Koupě stavebního pozemku je rozhodnutí, které změní život. Stavební pozemek v dobré lokalitě může být i výhodnou investicí.

Nízké úrokové sazby a v důsledku toho stále levné půjčky směřují naši pozornost k nemovitostem. Stavební pozemek v dobré lokalitě, na kterém postavíme dům (nebo ho možná jen se ziskem prodáme), se jeví jako volské oko. Otázka: Jak na to mám jít?

V tomto článku jsme kromě rad, jaký pozemek koupit, zahrnuli jako varovný příběh historii neúspěšného nákupu.

Stavební pozemek - lepší, když je daleko od vody

Rafał před rokem potěšil pozemek na okraji Rzeszówa, který prodejce pochválil slovy: "Nikdo vám to nepostaví pod nos, protože je to nárazníková zóna krajinářského parku." Když se na ni o prodlouženém květnovém víkendu podíval, zdála se mu krásná. Čápi se brodili ve vysoké trávě a zapadající slunce na ni vrhalo měděnou záři. Na kraji pozemku stál malý domek a poblíž zurčel potok. Přestože byla chata vhodná k demolici, mohla by se v začátcích stavebnímu týmu hodit jako staveniště. Rafał prověřil záležitosti, které se mu zdály nejdůležitější: dobrá dostupnost do města (asi 10-15 minut, plus autobusová zastávka 200 m od objektu) a žádné hlučné nebo jedovaté průmyslové závody v okolí. To je přesně to, o čem snil. Rychle uzavřel dohodu (pro případ, že by ho někdo jiný nevaroval, protože prodejce zmínil, že právě dal pozemek k prodeji a Rafał byl prvním divákem).

O měsíc později se potok tekoucí poblíž velmi rozdmýchal a Rafał se od svých sousedů dozvěděl, že pozemek je v „záplavové zóně“. Běžel na geodetické oddělení, kde se tato informace potvrdila. Úřednice se divila, že na to prodejce nic neřekl. Ukázalo se, že na tomto místě není vůbec možné postavit dům. A nepomáhá ani to, že v sousedství nedávno vyrostl nový rodinný dům, protože povolení k jeho stavbě bylo vydáno ještě před účinností nových předpisů. A ty umožňují pouze rekonstrukci domu stojícího na takové nemovitosti. Od 1. ledna 2018 - nabytím účinnosti vodoprávního zákona - se výstavba na záplavových územích stala zcela nemožnou. A za takové oblasti se považují jak okolí řek, tak potoků. "Ale já jsem koupil stavební pozemek" - zlobil se Rafał. „Ne, jde o pozemek u vodního toku, na kterém už byl podle starého zákona postaven dům,“ vysvětlil bez emocí úředník. A to Rafał neměl na mysli, když hledal pozemek „v malebné oblasti“.Jakou chybu udělal? Před koupí si chtěl ověřit místní územní plán, ale spokojil se s informací, že žádný takový neexistuje. V takové situaci by si měl ověřit, zda neexistují náznaky, že rozhodnutí o podmínkách rozvoje nebude v jeho prospěch. Jednoduše vzal nedostatek plánu za nominální hodnotu, myslel si, že mu to dává více svobody. Mezitím by „wuzetka“ (rozhodnutí o podmínkách rozvoje) dala jasnou odpověď na meze této svobody. Navíc příliš snadno uvěřil slovům prodávajícího o výhodách stavby v „parku lagging“ (což se ukázalo jako prázdný termín používaný prodávajícím ke zvýšení zájmu kupujícího).

Jaké další hrozby čekají na kupující a jak se jim vyhnout?

Před koupí stavebního pozemku si zkontrolujte územní plán

Každá obec může přijmout plány rozvoje pro konkrétní oblasti. Může a nemusí (povinnost vypracovat plán se vztahuje pouze na plochy zvláštního charakteru, např.hornictví). Plány územního rozvoje jsou akty místního práva přijaté formou usnesení zastupitelstva obce, které specifikují účel, podmínky rozvoje a rozvoje daného území, jakož i umístění veřejně prospěšných investic.

Pokud tedy existuje územní plán oblasti, na které se vybraný pozemek nachází, můžeme se z něj poučit:

  • jaký je jeho účel, tj. je možné na tomto místě postavit rodinný dům;
  • jaká velikost musí být pozemek, abychom na něm mohli postavit dům (kdyby byl menší, nedostali bychom stavební povolení);
  • jaké jsou maximální rozměry novostaveb (výška, objem a počet podlaží);
  • jaká část plochy pozemku může být zastavěna a jakou část je nutné ponechat pro zeleň;
  • jak jsou stavební čáry označující umístění čelní stěny budovy (záleží na tom, zda bude možné zařídit zahradu chráněnou před ulicí);
  • jaké jsou požadavky na tvar (včetně úhlu sklonu) a barvu střechy a barvu fasády budovy (někdy je v plánech uveden i požadovaný druh stavebních materiálů);
  • je možné na pozemku postavit kromě domu další zázemí, jako je přístavba, samostatně stojící garáž nebo kůlna;
  • jaké jsou povolené způsoby zásobování inženýrskými sítěmi a likvidace odpadních vod;
  • jaká jsou pravidla přístupu na pozemek a parkování aut.
  • jaký je účel bližších a vzdálenějších sousedních oblastí - plánuje se na nich postavit silnice nebo náročný průmyslový rozvoj.

Pokud máte zájem o stavební pozemek, měli byste si toto vše ověřit před podpisem kupní smlouvy. Není to složité, protože místní plány územního rozvoje jsou otevřené a široce dostupné (podle 30 odst. 1 zákona o územním plánování a rozvoji).Seznámit se s nimi můžete přímo na obecním úřadě nebo na jeho webových stránkách. Můžete také podat žádost o výpis a výpis z územního plánu pro daný evidenční pozemek - to je však za kolkovné (30 PLN za výpis do 5 stran a 20 PLN za každou stranu A4 výpisu ). Pokud se ukáže, že se takový plán na danou oblast nevztahuje, úřad dotčené osobě sdělí, že výpis a osnovu vydat nemůže. V tomto případě můžete požádat o vrácení kolkovného.

nebo zažádejte o podmínky územního rozvoje

Pokud obec nepřijala územní plán oblasti, o kterou máme zájem (nebo není v současné době platný), měli bychom požádat o rozhodnutí o stavebních podmínkách. A to ještě před koupí pozemku. Bez toho nebudeme mít jistotu, zda lze na pozemku postavit dům – i když jsou v blízkosti další rodinné domy. V této situaci navíc bude muset být rozhodnutí o podmínkách zástavby přiloženo k žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby rodinného domu.

V rozhodnutí o podmínkách zástavby obec určí pro daný pozemek - na základě urbanistické analýzy okolí - stavební čáru, maximální zastavěnou plochu, šířku průčelí a výšku budovy a geometrie střechy.

Důležité je, že o toto rozhodnutí může požádat kdokoli - majitel i potenciální kupec pozemku. Je také možné převést již vydané rozhodnutí na jinou osobu (např. z vlastníka pozemku na jeho kupujícího). Je však třeba připomenout, že podmínky rozvoje platí pro investici popsanou v žádosti o jejich vydání. Pokud jsou naše plány jiné (dům má být vyšší, s jinou střechou apod.), musíme zažádat o novou „wuzetku“. Pokud plánujeme stavbu pouze obytného domu, bude rozhodnutí bezplatné (jinak zaplatíme 107 PLN).

Získání územního rozhodnutí bude nutné i v případě, že budeme chtít koupit pozemek se stavbou a hodláme jej rozšířit nebo změnit jeho využití (alespoň jeho část) nebo na něm provádět jiné práce, které vyžadovat stavební povolení.

Žádost o stanovení podmínek pro zástavbu pozemku se podává městskému nebo obecnímu úřadu příslušnému pro umístění investice. Pokud se pozemek nachází ve dvou obcích, je třeba podat žádost v obci, kde se nachází větší část pozemku.

Stavební pozemky mimo město, ale na sídlišti

V blízkosti velkých aglomerací vznikají rodinná sídliště na zemědělské půdě. Mnoho lidí hledá prostor a dech, a tak se chtějí odstěhovat z města, ale ne příliš daleko. Dost blízko na to, abyste se vždy snadno dostali do města (možná i každý den, protože jejich působiště je stále tam). Tento trend naznačují prognózy Ústředního statistického úřadu. Pozemky pro velké, generační domy se přitom už nehledají. Pozemky proto nemusí být velké. V současnosti jsou nejprodávanější pozemky 1000-1500 m2

NEPŘEHLÉDNĚTE:

Hlášení koupě nemovitosti: jak vyplnit formulář IN-1>

Výzkum Kantar TNS Polska ukazuje, že 80 % respondentů by si jako místo pro stavbu svého vysněného domu vybralo okraj města nebo venkov. Pouze jeden z deseti respondentů by chtěl žít mimo městská centra, mimo hlavní cesty, v lese (častěji se jedná o starší lidi než o ty, kteří jsou stále profesionálně aktivní). 45 % dotázaných chce bydlet na okraji města a jen 6 % chce bydlet daleko od města. A nejvíce, protože 35 % respondentů by si vybralo dům o rozloze 100-120 m2

Jaký pozemek koupit - výhody dobrého stavebního pozemku

  • Velikost stavebního pozemku

Velikost kupovaného stavebního pozemku závisí především na našich finančních možnostech. Je však na zvážení, jaký povrch pro nás bude optimální. Záleží na poloze pozemku a jeho tvaru i plánované velikosti domu (stavební plocha, která je u jednopatrových domů mnohem větší).Pokud na něm má být postaven rodinný dům s garáží, neměl by být menší než 600 m2(jinak nebude prostor pro zahradu). Menší pozemky jsou vhodné pouze pro řadové a dvojdomy (ve městě mohou mít pouze 300 m2). Nicméně v příměstských oblastech, kde je zástavba volnější, bude lepší větší pozemek - cca 1000 m2

  • Tvar stavební parcely

Tvar stavebního pozemku by měl být pokud možno pravidelný – čtvercový nebo obdélníkový – a proporcionální. Týká se to především malých pozemků, protože plochu s odsazením nebo klínem nelze zastavět jinak než pro zeleň. Důležitý je také terén. Dům by neměl být umístěn v prohlubni v zemi, protože dešťová voda bude stékat jejím směrem. Mírný sklon plochy pozemku neruší, zvláště pokud je směřován k jihu. Stavba ve svahu bude komplikovaná a tím i nákladná, zvláště když je podklad nestabilní a hrozí sesuvy.

  • Stavební pozemek - orientace na světové strany

Nejlepší je, když má pozemek přístup (silnici) ze severu nebo východu, protože pak lze jeho nejslunnější část využít na zahradu. Jednodušší je také vybrat na něj již hotový projekt, aby okna obývacího pokoje a terasy směřovala na jih nebo jihozápad. V případě pozemků s přístupem z jihu a západu je lepší volit ty s větší rozlohou, což usnadní plánování volnočasových ploch mimo ulici.

  • Pozemní podmínky na stavebním pozemku

Je třeba se vyhnout organickým půdám (rašelina, bahno) a starým skládkám. Pro stavbu domu jsou nejlepší písčité půdy. Typ půdy těžko posoudíte sami. Náznakem může být vegetace na pozemku - např. borovice ochotně rostou na písčitém substrátu s hlubokou hladinou podzemní vody a olše a vrby, kde je vysoká hladina.Nejlepší je však objednat si geotechnickou studii zeminy, která se bude hodit později při návrhu základů.

  • Získejte přístup k pozemku

Stavební pozemek musí být přístupný z veřejné komunikace - buď přímo, nebo přes soukromou přístupovou cestu nebo věcné břemeno zřízené na jiné nemovitosti. V opačném případě nezískáme stavební podmínky ani stavební povolení. Pokud pozemek sousedí s veřejnou komunikací, je třeba umístění sjezdu dohodnout se správcem komunikace. Je důležité, aby se jednalo o zpevněnou cestu, která vám umožní dostat se k domu i během tání sněhu nebo sněžení.

  • Zařízení stavebního pozemku

Přístup k elektrické síti je nejdůležitější. Pokud na pozemku není vodovod a kanalizace, můžete využít studnu a septik nebo domovní čističku odpadních vod, pokud to místní předpisy umožňují.Než koupíme pozemek, měli bychom si u místních síťových společností ověřit možnost připojení k jednotlivým sítím.

  • Sousedský stavební pozemek

Nejde jen o nedostatek zatěžujících objektů, jako jsou silnice s hustým provozem a obchody či servisní dílny, ale také o rozvoj sousedních nemovitostí.

Stojí za to mrknout, zda jejich majitelé dbají na pořádek a nechovají psy venku. Také by bylo dobré vědět, čím domy topí. Pokud používáme uhlí, nevyhneme se smogu.

Jaké dokumenty je třeba požadovat od prodejce stavebního pozemku

Majitel prodávaného pozemku by nám měl ukázat doklad o jeho koupi (n. notářský zápis o koupi nebo darování, rozhodnutí soudu o nabytí dědictví) a kopii katastru nemovitostí a hypotečního rejstříku. Může nám také sdělit jeho plné číslo a my si ho pak sami ověříme v online vyhledávači knih (https://ekw.ms.gov.pl), zda je skutečně jeho vlastníkem, zda není zatížen hypotékou nebo věcným břemenem a zda jsou tam zmínky o podaných žádostech.

Předběžná kupní smlouva na pozemek: kdy a proč je potřeba>

Dalším důležitým dokumentem je výpis z katastru nemovitostí a staveb. Z ní se mimo jiné dozvíme, jaká je rozloha pozemku a jak probíhají jeho hranice. Prodejce by nám měl také ukázat hraniční značky umístěné autorizovaným geodetem, a pokud takové nejsou - objednat obnovu hranic pozemku (aby nedošlo k případnému sporu se sousedy).

Co znamenají symboly v územním plánu a katastru nemovitostí?>

Pokud vlastník nebo potenciální kupec pozemku již dříve požádal o stavební povolení, vyžádejte si kopii tohoto rozhodnutí. I když uvažujeme o další investici, zjistíme, zda je pozemek ve stavebním stavu.

Kategorie:

Stavba