Smlouva o stavebních pracích chrání zájmy obou stran a v případě sporu usnadňuje vymáhání nároků. Vysvětlíme, co by měla smlouva obsahovat? Připravený vzor smlouvy o výstavbě: stáhnout.

Při zaměstnávání dodavatele, který pro nás provede konkrétní stavební investici, musíme pamatovat na podpis příslušné smlouvy. Vyplatí se dbát na řádné sepsání smlouvy o stavebních pracích, protože je nejen základem pro vzájemná očekávání stran, ale také klíčovým důkazem v případě sporu. Vysvětlíme, jak sestavit smlouvu o stavebních pracích tak, aby byla nejen správná a v souladu s předpisy, ale také výhodná pro investora.

Smlouva na stavební práce je tzv tzv. smlouvu, protože je podrobně upravena v ustanovení čl. 647-658 občanského zákoníku (dále jen: občanský zákoník). Jedná se o derivát smlouvy o konkrétním díle, který byl v ustanoveních občanského zákoníku odlišen jednak z důvodu specifičnosti stavby samotné a odborného charakteru zhotovitele, jednak z důvodu rozsáhlé a samostatné úpravy výstavby. problematika ustanovení správního práva.

Stavební smlouva: definice

V praxi se pro stavební zakázku používají různé názvy, např. smlouva o provedení stavební investice, smlouva o výstavbě budovy, smlouva o výstavbě domu atd. Různorodost těchto názvů ukazuje, že předmětem této zakázky nejsou pouze stavební projekty, ale i jimi realizovaný objekt.

Definice stavební smlouvy je obsažena v Čl. 647 CC. Podle tohoto ustanovení se zhotovitel smlouvou o stavebních pracích zavazuje předat smlouvou předvídané zařízení, postavené v souladu s projektem a zásadami technických znalostí, a investor se zavazuje provést činnosti požadované příslušným ustanovení související s přípravou prací, zejména předání staveniště a předání projektu, vyzvednutí věci a zaplacení dohodnuté odměny.

Důležité! Smlouvu o výstavbě je třeba odlišovat od smlouvy o provedení stavby. Ta se uzavírá s projektantem a obvykle předchází uzavření smlouvy o stavebních pracích.

Z výše uvedené definice stavební smlouvy jsou klíčové prvky určující platnost této smlouvy:

  • závazek dodavatele dodat zařízení stanovené ve smlouvě,
  • provedení zařízení zhotovitelem v souladu s projektem a zásadami technických znalostí,
  • závazek investora provést činnosti požadované příslušnými předpisy související s přípravou prací (předání staveniště, dodání projektu),
  • závazek investora převzít zařízení,
  • závazek investora zaplatit dohodnutou protihodnotu.

Důležité! Při provádění stavební služby by se strany měly řídit nejen ustanoveními smlouvy o stavebních pracích, ale také projektem, zásadami technických znalostí a ustanoveními zákona o stavebním právu (dále jen: CLA).

Jakou formou má být uzavřena smlouva o stavebních pracích?

Z umění. Z ustanovení § 648 odst. 1 občanského zákoníku vyplývá, že každá smlouva o stavebních pracích by měla být zpravidla uzavřena písemně a její součástí by měla být požadovaná dokumentace stavby. Je však třeba zdůraznit, že nedostatek písemné formy nezpůsobuje neplatnost takové dohody. To znamená, že bude platná ústní smlouva. Je však třeba připomenout, že v případě jakýchkoli sporů mohou nastat značné problémy s prokazováním konkrétních ujednání mezi stranami. Proto se doporučuje, aby i v případě drobných stavebních prací byla taková dohoda uzavřena písemně.

Co by měla obsahovat smlouva o výstavbě? Při uzavírání smlouvy o stavebních pracích bychom měli zajistit, aby její součástí byly tzv podstatné podmínky smlouvy.

1. Identifikace stran smlouvy o stavebních pracích

Prvním takovým důležitým ustanovením je identifikace smluvních stran.V případě smlouvy o stavebních pracích jsou smluvními stranami investor (ve smlouvě obvykle označován jako zadavatel) a zhotovitel. Mohou to být jak fyzické a právnické osoby, tak i organizační složky bez právní subjektivity. Není vyžadováno, aby jedna ze stran byla podnikatelem.

Jako investor objednáváme konkrétní stavební službu a financujeme investici. Nebrání však tomu, abychom tyto úkoly zadali (v samostatné smlouvě) tzv náhradní investor (specializovaný subjekt). Pak bude jeho povinností celý proces připravit, zorganizovat, řídit a vyřídit. My, jako tzv přímý investor, nebudeme se muset vůbec zapojovat do vztahů se zhotovitelem.

Zhotovitel je strana, které zadáváme realizaci investice. Pokud se zhotovitel samostatně a přímo zabývá prováděním díla, je tzv hlavní dodavatel. Pokud náš dodavatel využívá pomoci dalších specializovaných subjektů, pak hovoříme o hlavním dodavateli a subdodavatelích.Často se stává, že hlavní dodavatel je omezen pouze na organizaci stavebního procesu, aniž by provedl jakékoli práce. Podle Čl. K uzavření smlouvy o stavebních pracích se subdodavatelem je v § 647 odst. 1 občanského zákoníku nutný souhlas investora. Takže rozhodneme, zda si dodavatel může najmout subdodavatele. Je třeba mít na paměti, že smlouva se subdodavateli musí být uzavřena písemně pod trestem neplatnosti. Jako investor ručíme společně a nerozdílně s generálním dodavatelem za smlouvy uzavřené se všemi subdodavateli. Toto ustanovení má chránit zájmy subdodavatelů, pokud subjekt, se kterým přímo uzavřeli smlouvu (např. dílčí dodavatel), není ochoten zaplatit.

2. Předmět zakázky na stavební práce

Je velmi důležité přesně definovat předmět stavební zakázky, tedy rozsah zadávaných prací. Tato definice by měla být co nejkonkrétnější. To lze provést v samotné smlouvě nebo v samostatném dokumentu, jako je projekt, plán nebo technická specifikace.Tyto dokumenty pomáhají upřesnit popis předmětu zakázky. Měly by specifikovat účel a požadavky na danou službu, harmonogram jednotlivých prací, rozsah a způsob provedení investičního úkolu a odhad nákladů.

3. Povinnosti a práva stran ve smlouvě o stavebních pracích

Smlouva o stavebních pracích by měla přesně definovat povinnosti a práva obou stran.

Povinnosti investora zahrnují především:

  • příprava prací - tj. zajištění vhodného místa pro zhotovitele pro provádění stavebních prací. Například, pokud služba zahrnuje malování stěn domu, přípravou na práci bude úklid domu před vstupem dodavatelů, odstranění jakýchkoli překážek, ochrana nábytku, podlah, oken atd.,
  • spolupráce při realizaci služby - jde o spolupráci při rozhodování o věcech na něm závislých, vyjadřování souhlasu se zaměstnáváním subdodavatelů apod.,
  • kolekce dokončených prací,
  • zaplatit smluvní poplatek.

Zatímco mezi povinnosti dodavatele patří:

  • zabezpečení pracovního prostoru - zhotovitel odpovídá za případné škody, které mohou vzniknout při výkonu služby, proto by měl zajistit, aby prostor, který mu investor poskytne, byl řádně zabezpečen. Zhotovitel by měl investorovi nahlásit všechny okolnosti, které mohou bránit provedení díla,
  • provádění prací - primární povinností zhotovitele je provést zadané práce v souladu se smluvními a stavebně právními normami, jakož i s případným projektem,
  • odevzdám hotovou práci.

Umělec má právo:

  • platy,
  • očekávání investora, že podnikne kroky související s přípravou prací.

Investor má právo:

  • kontrola toho, jak je výhoda poskytována,
  • požaduje splnit závazek v souladu se smlouvou, platnými předpisy a pravidly technických znalostí.

Obecně jako investor máme schopnost určovat dny a hodiny práce, vyvíjet systém a jak jej provádět. Měli bychom také zajistit vhodné vybavení, místnost a materiály a také poskytnout dodavateli správné pokyny. Úkolem posledně jmenovaného je zase respektovat jemu stanovené povinnosti a řádně vykonávat práci.

4. Nákup, dodání a vyřízení materiálu

Ve smlouvě o stavebních pracích se také vyplatí uvést, která strana má materiál nakoupit a dodat na stavbu. Pokud se společně rozhodneme, že to bude úkol zhotovitele, může smlouva obsahovat následující doložku: „Zhotovitel se zavazuje nakoupit a dodat na stavbu veškerý materiál potřebný k provedení sjednaných prací.“

V této věci bychom měli být obzvláště opatrní, protože v praxi často dochází při vyúčtování materiálu k případům, kdy podvodní dodavatelé oklamou zákazníky o dodatečné náklady. Ve smlouvě se zhotovitelem by proto měla být přesně definována problematika nákupu materiálu, kontroly jeho spotřeby a vyúčtování. Aby se předešlo případným problémům, vyplatí se do smlouvy zahrnout ustanovení, že úhrada nákladů na nákup materiálu probíhá pouze na základě dokladu o koupi, tedy faktur. Zhotovitel by měl prokázat, že nakoupil potřebné materiály v množství potřebném k provedení díla a dodal je k nám domů.

Také bychom se měli vyvarovat placení záloh dodavateli za nákup materiálu. Mnohem výhodnější je pro nás, když si zhotovitel koupí materiál ze svých peněz a my jsme povinni náklady uhradit v krátké době po přivezení k nám domů. Bohužel se nevyhneme povinnosti průběžně kontrolovat, jaké materiály a v jakém množství byly skutečně použity.Pokud nám však chybí čas nebo patřičné znalosti, můžeme zvážit najmutí odborníka na tyto činnosti (výše uvedeného náhradního investora), který je provede naším jménem. I když to obnáší nutnost zaplatit takové osobě další odměnu, výhody takového řešení by nám to měly vynahradit.

5. Smlouva o stavebních pracích: forma odměny

Ve smlouvě o stavebních pracích bychom také měli přesně specifikovat, za jakých podmínek bude odměna vyplácena (po částech, např. po dokončení příslušných etap prací, nebo v plné výši před nebo po dokončení prací). Žert. 649 odst. 4 občanského zákoníku nemůžeme odmítnout vyplacení odměny i přes neprovedení stavebních prací, pokud byl zhotovitel připraven je provést, ale utrpěla překážka z našich důvodů. V takovém případě však můžeme odečíst to, co zhotovitel ušetřil neprovedením stavebních prací.

DOPORUČENÍ: Vypořádání stavebních prací: paušální částka nebo odhad nákladů? Jaké jsou platy?

Ujednání o vypořádání se zhotovitelem ve smlouvě o stavebních pracích by měla upravit způsob stanovení odměny a platebních lhůt. Odměna může být stanovena jako odhadní odměna nebo jednorázová odměna. Předpokládaná odměna je stanovena na základě plánovaných prací a předpokládaných nákladů. Tato odměna může být zvýšena v důsledku změny náplně práce nebo změny ceny výkonu práce. Odhad nákladů by měl popisovat každou práci, její rozsah a odměnu za měrnou jednotku i za celek (např. zalití podlahy - 2/1 m2 x 160 m2=320 PLN + DPH, omítnutí vnější fasády - 4,50 PLN x 1 m2 x 160 m2=720 PLN + DPH).

Paušální odměna je definována jako peněžní částka za výkon sjednané práce. Pokud se rozhodneme pro paušální odměnu, nebude moci zhotovitel přijímající zakázku požadovat navýšení odměny, a to ani v případě, že velikost či cenu díla nebylo možné v době uzavření smlouvy předvídat.Strany si samozřejmě mohou ve smlouvě sjednat jinak, např. stanovit možnost v určitých situacích takovou odměnu upravit. Obecně však platí, že paušální odměna je pro nás mnohem bezpečnější než odměna odhadovaná.

Termíny pro vyplacení odměny lze stanovit jednorázově po dokončení všech prací nebo po částech po dokončení jednotlivých etap. V případě dílčích vypořádání bychom si měli ponechat dohodnutou část odměny za danou etapu (např. 10 %) až do dokončení celého díla. Úhrada odměny by se měla odvíjet od převzetí děl dané etapy nebo jejich celku objednatelem bez výhrad.

6. Garance platby za stavební práce

Z umění. 649(1)-649(5) občanského zákoníku vyplývá, že na žádost zhotovitele jsme povinni mu poskytnout platební záruku za provedenou práci, aby bylo zajištěno včasné zaplacení sjednané odměny. . Tato záruka má chránit zhotovitele a další zhotovitele před vyhýbáním se investorovi v platbě odměny nebo opožděnou platbou (protože prodlení investora s platbou odměny může vést k úpadku zhotovitele nebo subdodavatelů).Právo dodavatele nebo subdodavatele požadovat platební záruku nelze dohodou vyloučit ani omezit. Pokud bychom navíc chtěli z tohoto důvodu od smlouvy odstoupit, bude tato neúčinná (§ 649 odst. 2 občanského zákoníku).

Na druhou stranu, pokud zhotovitel nezíská požadovanou platební záruku v jím stanovené lhůtě (nesmí být kratší než 45 dnů), může naším zaviněním od smlouvy odstoupit s účinností od datum odstoupení. Absence požadované platební záruky je překážkou pro provedení stavebních prací z důvodů souvisejících s investorem.

7. Výpověď, ukončení nebo odstoupení od smlouvy na stavební práce

Do smlouvy o výstavbě můžeme zahrnout ustanovení, že obě strany mohou smlouvu ukončit vzájemnou dohodou. V tomto případě se musíme se zhotovitelem dohodnout na způsobu vzájemného vypořádání. Kromě toho se strany mohou také dohodnout, že každá z nich bude mít právo ukončit smlouvu s řádnou výpovědní lhůtou.

Podle ustanovení občanského zákoníku máme právo odstoupit od smlouvy v těchto situacích:

  • pokud se zhotovitel opozdí se zahájením nebo dokončením stavebních prací natolik, že je nepravděpodobné, že je stihne dokončit v dohodnutém termínu (§ 635 občanského zákoníku)
  • pokud zhotovitel po vyzvání pokračuje v provádění prací vadným způsobem nebo v rozporu se smlouvou (§ 636 odst. 1 občanského zákoníku).

Vzhledem k tomu, že se smlouva o stavebních pracích řídí ustanoveními o smlouvě o dílo, můžeme od smlouvy odstoupit i dle čl. 644 CC. Toto ustanovení říká, že dokud dílo nebude dokončeno, můžeme od smlouvy kdykoliv odstoupit zaplacením sjednané odměny zhotoviteli. V tomto případě však můžeme odečíst to, co zhotovitel ušetřil neprovedením díla. Dle tohoto ustanovení máme právo kdykoliv odstoupit od smlouvy o stavebních pracích, a to i bez udání důvodů (např.v případě ztráty důvěry ve zhotovitele).

Je velmi důležité zahrnout všechna důležitá a výhodná ujednání do smlouvy s dodavatelem. Připomeňme, že smlouva o stavebních pracích je tzv. smlouvou o výsledku, a tedy smlouvou o konkrétní dílo. To znamená, že pokud ve smlouvě něco opomeneme, použijí se na opomenutý rozsah ustanovení občanského zákoníku ohledně smlouvy o konkrétním díle.

Pokud se rozhodneme odstoupit od smlouvy o stavebních pracích z důvodu prodlení zhotovitele, měli bychom posoudit, jakou část díla zhotovitel provedl, zda je kvalita provedení odpovídající a zda část díla tak provedené může využít zhotovitel, kterého jsme nově přijali. Měli bychom také posoudit, zda byly práce provedeny v souladu s termíny dohodnutými ve smlouvě. Při splnění těchto podmínek pak můžeme za tuto etapu prací vyplatit sjednanou odměnu s případným odečtením části odměny za smluvní pokutu za neodvedení všech prací v termínu. Můžeme si také ponechat část odměny jako náhradu, pokud škoda přesáhne stanovenou smluvní pokutu.Máme však plné právo zadržet platbu jakékoli části odměny, pokud pro nás provedená práce nemá žádnou skutečnou hodnotu, například proto, že je vadná, nebo pokud najmutí jiného dodavatele povede k nutnosti zaplatit vyšší cenu, protože v důsledku čehož utrpíme škodu. V případě jakýchkoliv pochybností se můžeme domluvit se zhotovitelem nebo požádat o odborný posudek odborníka, který pochybnosti vyřeší. Pokud se ukáže, že dohoda se zhotovitelem není možná, vyplatí se požádat o vyjádření zkušeného právníka, aby posoudil šance na úspěch v případě, že se zhotovitel rozhodne domáhat úhrady odměny soudní cestou.

8. Odpovědnost stran ve smlouvě o stavebních pracích

Zhotovitel i investor jsou primárně smluvně odpovědní podle všeobecných podmínek, tedy za škody související s nesprávným plněním smlouvy, zpožděním nebo prodlením. Můžeme však upravit pravidla odpovědnosti ve smlouvě a vyhradit si určité smluvní pokuty jako dodatečné prvky.

Za řádné provedení stavebních prací odpovídá především zhotovitel. Rozsah této odpovědnosti se vztahuje i na prodlení zhotovitele se zahájením nebo dokončením díla v takovém rozsahu, že dílo nedokončí v termínu stanoveném smlouvou. Poté, jak již bylo řečeno, máme právo - bez stanovení dodatečné lhůty - odstoupit od smlouvy před uplynutím lhůty pro provedení tohoto díla.

Zhotovitel rovněž odpovídá za provedení stavebních prací vadných nebo v rozporu se smlouvou. V tomto případě máme právo vyzvat zhotovitele ke změně způsobu plnění a stanovit pro tento účel přiměřenou lhůtu. Po uplynutí námi stanovené lhůty můžeme od smlouvy odstoupit nebo pověřit zlepšením či dalším prováděním díla jiného zhotovitele.

Odpovědnost zhotovitele se vztahuje i na včasné dokončení prací. Pokud se zhotovitel dostane do prodlení s plněním smlouvy, můžeme mu stanovit přiměřenou lhůtu s informací, že v případě jejího neúčinného uplynutí od smlouvy odstoupíme.

Zhotovitel navíc odpovídá za vady při provádění stavebních prací. Pokud mají provedené práce vady, můžeme požadovat jejich včasné odstranění. Pokud vady nelze odstranit nebo pokud okolnosti případu ukazují, že je zhotovitel nebude schopen včas odstranit, můžeme od smlouvy odstoupit. Máme právo odstoupit od smlouvy o stavebních pracích, jsou-li zjištěné vady podstatné. V případě nepodstatných vad můžeme požadovat pouze snížení odměny za službu.

9. Termíny

Ve smlouvě na stavební práce bychom také měli specifikovat všechny relevantní termíny související s plněním služby, tj.:

datum předání staveniště, datum zahájení prací zhotovitelem, datum ukončení prací zhotovitelem, datum konečného převzetí díla, datum odstranění případných vad zjištěných při přejímce, datum výplaty odměny.

10. Smlouva o stavebních pracích: smluvní pokuty

Vyhrazeno ve smlouvě na stavební práce, tzv smluvní pokuty jsou jakousi kompenzací za neplnění nebo nesprávné plnění smluvních povinností. Podstata smluvní pokuty spočívá v povinnosti uhradit konkrétní peněžitou částku v případě ve smlouvě uvedeném, např. neprovedení díla ve sjednané lhůtě. V praxi bývá penále stanoveno ve stanovené peněžní částce nebo v dohodnutém procentu odměny (např. 1 %) za každý den prodlení.

V rámci smlouvy o provedení stavebních prací se vyplatí stanovit zejména smluvní pokuty za nedodržení termínů realizace jednotlivých etap díla a za neodstranění závad zjištěných při přejímce v dohodnutém termínu. termíny. Do smlouvy je také vhodné dodat, že pokud smluvní pokuta nepokryje vzniklou škodu, budeme mít nárok na dodatečné odškodnění.

Stavební smlouva: promlčení nároků

Nároky vyplývající ze smlouvy o provedení stavebních prací zanikají uplynutím 2 let ode dne zadání díla. Nedošlo-li však k předání díla, je počátkem promlčecí doby u těchto nároků den, kdy má být podle smlouvy předáno.

Pokud je provedením nebo opravou díla pověřena jiná osoba než zhotovitel, posouvá se termín předání díla. Proto se v tomto případě má za to, že promlčecí doba u nároků na náhradu nákladů na opravu díla počíná běžet nikoli podle obecného pravidla, ale ode dne předání opraveného díla, a pokud dílo nebylo předány - od data, který jsme si stanovili pro jejich provedení.

Podle čl. 642 občanského zákoníku, pokud jsme do smlouvy o stavebních pracích nezahrnuli jiná ustanovení, je odměna zhotovitele splatná po dokončení díla. V praxi se často stává, že si strany po dokončení díla dohodnou termín výplaty na stanovenou dobu. Často je podmínkou pro jeho realizaci zátěž financování díla investorem. V této situaci se nabízí otázka, zda v případě stanovení doby odměny na dobu přesahující 2 roky ode dne zadání díla platí obecné pravidlo ohledně promlčecí doby.Těžko lze předpokládat, že by pohledávka mohla být promlčena ještě dříve, než se pohledávka stane splatnou. V takovém případě je tedy třeba zvážit, že promlčecí doba by se neměla počítat od okamžiku předání díla, ale ode dne, kdy se stane splatným nárok na zaplacení odměny.

Právní základ:

  • Zákon ze dne 23. dubna 1964 Občanský zákoník (konsolidované znění: Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1740, ve znění pozdějších předpisů),
  • Zákon ze dne 7. července 1994 Stavební zákon (konsolidovaný text: Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1333, ve znění pozdějších předpisů).

PROHLÉDNOUT: šablony a formuláře ke stažení

  • Stavební povolení: šablona žádosti
  • Oznámení stavby: šablona aplikace
  • Ohlášení stavebních prací
  • Požadavek na rozšíření budovy
  • Uplatnění nástavby - úprava podkroví
  • Oznámení o zahájení stavebních prací
  • Protokol: převod staveniště
  • Žádost o územní rozhodnutí
  • Vzor oznámení o ukončení stavebních prací
  • Povolení používat stavební objekt
  • Změna stavebního povolení na dům. Přihláška a postup
  • Povolení k demolici
  • Hlášení koupě nemovitosti: formulář IN-1
  • Převod stavby nebo jiné ohlášení stavby
  • Převod stavebního povolení
  • Možnost připojení na vodovodní a kanalizační síť: aplikace
  • Jak získat dočasné připojení stavebního napájení

Kategorie:

Provoz domu