Zpráva o ocenění je speciální forma ocenění nemovitosti vypracovaná odhadcem nemovitosti. Vzorkovací rámeček je oficiální dokument.

Ocenění je standardním krokem v úvěrovém řízení. Provozní náklady hradí vždy klient. Banky zase nejčastěji uvádějí odhadce, se kterým spolupracují. Výběr takové osoby samozřejmě zajišťuje, že náš posudek bude bankou akceptován, ale odborníci zdůrazňují, že se vyplatí objednat si znalecký posudek sami, a najít si tedy odhadce, který provede ocenění nemovitosti svépomocí. Seznam přijatých odhadců lze nalézt na stránkách Polské bankovní asociace.Můžete se také jednoduše zeptat v bance, kde chcete o půjčku zažádat.

Proč se vyplatí mít vlastní ordinaci? Pokud si průzkum zadáme sami, bude patřit nám, ne bance. To je značná výhoda, protože pokud od jedné banky obdržíte zamítavé rozhodnutí ohledně financování, nebudete muset znovu platit za zprávu pro druhou banku. Tím, že máme náš znalecký posudek, už ho máme pokrytý, a i když si znalecký posudek zadá jiná banka, můžeme ho porovnat s naší. Pokud je méně výhodná než naše, máme argument, abychom si promluvili s bankou. Navíc – pokud máme na mysli nemovitost, vyplatí se objednat prohlídku hned na začátku. Pro můj klid a pro jistotu, že to stojí za to, co za to prodejce chce. Ten se totiž - když mu na prodeji záleží - může podílet na nákladech na zpracování průzkumu nebo alespoň snížit cenu nemovitosti o její náklady.

Obsah

  1. Kolik stojí ocenění
  2. Odhad, kdy to stojí za to udělat
  3. Kdo může vypracovat posudek
  4. Odhadovaný rámcový vzorec
  5. Příprava posudku
  6. Hodnotící zpráva, posouzení z hlediska souladu se zákonem
  7. Jak dlouho platí zpráva o ocenění - aktualizace zprávy

Kolik stojí ocenění

Vyplatí se tedy investovat do vlastní ordinace. Náklady na operaci nejsou vysoké, vezmeme-li v úvahu potenciální přínosy. Je to asi 500-800 PLN. Cenu posudku ovlivňuje lokalita nemovitosti a její specifičnost, volba způsobu, sazby na místním trhu apod. Platnost posudku je jeden rok, pokud nedojde k výrazným změnám nemovitosti, např. jeho účel v plánu územního rozvoje. Po roce lze anketu prodloužit o další rok, pokud ji podepíše stejný hodnotitel.

Odhad, kdy to stojí za to udělat

Zpráva o ocenění může být potřeba v různých situacích, nejběžnější jsou:

  • určení prodejní/nákupní ceny nemovitosti;
  • rozdělení bohatství; určení hodnoty pozůstalosti, dar
  • aktualizace poplatků za věčné užívání;
  • odškodnění žadatele od obce;
  • exekuce nemovitostí;
  • zajištění hypotéky;

Kdo může vypracovat posudek

Odhadce nemovitostí je osoba s pravomocemi udělenými ministrem rozvoje. Seznam odhadců majetku v Polsku lze nalézt v Centrálním registru odhadců majetku vedeném Ministerstvem rozvoje. Registr je veřejně dostupný a můžete a dokonce byste měli zkontrolovat kvalifikaci daného odhadce. Činnost v oblasti oceňování majetku osobami, které nejsou odhadci majetku, je zakázána a trestá se pokutou až do výše 50 000 PLN.PLN.

Výsledkem práce odhadce bude znalecký posudek, který není pouhým oceněním, ale něčím mnohem víc - má status úředního dokumentu, což rozhodně zvyšuje jeho hodnost. Za informace v něm uvedené je právně odpovědná osoba, která průzkum připravila a podepsala. V průzkumu jich je mnoho - nejen podrobný popis a ocenění bytu, ale i odhadovaná hodnota nemovitosti do budoucna či zamýšlené využití dané lokality z hlediska prostorového řízení obce.

Odhadovaný rámcový vzorec

Zpráva o ocenění musí být vyhotovena písemně a její obsah by měl odpovídat zákonu a profesním standardům odhadců nemovitostí. Jeho obsah a forma by měla být jednotná, bez ohledu na místo/region, ve kterém se připravuje, a bez ohledu na odhadce majetku. Znalecký posudek obsahuje údaje potřebné pro ocenění nemovitosti odhadcem, včetně uvedení právního základu a podmínek vykonávaných činností, věcných řešení, prezentace postupu výpočtu a konečného výsledku.

Zpráva o ocenění popisuje, jak je nemovitost oceňována, včetně:

  1. určení předmětu a rozsahu ocenění;
  2. definování účelu ocenění nemovitosti;
  3. formální základ pro oceňování nemovitostí a zdroje údajů o nemovitostech;
  4. určení dat relevantních pro stanovení hodnoty nemovitosti;
  5. popis stavu nemovitosti;
  6. označení účelu oceňované nemovitosti;
  7. analýza a charakteristika realitního trhu z hlediska účelu a způsobu ocenění;
  8. označení typu stanovené hodnoty, volba přístupu, metoda a technika odhadu;
  9. prezentace výpočtů hodnoty nemovitosti a výsledku ocenění s odůvodněním.

V znaleckém posudku je hodnota nemovitosti vyjádřena v celých zlotých. Částka hodnoty nemovitosti může být zaokrouhlena na celé tisíce zlotých, pokud to nezkresluje výsledek ocenění.

Znalecký posudek také obsahuje relevantní doložky označující zvláštní okolnosti týkající se oceňování nemovitostí. Ke zprávě o ocenění se přiloží příslušné dokumenty použité při jejím zpracování.

Příprava posudku

Odhadce nemovitosti, který vyhotovuje znalecký posudek, jej podepisuje s datem a razítkem odhadce. Někdy nastávají situace, kdy znalecký posudek zpracovalo více odhadců nemovitosti. V tomto případě musí být zpráva podepsána všemi odhadci, kteří ji vypracovávají, s daty a razítky. Odpovědnost za jednotlivé části posudku mají v tomto případě ti odhadci, kteří některé jeho části zpracovali.

Provinční správní soud v Gdaňsku ve svém rozsudku ze dne 12. května 2010, čj. Zákon II SA/Gd 44/10 uvedl: „1. Vzhledem k tomu, že za hodnocení obsahu posudku odpovídá správní orgán, měl by být posudek zpracován tak, aby umožňoval analýzu logiky a správnosti závěrů ocenění s přístupem odhadce k ocenění.2. Závěry zprávy by měly být ověřitelné na základě obsahu zprávy a veškeré použité opravy a koeficienty by měly být podrobně vysvětleny.3. Nedostatečné vysvětlení způsobu ocenění znemožňuje posouzení důkazní užitečnosti znaleckého posudku a znalec by měl mít na paměti, že posudek zpracovává pro osoby, které se oceňováním nemovitostí profesně nezabývají, je tedy nutné podrobně vysvětlit, jak znalec dospěl k závěrům obsaženým v posudku, neboť umožňuje posoudit správnost těchto důkazů.4. Při přípravě zprávy o ocenění by měl odhadce vycházet z ověřitelných údajů. Pomocí smluv pro stanovení ceny může v případě pochyb stran o věrohodnosti zjištění znalec uvést zdroje opatření přijatých pro výpočet - včetně čísel a dat uzavřených notářských zápisů.''

Hodnotící zpráva, posouzení z hlediska souladu se zákonem

Může se také stát, že k jedné nemovitosti jsou zpracovány dvě nebo více oceňovacích zpráv, mezi nimiž jsou značné nesrovnalosti.Konkrétní průzkum je pak možné posoudit z hlediska jeho souladu se zákonem a odbornými standardy a z hlediska úplnosti studie. Posudek o ocenění může být rovněž přezkoumán z hlediska jeho vhodnosti pro účel, pro který byl vypracován nebo bude použit. Takové posouzení zprávy provedou odborné organizace odhadců nemovitostí ve lhůtě ne delší než dva měsíce ode dne uzavření smlouvy o takovém posouzení. V praxi to vypadá tak, že je ustanoven hodnotící tým složený minimálně ze dvou odhadců nemovitostí. Posudku se nemohou zúčastnit odhadci, kteří by byli vyloučeni z účasti ve věci podle ustanovení soudního řádu správního. Takové případy nastanou, bude-li posudek „prověřován“ v případě: - ve kterém je odhadce stranou nebo je v takovém právním vztahu s jednou ze stran, že výsledek případu může ovlivnit jeho práva nebo povinnosti; - jeho manžel a příbuzní a příbuzní do druhého stupně; - osoba s ním spřízněná z titulu osvojení, opatrovnictví nebo opatrovnictví; - ve které byl svědkem nebo znalcem nebo byl nebo je zástupcem jedné ze stran, nebo ve kterém je účastník zastoupen některou z osob uvedených v bodech 2 a 3;- ve kterém se podílel na vydání napadeného rozhodnutí; - kvůli kterému bylo proti němu zahájeno úřední vyšetřování, kárné nebo trestní řízení; - ve kterém jednou ze stran je osoba, která je jemu nadřízená, - ve kterých existují odůvodněné předpoklady, které mohou vyvolat pochybnosti o její nestrannosti.

Pokud byl v souvislosti s posudkem vydán negativní posudek, pozbývá posudek dnem vystavení právní moci, tj. pozbývá charakteru posudku o hodnotě nemovitosti, a profesní organizace odhadců nemovitostí zveřejňuje po dobu 12 měsíců na svých webových stránkách toto hodnocení.

Nejvyšší správní soud ve Varšavě se vyjádřil ve svém rozsudku ze dne 27. února 2008, čj. Zákon II OSK 103/07: „1. Při stanovení hodnoty nemovitosti provede posouzení správnosti průzkumu odborná organizace odhadců nemovitostí. Postup stanovený v tomto ustanovení se týká pouze posouzení správnosti vyhotovení průzkumu a jeho výsledkem nesmí být stanovení hodnoty předmětu ocenění.2. Odhadce předložený znalecký posudek by měl splňovat nejen formální náležitosti takového dokladu, stanovené prováděcím předpisem o oceňování nemovitostí a vyhotovení znaleckého posudku, ale musí vycházet i ze správných údajů o oceňované nemovitosti. .''

Týž soud ve svém rozsudku ze dne 8. února 2008, čj. Zákon II OSK 2012/06 odkazoval na problematiku požadavků, které by měl splňovat plnohodnotný posudek o ocenění. "1. Posudek by měl splňovat formální náležitosti stanovené vyhláškou ze dne 21. září 2004 o oceňování nemovitostí a vypracování znaleckého posudku (sbírka zákonů č. 207, pol. 2109, ve znění pozdějších předpisů) a měl by vycházet ze správných údajů o oceňovaná nemovitost, správný výběr podobných nemovitostí a správná identifikace znaků, které odlišují podobné nemovitosti od oceňované nemovitosti a správné stanovení korekčních faktorů.2. Základní otázkou pro možnost stanovení poplatku uvedeného v Čl. 36 sekund 4 zákona o územním plánování a rozvoji je, zda změna účelu nemovitosti v plánu územního rozvoje skutečně ovlivňuje změnu hodnoty nemovitosti.3. Podobnými a srovnatelnými nemovitostmi se rozumí takové, jejichž právní, fyzický a funkční stav je si navzájem nejvíce podobný.V případě rozdílů podléhá ocenění určující hodnotu příslušným úpravám na základě zachycení podstatných rozdílů, tedy těch, které mohou hodnotu ovlivnit.4. Odhadce vypracovaný odhadcem je dokladem o hodnotě nemovitosti před přijetím nebo změnou územního plánu a o hodnotě odhadnuté nemovitosti po přijetí nebo změně tohoto plánu, přičemž rozdíl těchto hodnot je základ pro stanovení poplatku.5. Znění § 56 však neznamená, že výčet způsobu oceňování nemovitostí je taxativní - katalog je uzavřený. Hodnotící zpráva by měla obsahovat údaje nezbytné k posouzení její spolehlivosti a zároveň poskytnout okolnosti nezbytné pro posouzení přiměřenosti zprávy okolnostem daného případu.''

Jak dlouho platí zpráva o ocenění - aktualizace zprávy

Posudek o ocenění lze použít k účelu, pro který byl zpracován, po dobu 12 měsíců ode dne jeho vyhotovení, pokud nedošlo ke změnám právních podmínek nebo podstatným změnám faktorů, jako je účel ocenění, druh a umístění nemovitosti, účel v plánu místní plán územního rozvoje (při absenci místního plánu územního rozvoje - studie podmínek a směrů územního rozvoje obce nebo rozhodnutí o územním rozvoji a podmínkách rozvoje) jsou zohledněny), stav nemovitosti a dostupné údaje o cenách, příjmech a vlastnostech obdobných nemovitostí.Neznamená to však, že po 12 měsících od data vyhotovení posudku je nutné vyhotovit nový. Můžete potvrdit platnost již připravené zprávy. Platnost posudku musí potvrdit odhadce, který jej vypracoval, uvedením příslušné doložky do posudku. Platnost znaleckého posudku může potvrdit pouze odhadce, který zpracoval znalecký posudek, nemůže to být jiná osoba nebo jiný odhadce majetku.

Na tomto místě bych také rád upozornil, že ve smyslu zákona není potvrzení platnosti novým názorem a může k němu dojít pouze tehdy, pokud se nezmění žádné faktory relevantní pro referenční rámec. Taková aktualizace průzkumu má potvrdit, že nemovitost má skutečnou a aktuální hodnotu - stejnou jako k datu zpracování průzkumu.

Provinční správní soud ve Varšavě v rozsudku ze dne 19. listopadu 2010, čj. Zákon I SA/Wa 192/10 rozhodl: „Obě ustanoveníg.n., jakož i nařízení ze dne 21. září 2004 o oceňování nemovitostí a vypracování znaleckého posudku (s. ř. z r. 2004 č. 207, pol. 2109) neopravňují odhadce majetku k vypracování aktualizace znaleckého posudku. zpráva. Taková studie není posudkem odhadce nemovitosti ve smyslu čl. 156 sekund 1 u.g.n. a ve smyslu § 55-58 výše uvedeného nařízení nebo jakákoli jiná činnost uvedená v čl. 173 oddíl 3a u.g.n. Podle § 58 výše uvedeného nařízení, můžete zprávu o ocenění potvrdit pouze odhadcem, který jej vypracoval. A to tak, že se k průzkumu připojí doložka, ve které odhadce pouze prohlásí, že průzkum je aktuální. Na druhou stranu oprava hodnoty oceňovaného majetku by měla vyústit ve vypracování nového posudku.“

Provinční správní soud ve Vratislavi v rozsudku ze dne 3. listopadu 2011, čj. Zákon II SA/Wr 658/11 zaujal obdobné stanovisko: „Jak ustanovení obecního úřadu, tak ustanovení nařízení ze dne 21. září 2004o oceňování nemovitostí a vyhotovení znaleckého posudku (sbírka zákonů č. 207, pol. 2109) neopravňují odhadce majetku k vyhotovení přílohy ke znaleckému posudku, a tím jeho aktualizaci. To znamená, že taková studie nemůže představovat posudek odhadce nemovitosti ve smyslu čl. 156 sekund 1 u.g.n., a to zejména z toho důvodu, že předmětný zákon a vyhláška nestanoví vyhotovení přílohy k průzkumu úpravou hodnoty v ní zjištěné nemovitosti."

Jak vidíme, zákonodárce jasně dal možnost pouze potvrdit platnost znaleckého posudku, není však dovoleno aktualizovat již zpracovaný znalecký posudek novým stanovením hodnoty nemovitosti. V případě jakékoli změny bude vyžadováno nové ocenění.

Potvrzením platnosti posudku se prodlužuje jeho „platnost“ o dalších 12 měsíců. Kromě toho je s ohledem na platnou legislativu přípustné znovu potvrdit platnost znaleckého posudku.

Právní úkony:

  • Zákon ze dne 21. srpna 1997 o správě nemovitostí (Sbírka zákonů 2016. 2147, konsolidované znění, v platném znění)
  • Zákon ze dne 27. března 1997 o územním plánování a rozvoji (Sbírka zákonů 2017.1073, konsolidované znění)
  • Zákon ze dne 14. června 1960 správní řád (Sbírka zákonů 2016.23 z 2016.01.07 konsolidované znění ve znění pozdějších předpisů)
  • Nařízení Rady ministrů ze dne 21. září 2004 o oceňování nemovitostí a přípravě znaleckého posudku (Sbírka zákonů 2004.207.2109 ze dne 22. září 2004, konsolidované znění, v platném znění)
  • Zákon ze dne 23. dubna 1964, občanský zákoník (sbírka zákonů 2017.459, konsolidované znění, ve znění pozdějších předpisů)
  • Zákon ze dne 17. listopadu 1964 o občanském soudním řádu (Sbírka zákonů 2016.1822, konsolidované znění, ve znění pozdějších předpisů)

Kategorie:

Provoz domu