnosti zákazníků a investic se týkají následujících problémů:

  • výše poplatků účtovaných při podpisu rezervační smlouvy.

Doposud nebylo specifikováno, což by mohlo mít za následek, že zákazník přišel o peníze, zejména pokud by vkládal větší částky. V současné době má rezervační poplatek fungovat na základě zálohy. Nebude povoleno překročit 1 % z ceny nemovitosti. Pokud banka zákazníkovi úvěr neposkytne, je povinen vrátit zaplacené peníze. Pokud developer uzavře smlouvu s někým jiným, vrátí původnímu zákazníkovi poplatek plus 100 %. A pokud si to zákazník rozmyslí, přijde o zaplacenou částku;

  • hypotéka na nemovitost postavenou developerem

(např. developer si na realizaci projektu vzal úvěr od banky). V takové situaci je povinen získat souhlas zástavního věřitele (např. banky), aby klient po zaplacení celé ceny dostal byt s čistou hypotékou. Tento souhlas má být kupujícímu doručen ve formě dodatku smlouvy o rozvoji.Díky tomu v případě úpadku developerské společnosti získá kupující svůj byt bez zatížení nebo bude mít přednost při vymáhání pohledávek. Doposud takový souhlas nebyl vyžadován, takže když developer zkrachoval, měla banka přednost při vyřizování pohledávek;

  • kontrola implementace investic

nový zákon pro vývojáře rozšiřuje rozsah kontroly, na kterém závisí vyplácení následných tranší finančních prostředků z otevřených vázaných účtů. Poslední splátka pro developerskou společnost proběhne až po převodu vlastnictví na klienta na základě notářského zápisu;

  • významné a nevýznamné vady

kupující má právo odmítnout převzetí bytu nebo domu, pokud má tzv. významné vady, tedy činí nemovitost nezpůsobilou k užívání. Pokud developer vadu uzná, ale neodstraní ji ani po uplynutí tří po sobě jdoucích lhůt, má zákazník právo od smlouvy odstoupit.Pokud developer při přejímce vadu nepozná, může objednatel využít posudku stavebního odborníka. Pokud tento potvrdí existenci podstatné vady, může zákazník od smlouvy odstoupit. V případě nepodstatných vad - pokud vady neodstraní developer v žádném ze tří termínů - může zákazník vady opravit na náklady developerské společnosti;

  • univerzálnost řešení

nový developerský zákon rozšiřuje rozsah působnosti přijatých řešení nejen na rozestavěné byty, ale i na ty, jejichž výstavba se teprve chystá. Takové smlouvy nezaručují převod vlastnictví na kupujícího, i když kupující musí zaplatit finanční prostředky. Stejná pravidla budou nyní platit pro nemovitosti, které jsou v plánu, ale jsou již v prodeji (účet v úschově atd.). To však neplatí pro byty a domy již postavené developerem.

Právní základ:

  • Zákon ze dne 16. září 2011 o ochraně práv kupujících bytu nebo rodinného domu (Sbírka zákonů z roku 2019, pol. 1805, v platném znění)
  • Zákon ze dne 20. května 2021 o ochraně práv kupujících bytu nebo rodinného domu a Garančním fondu rozvoje (Sbírka zákonů z roku 2021, položka 1177)

Kategorie:

Provoz domu