Odměna notáře je odměna, kterou notář obdrží za doložení daného právního úkonu. Kontrolujeme maximální sazby odměny notáře. Jaké poplatky jsou spojeny s koupí nemovitosti.

Při rozhodování o koupi nemovitosti musíme mít na paměti, že náklady, které nám vzniknou, nejsou pouze cenou pozemku uvedenou v oznámení. S transakcí koupě nemovitosti je spojena celá řada nezbytných poplatků a bohužel se nejedná o halířové záležitosti. Některé z těchto poplatků jsou pevné částky, zatímco jiné jsou nepřímo pod naší kontrolou. Pojďme tedy zjistit, co a kolik zaplatíme při koupi nemovitosti v roce 2020.? Jaké jsou notářské poplatky?

Sazby notářských poplatků

Při kalkulaci rozpočtu při koupi nemovitosti se vyplatí zohlednit tzv. notářské náklady, které zahrnují výdaje, jako jsou notářské poplatky, notářské kopie nebo zápis do katastru nemovitostí a hypoték. Musíte také pamatovat na daně. Zatímco např. soudní poplatky mají pevnou hodnotu, daně se odvíjejí od ceny pozemku a odměna závisí na naší individuální dohodě s notářem.

Odměna notáře je odměna, kterou notář obdrží za doložení daného právního úkonu. Maximální sazby této odměny jsou uvedeny v nařízení ministra spravedlnosti ze dne 28. června 2004 o maximálních sazbách notářských odměn (úplné znění, Sbírka zákonů z roku 2020, bod 1473, ve znění pozdějších předpisů; dále: vyhláška).

Jak vypočítat notářský poplatek

Maximální notářské poplatky

hodnota nemovitosti

maximální cena notářského poplatku

do 3k PLN

100 PLN

přes 3k do 10 tisíc PLN PLN

100 PLN + 3 % z přebytku nad 3 000 PLN PLN

přes 10 tis PLN až 30 tisíc PLN PLN

310 PLN + 2 % z přebytku nad 10 000 PLN PLN

přes 30 tis PLN až 60 tisíc PLN PLN

710 PLN + 1 % z přebytku nad 30 000 PLN PLN

přes 60 tis PLN až 1 milion PLN

1010 PLN + 0,4 % z přebytku nad 60 000 PLN PLN

přes 1 milion PLN až 2 miliony PLN

4770 PLN + 0,2 % z přebytku nad 1 milion PLN

přes 2 miliony PLN

6770 PLN + 0,25 % z přebytku nad 2 000 000 PLN (ale ne více než 10 000 PLN)

Pamatuj! Sazby odměny notáře uvedené v tabulce výše jsou maximální částky, což znamená, že v závislosti na individuálních okolnostech nám notář může stanovit jinou (např. atraktivnější) sazbu. Skutečnou výši notářského poplatku navíc obdržíme až po připočtení DPH.

Ostatní notářské poplatky

Tím ale náklady, které nám u notáře vzniknou, nekončí. Další notářské poplatky jsou:

  • Opis notářského zápisu

Toto je kopie původního dokumentu se stejnou právní silou a obsahem jako originál.Při koupi nemovitosti budete potřebovat jednu kopii pro nás a podle potřeby další kopii (např. pro banku). Náklady na kopii notářského zápisu určuje notář individuálně a kalkuluje se na každou stranu listiny. Náklady na vyhotovení kopie notářského zápisu se pohybují mezi 6 a 20 PLN za stránku. K této částce je třeba připočítat DPH;

  • Poplatek za zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí a hypoték

Jedná se o fixní poplatek, který je vždy 200 PLN bez ohledu na hodnotu nemovitosti;

  • Poplatek za zřízení registru pozemků a hypoték

Pokud námi kupovaná nemovitost nemá ještě registr pozemků a hypoték, je nutné jej založit pro zjištění právního stavu nemovitosti. Můžeme to udělat sami nebo to nechat udělat u notáře. Soudní poplatek za katastr nemovitostí a hypotečního rejstříku je pevná částka 60 PLN;

  • Poplatek za zápis hypotéky do katastru nemovitostí a hypotečního registru

Pokud je naše nemovitost zatížena hypotékou, musíme i tuto informaci uvést v katastru nemovitostí a hypoték. Toto je další fixní poplatek 200 PLN.

Všechny výše uvedené poplatky platíme notáři. Notář pak změny oznámí soudu a ten provede zápis o novém vlastníkovi do katastru nemovitostí a hypoték. Za zaplacení daně z občanskoprávních transakcí je také odpovědný notář.

Další poplatky při koupi nemovitosti

Bohužel poplatky za notáře nekončí náklady, které nám vznikají při koupi nemovitosti. Kupujeme-li naši nemovitost na sekundárním trhu, musíme pamatovat i na daň z občanskoprávních transakcí při koupi nemovitosti. Tento poplatek činí 2 % z hodnoty nemovitosti a vybírá jej notář při podpisu notářského zápisu.

Kupujeme-li nemovitost na hypotéku, platíme navíc fixní poplatek z daně z občanskoprávních obchodů za zřízení hypotéky k zajištění stávajících pohledávek. Je to 19 PLN nebo 0,1 % z hodnoty nemovitosti, pokud se jedná o hypotéku s maximálním limitem.

Další otázkou je případná odměna pro realitní kancelář. Pokud jsme využili služeb takové společnosti, musíme ke všem již projednaným nákladům připočítat provizi pro realitní kancelář. V praxi se obvykle jedná o částku 2-3 % z hodnoty transakce.

Tabulka níže obsahuje souhrn základních nákladů, které nám vzniknou při nákupu nemovitosti za hotové v roce 2020

Poplatky za nákup nemovitosti

Název honorářePoplatek závisí na různých faktorechPevný poplatek
Daně z občanskoprávních transakcí2 % hodnoty grafu
Notářský poplatekmaximální částky: nad 10 000 PLN až 30 tisíc PLN PLN: 310 PLN + 2 % z přebytku nad 10 000 PLN PLN; přes 30 000 PLN PLN až 60 tisíc PLN PLN: 710 PLN + 1 % z přebytku nad 30 000 PLN PLN; přes 60 000 PLN PLN až 1 000 tisíc PLN PLN: 1 010 PLN + 0,4 % z přebytku nad 60 000 PLN PLN
DPH z notářského poplatku23% notářský poplatek
Opis notářského zápisu6 PLN z každé započaté stránky
Realitní kancelářdobře. 3-5 % hodnoty pozemku
DPH od realitní kanceláře23 % platu realitního makléře
Soudní poplatek za zřízení katastru nemovitostí a hypoték60 PLN
Soudní poplatek za zápis do katastru nemovitostí a hypotečního rejstříku200 PLN
Soudní poplatek za výmaz hypotéky z katastru nemovitostí a hypotečního rejstříku100 PLN

Provize realitní kanceláře - jaká provize?

Při plánování koupě nemovitosti často přemýšlíme, zda využít služeb realitní kanceláře nebo to řešit osobně a nakupovat přímo od prodejce (developera). Ve většině případů se ukazuje jako rozhodující provize, kterou je třeba zaplatit za zprostředkování agentury. Mnoho kupujících nemovitostí však netuší, kdo kolik a za co platí.

V praxi polského realitního trhu se můžeme setkat s několika způsoby výpočtu provize:

  • od prodejce,
  • od kupujícího
  • z obou stran transakce současně.

Provize realitního makléře je nejčastěji účtována jako procento z hodnoty transakce. Mnohem méně často se jedná o pevnou částku nebo kombinaci pevné částky a procenta z transakce nebo vyjednávání.

Nejpopulárnějším řešením je nastavení procentuální provize z hodnoty transakce účtované současně oběma stranami. Obvykle je to 2-3% na každé straně. V tomto případě realitní makléř uzavře smlouvu jak s prodávajícím, tak s kupujícím nemovitosti. Je však třeba připomenout, že při takovém řešení je makléř povinen zastupovat obě strany, což z pochopitelných důvodů nebude vždy pro kupujícího výhodné. Zde se jedná o specifický střet zájmů a vyvstává legitimní otázka, jak je možné vyjednat co nejlepší podmínky transakce, protože obě strany mají extrémně odlišné zájmy.Je přece logické, že prodávající chce nemovitost prodat za co nejvyšší cenu, přičemž je v zájmu kupujícího, aby ji koupil co nejlevněji. V tomto případě může čestný zprostředkovatel pouze pomoci stranám dosáhnout dohody o podmínkách, které obě akceptují. To neznamená, že tyto podmínky budou výhodné pro obě strany.

V poslední době je stále populárnějším řešením varianta založená na tom, že agentura zastupuje pouze prodejce. Odměnu realitní kanceláře v tomto případě samozřejmě hradí prodávající. Tyto nabídky mají obvykle slogan „0% provize od kupujícího“ nebo „Kupující neplatí žádnou provizi“.

Vyplatí se však vědět, že tato varianta nemusí být pro kupujícího nejlevnější. V tomto případě je provize zprostředkovatele (obvykle ve výši cca 5 % z hodnoty transakce) plně hrazena prodávajícím. Málokdo však ví, že tato částka je pak skryta v ceně nemovitosti, takže ve skutečnosti je tak jako tak účtována kupujícímu.Navíc tím, že odstoupí ze zastupování realitní kanceláře, musí při jednání dbát na své zájmy.

V praxi je nejlepším modelem spolupráce pro kupujícího varianta, kdy agentura zastupuje pouze své zájmy. Přestože v tomto případě je to kupující, kdo musí zaplatit zprostředkovateli provizi (zpravidla kolem 2-3 % z ceny transakce), je třeba pamatovat na to, že právě kupující riskuje během celé transakce koupě nemovitosti nejvíce. Při utrácení statisíců či dokonce milionů zlotých si musí být jistý, že cena je adekvátní kupované nemovitosti a že s nemovitostí nezíská například dluhy předchozího majitele nebo nechtěné nájemníky. Úkolem makléře je přece prověřit právní stav kupované nemovitosti, vyjednat pro kupujícího nejlepší transakční podmínky a zajistit jeho zájmy v předběžné dohodě.

Při rozhodování o takovém řešení si tedy kupující může být jistý, že ho makléř na 100% zastupuje a bude se snažit o co nejlepší podmínky transakce pro něj.Za připomenutí také stojí, že náklady na zastupování je možné sjednat ve smlouvě s danou agenturou, což znamená, že se kupující a makléř mohou dohodnout na podmínkách optimálních pro obě strany.

Poplatky při koupi nemovitosti na úvěr

Pokud si však hodláme vzít úvěr, musíme počítat s navýšením konečných nákladů na pořízení nemovitosti. V tomto případě máme další poplatky. Některé z nich jsou povinné, jiné závisí na politice dané banky nebo našich individuálních rozhodnutích. Budou to tedy následující poplatky:

  • náklady samotné půjčky, tedy úrok a provize,
  • daň z občanskoprávních transakcí za zřízení hypotéky ve prospěch banky poskytující úvěr,
  • soudní poplatek za zápis hypotéky do katastru nemovitostí a hypotečního registru,
  • produkty související s bankou (např. bankovní účet, kreditní karta),
  • případný znalecký posudek, tedy ocenění nemovitosti (zde se cena liší v závislosti na finanční instituci, obvykle však ne více než 1000 PLN; nejčastěji jde o mnohem nižší cenu),
  • možná pojištění (např. životní pojištění, překlenovací pojištění, pojištění nemovitosti a/nebo pojištění nízké akontace. Zda budou všechna nutná, záleží na požadavcích dané banky, stejně jako na tom, zda např. dokázali jsme nashromáždit odpovídající částku vlastního příspěvku).

Tabulka níže ukazuje dodatečné poplatky, které nám vzniknou, pokud v roce 2020 koupíme nemovitost na úvěr.

Seznam dalších poplatků při koupi nemovitosti na úvěr

Nějaké pevné poplatky
Náklady na samotnou půjčku, tedy úrok a provizePoplatek závisí na výši půjčky
Daň z občanskoprávních transakcí za zřízení hypotéky ve prospěch úvěrující banky0,1 % z částky zajištěné pohledávky (v případě limitované hypotéky)19 PLN
Soudní poplatek za vklad hypotéky do katastru nemovitostí a hypotečního rejstříku200 PLN

Dodatečné poplatky, pokud existují

(v závislosti na politice banky a vůli investora-dlužníka)
Produkty související s bankou (např. bankovní účet, kreditní karta)Poplatek závisí na zásadách banky
HodnoceníPoplatek závisí na politice banky (obvykle ne více než 1 000 PLN)
PojištěníPoplatek závisí na zásadách banky

Poplatky za nákup a prodej: musí vždy platit kupující?

Ustanovení zákona ze dne 14. února 1991Zákon o notářích (konsolidované znění, Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1192, v platném znění; dále jen zákon) jednoznačně neurčuje, kdo a v jaké výši bude hradit poplatky spojené s nákupem a prodejem nemovitostí. Zákonodárce pouze naznačuje (nejedná se však o příkaz), že notářské poplatky mají být rozděleny rovným dílem mezi kupujícího a prodávajícího. Podle Čl. 89 odst. 1 OSŘ ručí strany notářského zápisu za odměnu připadající notáři společně a nerozdílně. V praxi se předpokládá, že náklady notáře hradí kupující, ale nemusí tomu tak být.

Otázka úhrady nákladů může být předmětem jednání mezi prodávajícím a kupujícím, to znamená, že je na smluvních stranách, kdo co zaplatí. Dobrým řešením může být například rozdělení těchto nákladů na polovinu. V rámci jednání je také možné se s prodávajícím dohodnout, že daň nebo notářský poplatek uhradí on, čistého nebo hrubého. Konečné rozhodnutí v této věci závisí pouze na ujednání mezi prodávajícím a kupujícím.Pokud mezi stranami nedojde k dohodě ohledně transakčních nákladů ve smlouvě, veškeré poplatky hradí kupující.

Můžete snížit náklady na koupi nemovitosti?

Náklady spojené s nákupem a prodejem nemovitosti lze samozřejmě odpovídajícím způsobem snížit. Je zřejmé, že čím nižší je cena pozemku, tím nižší jsou náklady na jeho koupi.

Podle mnoha kupujících může koupě pozemku přímo od majitele (developera) bez účasti realitní kanceláře ušetřit nemalé peníze. Bohužel v praxi to tak úplně není. Jak již bylo zmíněno výše, využití agenturních služeb má pro kupujícího mnoho výhod a odstoupení od takového zprostředkování je spojeno se značným rizikem a oproti zdání často i s navýšením konečných transakčních nákladů.

Můžete si také zkusit udělat pořádný průzkum na trhu notářských služeb a vybrat si notářský úřad, který nabízí své služby za nižší ceny. Připomeňme, že částky uvedené v nařízení jsou maximální částky, což znamená, že notář po nás nemůže požadovat více, ale neexistují žádné překážky pro sjednání nižší odměny s ním.V praxi můžete na trhu najít nabídky i o polovinu nižší, než je maximální sazba za sepsání smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti.

Je také vhodné připomenout, že konečná odměna notáře závisí na rozsahu povinností, které jsme mu svěřili. Pokud tedy některé z těchto povinností převezmeme, odměna se odpovídajícím způsobem sníží. Samozřejmě se jedná pouze o činnosti, které si můžeme udělat sami, tedy zapsání práva k nemovitosti a samotné hypotéky do katastru nemovitostí a hypoték, případně podání žádosti o založení katastru nemovitostí a hypoték.

Všechny ostatní náklady diskutované v článku zůstávají bohužel stejné.

Právní základ:

  • Zákon ze dne 23. dubna 1964 Občanský zákoník (konsolidované znění, Sbírka zákonů z roku 2019, položka 1145, ve znění pozdějších předpisů);
  • Zákon ze dne 14. února 1991 Zákon o notářích (konsolidované znění, Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1192, ve znění pozdějších předpisů);
  • Nařízení ministra spravedlnosti ze dne 28. června 2004 o maximálních sazbách notářských odměn (konsolidované znění, Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1473, v platném znění)

Kategorie:

Provoz domu