Pomozte vývoji webu a sdílení článku s přáteli!

Stavební zákon obsahuje zásadu respektování oprávněných zájmů třetích osob, která platí při výstavbě. Jak jej dodržet, abyste se nevystavili poplatkům od sousedů a zároveň neomezili svá práva při stavbě?

Zásada respektování oprávněných zájmů třetích osob je důležitá v procesu žádosti o stavební povolení, protože její porušení může vést k zamítnutí stavebního povolení. Je to také jedna ze základních zbraní v boji za jejich práva pro ostatní účastníky řízení. Právě na základě toho podávají vlastníci sousedních nemovitostí nejčastěji rozklady proti rozhodnutí o udělení stavebního povolení investorovi.

Ochrana zájmů třetích stran ve stavebním právu

Podle čl. 5 sec. 1 bod 9 zákona - stavební zákon, stavební konstrukce spolu se souvisejícím stavebním zařízením má být s přihlédnutím k předpokládané době užívání navržena a postavena způsobem stanoveným v předpisech, včetně technických a stavebních předpisů, a v souladu s principy technických znalostí, zajišťující mj. i další respektování oprávněných zájmů třetích osob v oblasti dopadu zařízení, včetně zajištění přístupu na veřejnou komunikaci.

Navzdory tomu, že toto nařízení má tak důležitý praktický význam, zákonodárce jej formuloval extrémně vágně a nepřesně. Předně není vyjasněn pojem oprávněný zájem třetích osob, zůstává pouze jeden požadavek na přístup na veřejnou komunikaci. Toto ustanovení navíc uvádí pouze fázi výstavby budovy (fáze projektování a výstavby), což může naznačovat, že máme povinnost respektovat zájmy třetích osob pouze v této fázi procesu výstavby.To vše v praxi vyvolává mnoho pochybností o tom, jak bychom měli chápat a uplatňovat předmětné ustanovení.

Jaké zájmy třetích stran jsou chráněny

Ochrana přístupu na veřejnou komunikaci uvedená v zákoně je pouze příkladná, to znamená, že při projektování a provádění stavby budou chráněny i oprávněné zájmy třetích osob související s jinými okolnostmi. Svědčí o tom četné rozsudky Nejvyššího správního soudu a Nejvyššího soudu, z nichž vyplývá, že podle diskutované zásady jsou investoři nejen povinni umožnit třetím osobám při výstavbě přístup na veřejnou komunikaci, ale také se takovým projekční a stavební činnosti, které by mohly narušit užívání sousedních nemovitostí třetími osobami.

Jde o tzv. imise, tedy takové jednání vlastníka nemovitosti na vlastním pozemku, jehož účinky se pociťují na sousedním pozemku.Mohou být nepřímé (zvuk, stín) nebo přímé (např. opuštění nečistot), hmotné (vůně, zvuk) nebo nehmotné (ovlivňující duševní city souseda, např. sbírání výbušnin).

Zájmy třetích stran, které mohou být potenciálně dotčeny v důsledku projektování a výstavby stavební konstrukce a souvisejícího stavebního zařízení, a proto jsou chráněny podle stavebního zákona, zahrnují:

  • možnost využití vody, kanalizace, elektřiny a tepla;
  • přístup ke komunikačním prostředkům;
  • volný přístup denního světla do místností určených pro lidi;
  • ochrana proti obtěžování hlukem;
  • ochrana proti vibracím;
  • žádné elektrické rušení;
  • ochrana před zářením;
  • zajištění čistého vzduchu, vody nebo půdy;
  • ochrana proti prachu a štiplavým zápachům;
  • ochrana před zhoršením hygienických podmínek.

Respektovat tyto zájmy znamená navrhovat a stavět tak, aby nedošlo k narušení nebo omezení stávajících podmínek existence v dané oblasti bez nutné potřeby.

Když jsou porušovány zájmy třetích stran

Zájmy třetích osob jsou porušovány pouze tehdy, když porušíme specifické předpisy používané ve stavebnictví, tj. ustanovení stavebního zákona a jeho prováděcích předpisů spolu s technickými a stavebními normami, normami v oblasti památkové a ochrana životního prostředí, zdraví a požární ochrana a územní plánování a rozvoj.

Správní úřady jsou povinny v rámci řízení o vydání stavebního povolení kontrolovat, zda realizací investice nebudou porušeny zájmy třetích osob.Tyto zájmy jsou chráněny zvláštní kombinací správního práva a občanského práva, známého jako sousedské právo. Tyto předpisy jsou zásadní při rozhodování o udělení stavebního povolení. Podle nich je úřad povinen zkoumat, zda daná investice nebude mít negativní dopad na sousední nemovitosti. Z ustanovení sousedského práva jsou nejdůležitější Čl. 144-154 a Čl. 222 občanského zákoníku o vlastnictví a jeho ochraně. Podle Čl. 144 k.c. vlastník nemovitosti by se měl zdržet jednání, které by zasahovalo do užívání sousední nemovitosti nad rámec průměrné míry vyplývající ze socioekonomického účelu nemovitosti a místních poměrů.

Důležité je, že "sousední nemovitost" znamená nejen nemovitost, která fyzicky hraničí s oblastí, kde se nachází zdroj rušení, ale jakýkoli jiný majetek v oblasti, který bude ovlivněn.

Jaké ochrany mají třetí strany

Poškozený vlastník sousední nemovitosti může svá obvinění opřít o dva důvody: Čl. 5 sec. 1 bod 9 stavebního zákona a Čl. 222 § 2 k.c. v souvislosti s čl. 144 k.c.

Základním prostředkem ochrany zájmů vlastníků nemovitostí v sousedských vztazích je tzv. negativní nárok vyplývající z čl. 222 § 2 k.c. Na jeho základě po nás může poškozený soused požadovat:

  • zastavení dalších porušení, tj. zastavení těch stavebních prací, které způsobují narušení;
  • navrácení stavu v souladu se zákonem, tedy jednání investora směřující k odstranění negativních vlivů stavby tak, aby vlastník sousední nemovitosti ji mohl nerušeně užívat (např. uvedení do stavu odpovídajícího ustanovení územního rozhodnutí).

Pozor! Obnovení právního stavu se nerovná obnovení předchozího stavu, který existoval před porušením. Může se jednat o jiný stav, pokud je to v souladu se zákonem a neporušuje tak kogentní ustanovení upravující užívání nemovitosti. V určitých situacích je však pro obnovení plně nerušené kontroly nad majetkem nutné podniknout úkony, které se budou částečně shodovat s úkony směřujícími k uvedení do předchozího stavu, např. materiály apod.

Aby byl nárok vlastníka sousední nemovitosti uznán soudem jako oprávněný, musí být narušení v užívání nemovitosti objektivní. Subjektivní pocity našich sousedů o škodlivosti našeho jednání jsou pro posouzení oprávněnosti nároku irelevantní. Imise související s naší výstavbou přitom musí přesahovat průměrnou míru vyplývající ze socioekonomického účelu nemovitosti a místních poměrů.

Vezměme si také tento příklad: na jednom z pozemků probíhají stavební práce za použití horkého dehtu, což má za následek vypouštění velkého množství kouře do sousedních nemovitostí a ztěžuje to jejich vlastníkům. V tomto případě máme co do činění s imisemi nadprůměrnou mírou. Vlastníci sousedních nemovitostí mají proto právo požadovat, aby investor odpovědný za stavbu odstranil nebo snížil imise na průměrnou úroveň. Pokud v takové situaci investor použije speciální filtry, v důsledku čehož se emise kouře sníží na limity průměrné míry, mělo by to být posouzeno jako kompenzace nároku vlastníků sousedních nemovitostí.

Když mohou sousedi žádat odškodnění

Může se stát, že výše popsaná záporná akce nestačí k uspokojení všech nároků poškozeného vlastníka sousední nemovitosti.

Pokud je škoda způsobená v důsledku naší stavby takového charakteru, že pouhé upuštění od porušování a obnovení právního stavu problém nevyřeší, může po nás poškozený soused požadovat náhradu škody na základě obecného principy občanského práva.Základem pro uplatnění nároku na náhradu škody je pak ustanovení čl. 415 občanského zákoníku, který říká, že kdo jinému svým zaviněním způsobil škodu, je povinen ji opravit.

V průběhu řízení o zaplacení náhrady škody bude soud zkoumat, zda jsou splněny podmínky pro tzv. odpovědnost za delikt:

  • poškozenému sousedovi ve skutečnosti vznikla škoda, tedy škoda na jemu patřícím zboží, zpravidla finanční povahy;
  • škoda byla způsobena naším (tj. investorem) protiprávním jednáním;
  • mezi škodou a jednáním pachatele existuje adekvátní příčinná souvislost.

Tyto tři podmínky musí být splněny společně. Škodou v případě imisní žaloby může být nejen skutečně vzniklá škoda (např. nutnost odvodnění půdy, když investor způsobil nadměrné stékání dešťové vody na sousedovu nemovitost), ale i snížení hodnoty nemovitosti.Podle Čl. 361 § 2 k.c. náhrada škody pokrývá ztráty, které poškozený utrpěl, a výhody, které by mohl získat, kdyby škoda nebyla způsobena.

Dalším příkladem by bylo zřícení konstrukce během výstavby kvůli nedostatku řádné ochrany. Pokud v takové situaci spadnou úlomky stavby na sousedův majetek a poškodí jeho majetek, má právo požadovat po investorovi náhradu dle ust. 415 k.c.

Je možné požadovat náhradu po obci, pokud je stavba v souladu s povolením

Nejpochybnější situace nastává, když je příčinou porušení vlastnického práva k sousední nemovitosti (narušení nad průměrnou míru jejího užívání) vybudování stavby na pozemku v souladu s platným stavebním povolením. Pak se nabízí otázka, čeho se může poškozený soused domáhat a na koho má směřovat své nároky? Zprošťuje investora odpovědnosti vůči poškozenému sousedovi skutečnost, že jedná na základě pravomocného správního rozhodnutí? Tato problematika je problematická, protože i v judikatuře Nejvyššího soudu lze v tomto ohledu nalézt různá stanoviska.

Specialisté v oboru stavebního práva považují za nejpřesnější rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. března 1984 (č. spisu III CZP 4/84). V něm bylo uvedeno, že „v případě zásahu do pronikání elektromagnetických vln na sousední nemovitost, způsobeného postavením – na základě stavebního povolení – stavby nebo jiného zařízení znemožňujícího příjem televize, platí ustanovení stavební zákon nejsou zvláštními ustanoveními ve vztahu k čl. 144 občanského zákoníku a na jeho základě vydaná rozhodnutí a samotný soulad stavby s těmito rozhodnutími nebrání vlastníku sousední nemovitosti uplatňovat nároky podle čl. 144 občanského zákoníku ve spojení s čl. 222 § 2 k.c.“. V odůvodnění soud dodal, že „uvedení do předchozího stavu by mělo směřovat k odstranění účinků zásahu do vlastnického práva, a tím i účinků imise, a to tak, aby vlastník sousední nemovitosti ji mohl užívat v stejným způsobem jako před rušivým zásahem (přikázání rušivé osobě, aby na své náklady připojila televizní zařízení k instalaci umístěné na pozemku, kde rušení vzniká, aby byl umožněn příjem programu).To je jediný způsob, jak mohou být občanskoprávní sankce účinné.“

Pokud je porušení majetku důsledkem imise, pak by ochranná opatření měla směřovat k jeho odstranění nebo snížení na „průměrnou míru“. Uznání záporné pohledávky však nemůže spočívat v nařízení demolice stavby postavené v souladu se stavebním povolením, i když zasahuje do užívání sousední nemovitosti. To potvrzuje např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. prosince 1992 (číslo spisu I CRN 188/92).

Je vhodné vědět, že za zásah do užívání sousední nemovitosti v důsledku provedené investice může nést odpovědnost správní orgán, který vydal územní rozhodnutí (které je podkladem pro vydání stavebního povolení). v souladu se stavebním povolením. Poškozený vlastník sousední nemovitosti může využít čl. 36 sekund 1 a 3 ve spojení s Čl. 63 sec. 3 zákona o územním plánování a rozvoji a požadovat po obci náhradu škody vzniklé vydáním rozhodnutí o podmínkách územního rozvoje (musí však být prokázáno) nebo koupí nemovitosti nebo její části.Obec má také možnost nabídnout těmto lidem náhradní nemovitost (místo vyplacení náhrady nebo odkoupení). Poškozený vlastník nemovitosti může po obci rovněž požadovat náhradu ve výši snížení hodnoty nemovitosti. Takový požadavek však lze podat pouze v případě prodeje nemovitosti.

Nároky na náhradu škody se neuplatňují u obce, ale u civilního soudu. Toto by mělo být provedeno do 5 let ode dne právní moci územního rozhodnutí.

Pokud si poškozený vlastník nemovitosti zvolí žalobu na koupi nemovitosti a nedohodne se s obcí (nejčastěji na ceně), může se jí domáhat i občanskoprávním soudem. V takové situaci rozhodnutí soudu nahrazuje prohlášení vůle obce.

Jak je chráněn přístup na silnici

Povinnost umožnit třetím osobám, jejichž nemovitosti se nacházejí v oblasti dopadu zařízení, přístup na veřejnou komunikaci je výslovně uvedena v čl.5 sec. 1 bod 9 stavebního zákona. Nemůže tedy dojít k situacím, kdy v důsledku zástavby pozemku sousedé ztratí přístup na veřejnou komunikaci nebo je tento přístup nadměrně omezen.

To znamená, že třetí osoby, které jsou účastníky řízení o stavebním povolení, mohou na základě uvedeného ustanovení požadovat takový tvar stavební investice, který jim zajistí přístup na veřejnou komunikaci.

Na druhou stranu ostatní vlastníci sousedních nemovitostí, kteří nejsou účastníky kolaudačního řízení (jelikož jejich nemovitosti nejsou v dopadovém území rozestavěné stavby), nemohou požadovat přístup na veřejnou komunikaci v v souvislosti s probíhající výstavbou. V takové situaci je pro ně jediným řešením zřízení věcného břemene pozemní komunikace nutné podle ust. 145–146 k.c.

Často se také stává, že na pozemku, kde je plánována stavební investice, již mají třetí osoby nárok na věcné břemeno.Nabízí se tedy otázka, zda existence takových věcných břemen vylučuje možnost zástavby této nemovitosti. Podle judikatury ne. V rozsudku ze dne 17.6.2015 (č.j. II OSK 2766/13) Nejvyšší správní soud rozhodl, že zřízení věcného břemene nebrání investorům v zásadě zástavbu zatížené nemovitosti, ale pouze v plánování investice do takové nemovitosti. způsobem, který nebude v rozporu se stanoveným zákonem, např. jiným způsobem pozemkové úpravy (na okraji komunikace).

Důležité je, že ochrana třetích osob v přístupu na veřejnou komunikaci se týká pouze přístupu, který je formálně zaručen v souladu se zákonem, a nikoli skutečného přístupu, jakkoli neformálního z právního hlediska (pokud neexistuje právní nárok na použít přístup).

Právní základ:

  • Zákon ze dne 23. dubna 1964 Občanský zákoník (tj. Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1740 v platném znění)
  • Zákon ze dne 7. července 1994 Stavební zákon (tj. věstník zákonů z roku 2020, položka 1333, ve znění pozdějších předpisů)
  • Zákon ze dne 27. března 2003 o územním plánování a rozvoji (tj. Sbírka zákonů z roku 2020, bod 293, ve znění pozdějších předpisů)
  • Zákon ze dne 21. března 1985 o veřejných komunikacích (tj. věstník zákonů z roku 2020, bod 470 v platném znění)

Pomozte vývoji webu a sdílení článku s přáteli!

Kategorie:

Provoz domu