Pokud jste se rozhodli svěřit stavbu domu náhradnímu investorovi, musíte s ním podepsat smlouvu. Existují dva typy smluv o zastupování investic – svěřenské a zmocněné. Vysvětlujeme rozdíl mezi nimi.

Kdo může být náhradním investorem? Jaká jsou práva a povinnosti náhradního investora? Za co je odpovědný náhradní investor? Co by měl dostat zaplaceno?

Obsah

  1. Rozsah smlouvy o investičním zastoupení
  2. Co je smlouva o výměně investice?
  3. Dva typy smluv o zastupování investic
  4. Smlouva o investičním proxy typu trustu
  5. Smlouva o investičním zastoupení typu zástupce
  6. Dohoda o náhradě investice v širokém rozsahu
  7. Smlouva o substituci investice s výběrem generálního dodavatele ve výběrovém řízení
  8. Dvoustupňová dohoda o výměně investice (v systému výběrového řízení nebo bez výběrového řízení)
  9. Ukončení smlouvy o investičním zastoupení
  10. Jak probíhá financování investice prováděné náhradním investorem
  11. PROHLÉDNOUT: šablony a formuláře ke stažení

Rozsah smlouvy o investičním zastoupení

Občanský zákoník (dále jen občanský zákoník) problematiku smluv o výměně investic neupravuje. Neexistují ani vzory takových smluv nebo všeobecné obchodní podmínky pro jejich uzavírání. Takové smlouvy jsou klasifikovány jako smlouvy mandátní nebo smlouvy o poskytování služeb, na které se přiměřeně vztahují ustanovení o mandátu (čl.750 občanského zákoníku) nebo náhradní investor se považuje za nepřímého náhradníka (např. komisionář, čl. 765 občanského zákoníku).

Důležité! Zastupování investic se obvykle provádí na základě smluv známých jako smlouvy o zastupování investic nebo svěřenecké listiny pro realizaci investic.

Zastupiteli mohou být fyzické i právnické osoby, a to i organizační složky bez právní subjektivity, profesionálně zabývající se výkonem činností spadajících do oblasti investičního zastupování. V praxi investiční zastupování obvykle vykonávají projekční kanceláře a jednotky s právní subjektivitou: architekti, inspektoři investorského dozoru a různé druhy podnikatelů specializující se na činnosti spočívající v zastupování přímého investora při uzavírání smluv s architekty a stavebními firmami, organizování stavebního řízení, zajišťování stavebních prací, zajišťování stavebních prací, zajišťování stavebních prací, zajišťování stavebních prací a při zastupování investorů. provádění výstavby, přejímky a uvedení do provozu hotové stavby i dozor investora.

Důležité! Smlouva o investiční substituci není smlouvou o provedení stavebního objektu v ní specifikovanou, ale smlouvou o provedení všech těch činností, které by měl na základě ustanovení stavebního zákona provádět sám investor - objednatel. při realizaci konkrétního investičního úkolu.

Pokud v důsledku nesplnění těchto povinností nebudou dodrženy termíny plnění plnění uvedené ve svěřenské listině, je náhradní investor povinen uhradit smluvní náhradu škody z prodlení, ledaže by došlo k prodlení provedení či neprovedení tohoto výkonu bylo důsledkem okolností, na které povstání neměl vliv a nemohl jim zabránit.

Dodatečné náklady na stavební a montážní práce vzniklé v průběhu realizace investice z důvodů na straně zhotovitele nejsou investorovi účtovány, a to ani v případě, že náhradní investor tyto náklady ponese.

Co je smlouva o výměně investice?

Předpokládá se, že smlouvou o substituční investici se náhradní investor zavazuje přímému investorovi k provedení právních úkonů nebo plnění služeb, které nejsou předmětem smlouvy o konkrétním díle nebo jiné typické smlouvy stanovené občanského zákoníku, při přípravě a organizaci procesní investice, zajištění jejího řádného průběhu a provedení vypořádání investice.

Smlouva o substituci investice je tedy smlouvou o poskytování služeb klasifikovanou jako smlouva o due diligence. Předmětem této smlouvy je provedení právních úkonů nebo provedení služeb nezbytných pro řádnou realizaci stavebního objektu (stavebních prací) ve všech fázích procesu výstavby a vypořádání dokončené investiční akce. Smlouvou o investičním zastoupení se projektový manažer zavazuje jednat svědomitě a svůj závazek by měl plnit tak, aby bylo zajištěno dosažení cíle, kterým je provedení stavebního objektu (stavebních prací).

V průběhu plnění své povinnosti může vedoucí stavby uzavřít řadu smluv s konečným cílem dosáhnout výsledku hotového díla (díla).

Důležité! Předmětem závazku náhradního investora není konečný efekt v podobě konkrétní stavby nebo stavebních prací, ale závazek činit právní jednání (uzavírat smlouvy) nebo poskytovat služby, které v konečném důsledku zajistí realizaci daného konkrétního úkolu nebo investiční akce. .

Dva typy smluv o zastupování investic

V praxi se setkáváme se dvěma typy smluv o výměně investic. První se nazývá smlouva svěřenského typu, druhá se nazývá plná moc nebo smlouva o zastoupení.

Je na přímém investorovi, jaký konkrétní typ smlouvy zvolí. Nezvolí-li strany formu takové dohody, pak podle čl. 734 § 2 v souvislosti sžert. 740 občanského zákoníku se předpokládá, že náhradní investor může jednat jak jménem přímého investora, tak svým jménem.

Výběr je třeba promyslet, a pokud se rozhodneme pro svěřenecký akt, měl by být pečlivě připraven, protože se vyznačuje vysokou mírou nezávislosti náhradního investora. Může však obsahovat ustanovení vyžadující získání souhlasu přímého investora, například k uzavření dohod specifického obsahu nebo k výběru protistrany.

Je v zájmu obou stran jasně definovat právní strukturu smlouvy a podrobně stanovit svá práva a povinnosti. Vyhnete se tak případným sporům.

Důležité! Je v zájmu obou stran smlouvy o investičním zastoupení jasně definovat právní strukturu této smlouvy a podrobně definovat práva a povinnosti stran.

Smlouva o investičním proxy typu trustu

Svěřená smlouva o substituci investice znamená, že náhradní investor jedná svým jménem, ale jménem přímého investora, který dává příkaz.Náhradní investor přímo uzavírá veškeré smlouvy potřebné k realizaci stavebního řízení, tedy smlouvy se zhotoviteli prací, projekčních prací, dodavateli strojů a zařízení apod. Přímý investor není účastníkem těchto smluvních vztahů. Je to tedy náhradní investor, kdo uplatňuje jakékoli nároky vyplývající ze záruky, záruky nebo nesprávného plnění těchto smluv. Také provádí veškeré platby dodavatelům.

Dohoda o důvěře:

  • zplnomocněný investor jedná jménem hlavního přímého investora, ale svým jménem;
  • projektový manažer uzavírá smlouvy nutné k realizaci stavebního řízení (je stranou těchto smluv);
  • přímý investor je vázán dohodou pouze s náhradním investorem a provádí platby pouze jemu (převádí prostředky na realizaci investice nebo právo s nimi disponovat);
  • platby dodavatelům provádí náhradní investor (i když v praxi existují i smlouvy, které umožňují úhradu faktur vystavených náhradnímu investorovi přímo přímým investorem);
  • přímý investor neručí dodavatelům za včasné platby. Rovněž není přímo odpovědná dodavatelům za včasné plnění dalších služeb, jako je zajištění projektové dokumentace, provádění přejímek, dodávky investorům atd.;
  • náhradní investor uplatňuje nároky vyplývající ze záruk, záruk, nesprávného plnění závazků atd.;
  • náhradní investor převádí práva vyplývající z uzavřených smluv na přímého investora, aby mohl v budoucnu uplatňovat nároky na náhradu škody, zejména v rámci záruky za vady.

V praxi se však stále častěji uzavírají smlouvy, na základě kterých faktury vystavené dodavateli náhradnímu investorovi hradí přímo přímý investor. Důvodem je obvykle nedůvěra zhotovitelů v solventnost náhradních investorů a také touha zkrátit dobu cash flow.Takové platby se provádějí formou převodu. Náhradní investor souhlasí nebo dává pokyn, aby část pohledávek, které mu dluží za přímým investorem, byla uhrazena jím určeným osobám a jeho odměna je odpovídajícím způsobem snížena.

Důležité! V dohodách typu fiduciary je přímý investor zavázán pouze náhradnímu investorovi - platí mu platby a neručí dodavatelům za nezaplacení nebo prodlení s platbou.

Přímý investor neručí přímo zhotovitelům za včasné plnění služeb nezbytných pro včasné provedení prací, např. investorské dodávky. Navíc přímý investor uplatňuje nároky na náhradu škody pouze vůči náhradnímu investorovi.

Projednávaná podoba smlouvy se vyznačuje vysokou nezávislostí na náhradním investorovi, proto by si ji měl přímý investor před jejím použitím důkladně promyslet a zajistit, aby byla smlouva správně sestavena.Do smluvních podmínek se vyplatí zahrnout ustanovení omezující smluvní svobodu náhradního investora, např. ustanovení vyžadující souhlas přímého investora s uzavřením smlouvy s konkrétním obsahem, uvalení určitých ustanovení na smlouvy uzavřené náhradním investorem přímým investorem a výběr dodavatele z řad uchazečů předložených náhradním investorem

Důležité! Pokud přímý investor není smluvní stranou smluv se zhotoviteli, dodavateli apod. vůbec, je vedoucí stavby povinen převést veškeré výhody nebo práva z těchto smluv na přímého investora.

Přímý investor může v zásadě požadovat náhradu škody vůči náhradnímu investorovi. Aby však bylo možné uplatňovat nároky vůči protistranám náhradního investora, je nutné převést (formou převodu - § 509 občanského zákoníku) ze strany náhradního investora na přímého investora pohledávky a práva vzniklé z těchto smluv převodem.

Smlouva o investičním zastoupení typu zástupce

V dohodě o náhradě investice reprezentativního typu jedná náhradní investor jménem a na účet přímého investora. Náhradní investor se tak stává zmocněncem (§ 96 a násl. občanského zákoníku) přímého investora. Náhradní investor zakládá jménem přímého investora právní vztahy s jinými subjekty (dodavateli) tak, že přímý investor je účastníkem těchto vztahů. Právní účinky činností vykonávaných náhradním investorem se tak realizují v právní sféře přímého investora. To znamená, že veškeré smlouvy uzavřené vedoucím stavby jsou ve skutečnosti uzavírány přímým investorem.

Ve smluvní variantě pro investiční zastoupení reprezentativního typu - přímý investor:

  • nabývá práva a povinnosti,
  • přebírá možné nároky od svých (a nikoli náhradního investora – jako v případě trustu) dodavatelů,
  • přímo platí dodavatelům,
  • je přímo odpovědný dodavatelům za včasnou platbu za poskytnuté služby.

Naproti tomu zhotovitelé ve smluvní variantě investičního zastoupení reprezentativního typu odpovídají za řádné provedení služeb (např. stavebních prací) přímo přímému investorovi. K účinnému uzavření smlouvy není nutná samostatná plná moc. Podle Čl. 734 odst. 2 občanského zákoníku, není-li ve smlouvě samostatných ustanovení, je součástí zmocnění zmocnění k právnímu úkonu jménem zmocněnce. Osoba zadávající příkaz, tedy přímý investor, je pak zároveň příkazcem a osoba přijímající příkaz, tedy náhradní investor, je zmocněncem. Náhradní investor je tedy nejen oprávněn, ale také povinen jednat jménem přímého investora. V takovém případě se na vztahy mezi přímým investorem a náhradním investorem vztahují ustanovení občanského zákoníku o zastupování.

Smlouva o investičním zastoupení reprezentativního typu může mít v závislosti na rozsahu práv a povinností vedoucího stavby a přímého investora následující formu:

  • široká škála smluv o substituci investic, smlouvy o substituci investic zajišťující výběr generálního dodavatele výběrovým řízením,
  • investiční substituční smlouvy realizované ve dvou fázích (s nebo bez systému výběrového řízení).

Dohoda o náhradě investice v širokém rozsahu

Přímý investor se v této variantě smlouvy zavazuje zajistit finanční prostředky nezbytné pro řádné a včasné plnění investičního úkolu. Pokud tak neučiní, náhradní investor bude mít právo změnit stanovený termín dokončení investičního úkolu. Může si také vyhradit právo změnit toto datum za jiných okolností, které nemůže ovlivnit a které závisí na přímém investorovi.

Důležité! V dohodě o nahrazení investice jedná náhradní investor do značné míry jménem a na účet přímého investora.

Projektový manažer uzavírá smlouvy a vzniká závazkům vůči všem účastníkům stavebního řízení z důvodů a v takových mezích, které jsou nezbytné pro řádnou přípravu úkolu k realizaci a jeho realizaci. Odpovídá přímému investorovi za způsobení škody jako normální důsledek nesprávného výkonu činností, na které se vztahuje smlouva, posuzováno v mezích stanovených pro smlouvy o náležité péči. Neodpovídá však za neplnění nebo nesprávné plnění povinností projektantů, zhotovitelů nebo poskytovatelů služeb, pokud to není důsledkem jednání nebo opomenutí projektového manažera. Náhrada škody pokrývá pouze ztráty, které utrpěla poškozená strana.

Ve variantě smlouvy o záměně investice budou povinnosti náhradního investora z velké části tyto:

  1. získání rozhodnutí o územním rozvoji a podmínkách rozvoje;
  2. Zakázka prací pro uzavření smluv o provedení geologických, geodetických a zeměměřických prací;
  3. získání potřebných dat a materiálů pro návrh úkolu;
  4. zadání stavebního projektu a uzavření smlouvy na jeho realizaci se specializovaným subjektem;
  5. příprava pozemkové a právní dokumentace, která je nezbytná pro investora k získání pozemku pro investiční úkoly;
  6. nahlásit námitky k projektu ze strany dodavatele nebo investora projektantovi a poskytnout mu vhodná vysvětlení;
  7. získání stavebního povolení;
  8. zadání zakázky na stavební práce v rámci otevřeného výběrového řízení (nabídka a jednání) a uzavírání smluv na jejich provedení;
  9. předání staveniště dodavateli(ům);
  10. zajištění dodávek strojního a technologického zařízení v rozsahu, který bude vyplývat ze smlouvy uzavřené se zhotovitelem v části týkající se investorských dodávek, a v termínech dohodnutých mezi investorem, náhradním investorem a zhotovitelem;
  11. výkon dohledu nad investory v souladu s platnými předpisy upravujícími tuto problematiku;
  12. příprava a poskytnutí potřebných dokumentů investorovi k zahájení financování investice;
  13. provedení konečné přejímky investice nebo její příslušné části uvedené ve smlouvě se zhotovitelem a konečnou přejímku. V rámci těchto činností se projektový manažer zavazuje: potvrdit připravenost k přijetí; provádět částečné přejímky (zejména zakryté nebo mizející práce) a konečnou přejímku od zhotovitele); poskytnutí investorovi přejímací zprávy a dokumentaci skutečného provedení; provést konečnou přejímku po uplynutí záruční doby stanovené ve smlouvách s dodavateli;
  14. získání kolaudačního souhlasu;
  15. předání předmětu převzetí (investice) investorovi nebo jím určenému uživateli;
  16. kontrola podrobných výpočtů nebo odhadů nákladů skutečného provedení předložených zhotovitelem(i) prací;
  17. kontrola faktur dodavatele a dokumentů přiložených k vyúčtování prací (investic);
  18. konečné vypořádání po investici;
  19. poskytování geodetických služeb patřících investorovi v souladu s platnými předpisy nebo smlouvami a zajišťování porealizační geodetické inventarizace;
  20. šetření a vymáhání splatných škod nebo smluvních pokut od projektanta, dodavatelů a dodavatelů za nesprávné nebo předčasné plnění smluvních povinností;
  21. poskytování smluv uzavřených na veřejné zakázky s jistotou za řádné plnění těchto smluv a stanovení rozdělení této jistoty a podmínek uvolnění.

Povinnosti přímého investora dále zahrnují:

  1. zajištění finančních prostředků nutných pro řádné a včasné provedení stavby (stavební práce);
  2. poskytnutí finančních prostředků na pokrytí nákladů na přípravu investice k realizaci a nákladů na dodávku strojů a zařízení v případech vyžadujících značný předstih při zadávání zakázek;
  3. platba faktur zkontrolovaných a schválených vedoucím stavby ve lhůtách uvedených ve smlouvě s dodavatelem;
  4. účast na věcných jednáních s projektantem (zhotoviteli) a účast na jednáních o ceně ve vztahu ke smlouvám s nimi uzavřeným nebo - v případě smluv - účast ve veřejném zadávacím řízení na realizaci investičního úkolu (funguje);
  5. spolupráce s projektantem a projektantem při zpracování projektu stavby;
  6. poskytnout projektovému manažerovi nezbytná data a dokumenty potřebné k tomu, aby projektový manažer a dodavatelé mohli efektivně plnit své povinnosti;
  7. účast ve výborech ohledně postupu stavby nebo stavebních prací v případě odstoupení od smlouvy na realizaci tohoto projektu nebo na provedení díla;
  8. vyrovnání závazků vyplývajících z nákupu strojů a zařízení;
  9. zajištění náhradních bytů v souvislosti s demolicí objektů, na které se vztahuje plán realizace v termínech dohodnutých s projektovým manažerem;
  10. výplata odměny za jednání náhradního investora;
  11. poskytování finančních prostředků na práce nutné pro řádnou realizaci stavebních prací (investic);
  12. úhrada nákladů: soudního řízení, jehož primárním účelem bylo hájit zájmy investora a zahájení řízení bylo dohodnuto s investorem; případné změny nebo aktualizace projektu, odůvodněné platnými předpisy nebo dohodnuté s investorem; další nezbytné náklady dohodnuté s investorem písemně před rozhodnutím o jejich vynaložení.

Přímý investor má právo získat od vedoucího stavby informace a údaje o postupu přípravných prací projektu a stavebních prací. Pokud v této věci vznese připomínky nebo výhrady, bude vedoucí stavby povinen neprodleně informovat přímého investora o zaujatém stanovisku nebo přijatých opatřeních.

Za provedení investičního zastoupení náleží náhradnímu investorovi odměna ve stanovené výši. Obvykle se jedná o dohodnuté procento z přibližné hodnoty investičního úkolu. Tato odměna může být navýšena o sjednané procento, pokud smluvní hodnota stavebních prací bude zachována na úrovni stanovené smlouvami o provedení stavebních prací a smluvním termínem dokončení investičního úkolu. Projektový dozor má obvykle také nárok na dohodnuté procento výhod, které přímý investor získá ze změny způsobu provádění prací iniciované vedoucím stavby.

Odměna projektovému manažerovi může mít formu:

  • výplaty do 7 dnů od uzavření smlouvy se současnou zálohou ve výši 10 % z odměny;
  • platby po zahájení plnění smlouvy s výplatou sjednané odměny za činnost náhradního investora každý měsíc do 10. dne po skončení zúčtovacího měsíce;
  • konečné faktury vystavené na základě protokolu o přejímce závěrečných prací po převzetí a vyúčtování investice bude vypořádáno do 30 dnů ode dne doručení faktury;
  • platby za náhradu investic v oblasti záruk a záruk - po jejich uplynutí.

V případě přerušení stavebního procesu z důvodů nezaviněných vedoucím stavby nebo z důvodů, které lze přičíst vedoucímu projektu, má přímý vedoucí projektu nárok na plnou odměnu za zahájenou etapu nebo část stavby. funguje.

Pokud přímý investor nesplní povinnost poskytnout finanční prostředky na investiční financování, náhradní investor bude mít právo (výběr):

  • pozastavit stavební práce s požadavkem, aby přímý investor zaplatil odměnu za stavební práce provedené do data pozastavení investice;
  • odstoupit od smlouvy z důvodů na straně přímého investora po uplynutí jednoho měsíce od data výzvy k zaplacení odměny zhotovitele. V tomto případě může být po přímém investorovi požadována i smluvní pokuta ve výši sjednaného procenta z celkových investičních nákladů. Pokud sjednané smluvní pokuty za odstoupení od smlouvy nepokryjí škodu vzniklou náhradnímu investorovi, může požadovat doplatek do výše skutečně utrpěné škody, samozřejmě za předpokladu, že smlouva obsahuje příslušné ustanovení.

Pokud se jedna ze stran dostane do prodlení s plněním svých smluvních povinností, má druhá strana právo požadovat smluvní pokutu ve výši sjednaného procenta odměny za každý den prodlení. Smluvní strany si také mohou ve smlouvě sjednat právo na náhradu škody až do výše skutečně utrpěné škody.

Smlouva o substituci investice s výběrem generálního dodavatele ve výběrovém řízení

V této variantě smlouvy provádí náhradní investor jménem a na účet příkazce (přímého investora) činnost nahrazující investice. Strany takové dohody mohou upřesnit postup výběru zhotovitelů geodetických, geologických a projekčních prací za předpokladu, že generální dodavatel bude vybrán ve výběrovém řízení.

Důležité! Smlouvou o náhradě investice s výběrem generálního dodavatele v zadávacím řízení uzavírá náhradní investor smlouvy a vznikají mu závazky vůči všem účastníkům stavebního řízení, a to v rozsahu, který je nezbytný pro řádnou přípravu realizace investičního úkolu. a za splnění tohoto úkolu.

Projektový manažer je povinen podniknout kroky k ochraně práce a zájmů zadavatele. Je odpovědný za dodržování řádné péče v mezích stanovených občanským zákoníkem pro odpovědnost zhotovitele. Neodpovídá však za škody, které zadavatel utrpí, způsobené neplněním nebo nesprávným plněním povinností subjekty provádějícími přípravné práce a práce související s plněním investičního úkolu, zejména: projektanty, zhotoviteli a subdodavateli stavebních prací a dodavatelé.

Náhradní investor může být rovněž přímým investorem pověřen, aby pověřil výkonem příslušných činností jiný subjekt. Měla by o tom informovat přímého investora. Pak odpovídá pouze za nedostatek náležité péče při výběru této jednotky (§ 738 občanského zákoníku). V případě neexistence takového oprávnění nebo chybějícího oznámení však náhradní investor odpovídá za provoz subjektu, kterému výkon určitých činností svěřil, jako za svůj provoz.Náhradní investor navíc odpovídá za nahodilou ztrátu nebo poškození předmětu smlouvy při jejím plnění, pokud neprokáže, že by k nahodilé ztrátě nebo poškození došlo i v případě, že by sám prováděl činnosti nahrazující investice (§ 739 obč. Kód).

Dvoustupňová dohoda o výměně investice (v systému výběrového řízení nebo bez výběrového řízení)

V této variantě smlouvy náhradní investor akceptuje rozsah prací souvisejících s funkcí provádění investičního zastupování na staveništi, dohodnutý v rámci výběrového řízení nebo bez provedení zadávacího řízení.

Zakázka je realizována ve dvou fázích:

  • Já - podílím se na přípravě investice k realizaci;
  • II - týkající se doby provádění stavebních a montážních prací a jejich celkového finančního vypořádání.

Smlouva je uzavřena v zadávacím řízení na základě ustanovení zákona o veřejných zakázkách. Veřejné zakázky se zadávají v tomto režimu:

  • otevřené výběrové řízení,
  • limitovaná nabídka,
  • vyjednávání s oznámením,
  • soutěžní dialog,
  • vyjednávání bez oznámení,
  • certifikáty volné ruky,
  • elektronické nabízení cen.

Tyto smluvní možnosti jsou v podstatě založeny na struktuře agentury. Náhradní investor jedná jménem a jménem přímého investora. Investiční substituce může také zahrnovat činnosti dohledu investorů.

Za zmínku stojí, že dohoda o nahrazení investice může být uzavřena v jakékoli fázi investičního procesu. V praxi se často stává, že takové smlouvy jsou uzavírány až po zpracování projektové dokumentace nebo až po získání stavebního povolení.

V některých smlouvách o substituci investic je náhradní investor také povinen vypracovat projekt a dokonce vyhledat nemovitost, která splňuje požadavky přímého investora a zorganizovat a provést celý investiční proces (včetně získání všech nezbytných povolení a uzavření potřebných dohod).Proto je možné vytvořit takový vzor smlouvy o výměně investice, ve kterém bude role přímého investora omezena pouze na definování záměrů a požadavků (např. užitný program, technické a ekonomické předpoklady) a uzavření smlouvy s náhradníkem. investor.

Ukončení smlouvy o investičním zastoupení

Každá ze stran smlouvy o investičním zastoupení ji může kdykoli vypovědět (§ 746 odst. 1 a 2 občanského zákoníku). Ukončení smlouvy má účinek ex nunc, což znamená, že veškeré úkony učiněné do data ukončení smlouvy zůstávají v platnosti. Odesláním výpovědi druhé straně smlouva zaniká.

Podle čl. 746 § 3 občanského zákoníku se přímý investor ani náhradní investor nesmí ze závažných důvodů předem vzdát ukončení smlouvy o nahrazení investice.

Důležitými důvody na straně vedoucího stavby, které přímého investora opravňují odstoupit od smlouvy, jsou podstatné porušení povinností ze smlouvy (např.dlouhodobé přerušení výkonu činnosti investičního zastupování). Za „důležitý důvod“ lze považovat i vnější důvody ovlivňující kvalitu poskytovaných služeb. Může se jednat například o vyhlášení konkurzu na náhradního investora nebo jeho uvedení do likvidace. Pro strany bude nejlepší, když si důvody ukončení ve smlouvě uvedou samy.

Pokud smlouva počítá s možností výpovědi bez „vážného důvodu“, stojí za to zavést do smlouvy přiměřenou lhůtu pro takovou výpověď. Díky tomu bude zajištěna kontinuita investičního procesu, což je vzhledem k finančnímu harmonogramu nesmírně důležité.

Pokud smlouvu vypověděl přímý investor, měl by:

  1. nahradí náhradnímu investorovi náklady vynaložené na řádné plnění smlouvy;
  2. zaplatit náhradnímu investorovi část odměny za dosud vykonané činnosti;
  3. napravit škodu, kterou náhradní investor utrpěl v důsledku ukončení smlouvy (pokud k ukončení smlouvy došlo bez platného důvodu).

V případě, že náhradní investor vypověděl smlouvu o investičním zastoupení a k ukončení nedošlo z „dobrého důvodu“, odpovídá náhradní investor za škodu způsobenou ukončením smlouvy.

Jak probíhá financování investice prováděné náhradním investorem

Při substituci investice je investice obvykle financována z bankovního účtu přímého investora, který náhradního investora opravňuje k nakládání s tímto účtem v mezích smluvní výše. Odběratelem faktur účastníků investičního procesu je přímý investor. Faktury účastníků investičního procesu jsou prováděny s peněžními prostředky přímého investora převedenými na účet náhradního investora. Převod prostředků přímým investorem probíhá na žádost náhradního investora ve výši vyplývající z potřeb implementace.

Po dokončení zakázky dochází ke konečnému vypořádání a vrácení přebytku finančních prostředků převedených náhradnímu investorovi na realizaci úkolu.Za nedostatek finančních prostředků na realizaci investice (úroky z prodlení pro dodavatele, přerušení stavebních prací atd.) odpovídá přímý investor.

Náhradní investor nesmí použít finanční prostředky, které mu přímý investor poskytne, k jinému účelu, než je uvedeno ve smlouvě. Náhradní investor je povinen poskytnout přímému investorovi výhody, které získal při plnění smlouvy (§ 740 občanského zákoníku), dále může požadovat náhradu nákladů vynaložených na řádné plnění smlouvy.

Přímý investor je povinen přijmout investiční úkol a náhradní investor by mu měl poskytnout všechny potřebné dokumenty.

PROHLÉDNOUT: šablony a formuláře ke stažení

  • Stavební povolení: šablona žádosti
  • Oznámení stavby: šablona aplikace
  • Ohlášení stavebních prací
  • Požadavek na rozšíření budovy
  • Uplatnění nástavby - úprava podkroví
  • Oznámení o zahájení stavebních prací
  • Žádost o územní rozhodnutí
  • Vzor oznámení o ukončení stavebních prací
  • Povolení používat stavební objekt
  • Změna stavebního povolení na dům. Přihláška a postup
  • Povolení k demolici
  • Hlášení koupě nemovitosti: formulář IN-1
  • Převod stavby nebo jiné ohlášení stavby
  • Převod stavebního povolení

Právní základ:

  • Zákon ze dne 23. dubna 1964 - Občanský zákoník (konsolidované znění: Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1740, ve znění pozdějších předpisů);
  • Zákon ze dne 7. července 1994 - Stavební zákon (konsolidovaný text: Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1333, ve znění pozdějších předpisů);
  • Zákon ze dne 11. září 2019 o veřejných zakázkách (konsolidovaný text: Sbírka zákonů z roku 2021, bod 1129 ve znění pozdějších předpisů).

Kategorie:

Provoz domu