Protokol o převzetí stavebních prací: vzor. Takový dokument usnadňuje a někdy i podmiňuje možnost urovnání stran. Vysvětlíme, jak vypracovat protokol o převzetí díla od zhotovitele.

Občanský zákoník stanoví, že investor je povinen „převzít zařízení“ postavené zhotovitelem. Předpisy však neurčují požadovanou formu tohoto přijetí. Zavedená praxe a obsah smluv nejčastěji stanoví písemnou formu v podobě tzv protokol o příjmu.

Přejímky stavebních prací

Přejímka stavebních prací je klíčovou fází investičního procesu a zlomovým momentem ve vztazích mezi investorem a zhotovitelem.Převzetím prací se má zjistit, zda byly práce provedeny v souladu s ustanoveními smlouvy. V této fázi spolupráce často dochází ke sporům mezi investorem a zhotovitelem, proto se vyplatí zorganizovat postup při přijímání stavebních prací tak, aby byla zajištěna maximální právní jistota.

V předpisech není žádná definice „přejímky stavebních prací“. Neupřesňují také rozdíl mezi tzv konečná akceptace a částečná akceptace, nebo záležitosti, jako je předložení předmětu k akceptaci, účast v tomto řízení nebo jeho trvání a způsob dokončení. Proto by tato fáze stavebního řízení měla být velmi přesně definována ve smlouvě o provedení stavebních prací.

Důležité! Přejímací řízení by mělo být podrobně upraveno ve smlouvě o výstavbě.

Pokud se po přejímce ukáže, že zhotovitel provedl práce řádně, bude mít právo požadovat po investorovi odměnu. V případě zjištění jakýchkoli závad bude zhotovitel odpovědný za tzv vady odhalené při převzetí.

Konečná akceptace děl vs částečná akceptace

Konečná přejímka prací má zásadní význam v procesu výstavby. Na tom nic nemění skutečnost, že smlouva stanoví tzv částečné přejímky, protože spolu s konečnou přejímkou přijímáme i ty fragmenty děl, které byly dříve při částečných přejímkách přijaty.

Důležité! Provádění dílčích přejímek nevylučuje možnost zpochybnění dříve přijatých fragmentů prací při konečné přejímce.

Může se stát, že po částečné přejímce zhotovitel v rámci dalších prací upraví již převzatou část stavby, převzaté práce budou vinou zhotovitele zničeny, dojde ke změnám v projektu vyžadujícím úpravy převzatých prací, nebo nastanou jiné okolnosti odůvodňující nutnost provedení konečné přejímky celého zařízení.

Z judikatury

Přijetí ve smlouvě na stavební práce uvedené v čl.Způsob částečného vypořádání díla podle ustanovení § 654 občanského zákoníku nemění povinnosti účastníků této smlouvy. Předmětem závazku zhotovitele je předání celého zařízení, nikoliv jeho jednotlivých částí a předmětem závazku investora (generálního dodavatele) je převzít celé zařízení, v celém rozsahu jej vypořádat a zaplatit celou dohodnutou odměnu.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. ledna 2007, III CSK 275/06, Legalis

Termín převzetí stavebních prací

Vzhledem k tomu, že předpisy neurčují termíny pro částečné převzetí nebo konečné převzetí stavebních prací, měly by být tyto otázky přesně definovány ve smlouvě. Smluvní ustanovení by také měla specifikovat, kdy a jakou formou bude investor informován o postupu prací umožňujících kolaudaci.

Mohou být formulovány takto: „Správce stavby hlásí záznamem ve stavebním deníku připravenost k převzetí mizejících nebo zakrytých prací a inspektor dozoru za účasti stavbyvedoucího provede jejich převzetí na nejpozději následující den - se zápisem do stavebního deníku nebo samostatným protokolem (poznámkou), který bude zapsán do stavebního deníku a trvale připojen k originálu a kopii deníku.

" Na základě písemného oznámení generálního dodavatele stanoví zadavatel termín konečného převzetí díla, nejpozději však do 14 pracovních dnů ode dne písemného oznámení generálního dodavatele. "

Předpisy také neurčují, jak dlouho má přejímka prací trvat. V praxi to u větších investic může trvat i několik dní. Nabízí se tedy otázka, jaký okamžik je třeba považovat za datum odběru. Je to důležité, protože tento okamžik je začátkem mnoha důležitých termínů a především termínem plnění ze strany dodavatele.

Pokud v protokolu o převzetí stavby potvrdíme, že zařízení bylo dokončeno v souladu se smlouvou, bude datem splnění závazku zhotovitelem datum předložení tohoto zařízení ke kolaudaci.

Pozor! Dnem splnění závazku zhotovitelem je datum předložení tohoto předmětu k přejímce, nikoli datum podpisu přejímacího protokolu.

Datum podpisu konečného přejímacího protokolu je však důležité jako okamžik, od kterého začíná běžet záruční doba na vady předmětu smlouvy. Promlčecí doba pro naše nároky na náhradu škody za nesprávné plnění smlouvy ze strany zhotovitele se tedy počítá ode dne podpisu přejímacího protokolu, a nikoli např. ode dne zjištění investora o existenci vady dávající vzniknout kompenzační povinnost zhotovitele. Termín je 2 roky.

Převzetí protokolu o stavebních pracích: musíme se dostavit

Pokud jsou díla připravena k odběru, je stanoven termín jejich vyzvednutí a jsme o tom zhotovitelem řádně informováni, je naší povinností dostavit se k odběru a provést přejímací činnost.

Podle čl. 18 sec. 1 bod 4 stavebního zákona je povinností investora "zajistit" převzetí. To znamená, že odběr nemusíme provádět osobně. Za tímto účelem můžeme jmenovat zmocněnce, který bude tyto činnosti za nás vykonávat.Zmocněncem může být jak fyzická, tak právnická osoba (např. firma). Proxy nemusí mít žádnou stavební kvalifikaci. Při výběru proxy máme plnou svobodu.

Pokud se nedostavíme v den převzetí nebo odmítneme podepsat protokol a takové odmítnutí není oprávněné nebo oprávněné, bude to znamenat vážné porušení našich povinností. Totéž bude platit pro zhotovitele. Dále je povinen dostavit se k přejímce stavebních prací, pokud tak neučiní, je závažným porušením svých povinností.

Smlouva o stavebních pracích obvykle vymezuje důsledky nesplnění akceptačních povinností smluvními stranami. V praxi takové smlouvy často obsahují ustanovení, že nedostavení se investora nebo jeho zástupce ve stanovený čas a místo převzetí opravňuje zhotovitele k vypracování protokolu o tzv. jednostranné převzetí stavebních prací, které je podkladem pro vystavení faktury a požadování úhrady odměny zhotovitelem.Taková situace pro nás může dopadnout velmi nepříznivě, proto se vyplatí dodržet své závazky v tomto ohledu.

I když smlouva nestanoví právo jedné ze stran sepsat jednostranný protokol v případě nedostavení se druhé strany, má strana, která se dostavila k vyzvednutí, právo sepsat jednostranná zpráva. V takovém případě je vhodné ustanovit komisi (nejlépe složenou z osob nezávislých na zhotoviteli, např. odborníků), a upřesnit předmět přejímky. Takové jednání nám pomůže vyhnout se právním důsledkům jakýchkoli obvinění ze strany dodavatele.

ale můžeme odmítnout přijmout stavební práce

Podle čl. 647 občanského zákoníku se investor uzavřením smlouvy o stavebních pracích zavazuje „převzít zařízení“. Nabízí se otázka, zda je naší povinností předmět převzít, nebo zda jej můžeme odmítnout po zjištění vad provedených stavebních prací při přejímce.

V praxi se předpokládá, že máme právo odmítnout převzetí věci, když nesplňuje předpokládané podmínky, tedy když zhotovitel předloží k převzetí věc s vadami. Právním základem je zde čl. 354 § 1 občanského zákoníku, podle kterého má dlužník splnit svůj závazek v souladu s jeho obsahem.

Je lepší sepsat protokol o konečném převzetí stavebních prací

V praxi se obvykle sepisuje protokol o převzetí stavby. Toto je nejsprávnější úkon a doporučuje se, aby příjem vždy končil sepsáním protokolu. Je však třeba zdůraznit, že předpisy takovou povinnost nestanoví. Stavební zákon sice zná dílčí a konečné přejímací zprávy jako součást dokumentace stavby, ale jejich zpracování není vyžadováno.

Z judikatury

Umění. 647 občanského zákoníku říká, že investor je mimo jiné povinen: pro „přejímku zařízení“ vybudovaného zhotovitelem však neurčuje požadovanou formu této přejímky.Zavedená praxe a obsah smluv nejčastěji stanoví písemnou formu v podobě tzv přejímací protokol. Takový dokument usnadňuje a někdy i určuje možnost a správnost vypořádání stran. To však neznamená, že jde o jediný a výlučný formální základ, na kterém závisí výpočet odměny a datum její splatnosti. Pro přijetí takové teze není opodstatnění v ustanoveních občanského zákoníku, která i pro samotnou smlouvu stanoví písemnou formu pouze pro účely dokazování (§ 648 odst. 1 občanského zákoníku). Nelze tedy vyloučit, že v okolnostech konkrétního případu může k samotnému převzetí věci dojít bez sepsání formálního protokolu. Pokud by v takové situaci bylo dodrženo stanovisko prezentované v kasačním řízení, vedlo by to následně k tomu, že by investor užíval vybudované zařízení bez úhrady odměny zhotoviteli, což nelze akceptovat.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. listopadu 1997, II CKN 446/97, Legalis).

  • Příklad správného sepsání smlouvy

„Všechny přejímky bude provádět zadavatelem jmenovaná komise za účasti zhotovitele, kterou tvoří stavbyvedoucí a zástupce zhotovitele a zástupce zadavatele. Strany se dohodly, že práce všech přejímacích komisí bude pokaždé připravována písemně s uvedením všech ujednání učiněných při přejímce, zejména předmětu přejímky, data přejímky, povahy přejímky a včasnosti provedení práce."

Pokud ke skutečnému převzetí stavebních prací došlo bez sepsání protokolu, právní účinky spojené s převzetím se počítají od okamžiku předání domu, a to i v případě, že po určité době bude protokol dokládající skutečnost kolaudace byl sestaven.

Smlouva o stavebních pracích stanoví, že „konečnou přejímku“ provede investor. Toto ustanovení výslovně nestanoví, že musí být sepsán písemný záznam.Smluvní strany také zahrnuly do smlouvy ustanovení, že investor zaplatí zhotoviteli odměnu po kolaudaci. Zhotovitel předal vybudované zařízení investorovi ke kolaudaci. Investor se na stavbu dostavil a vybudované zařízení si prohlédl, protokol však nebyl podepsán. Investor následně zaplatil zhotoviteli plnou odměnu stanovenou ve smlouvě. Po nějaké době požadoval po zhotoviteli vrácení odměny, protože - jak uvedl investor - odměna zhotoviteli nenáleží, protože nedošlo k "konečné přejímce" (neexistuje závěrečná přejímací zpráva). V takovém případě je třeba vzít v úvahu, že soud bude mít za to, že ke konečné přejímce skutečně došlo, protože investor zaplacením odměny zhotoviteli potvrdil převzetí vybudovaného zařízení.

V praxi je těžké si představit situaci, kdy byla stavba přijata bez sepsání protokolu. Takový dokument je potvrzením o provedení služby a podkladem pro vypořádání mezi stranami.Zpráva o přijetí by měla obsahovat: co do kvality provedených prací, včetně případného výčtu všech zjištěných vad spolu s případnými lhůtami pro jejich odstranění nebo naše prohlášení o volbě jiného práva, ke kterému máme nárok z odpovědnosti zhotovitele za vady zjištěné při převzetí. Nezbytným prvkem protokolu jsou podpisy lidí, kteří se na něm podíleli.

Protokol o konečné přejímce stavebních prací

V protokolu o kolaudaci stavebních prací uveďte název investice, tj. popis investice obsažený v rozhodnutí o stavebním povolení a smlouvě o provedení stavebních prací (tyto podmínky by měly být shodné) a umístění investice - přesná adresa, geodetická čísla parcel , okrsek

Přečtěte si také přijetí dílčích prací:

  • Recepce stropu. Jak se to má udělat>
  • Příjem podložení: podívejte se!>
  • Technické převzetí bytu od developera>
  • Využití letohrádku a technická přejímka>

Důležitým prvkem protokolu je také datum jeho vyhotovení. Dnem podpisu protokolu začíná běžet záruční doba na vady předmětu smlouvy a promlčecí doba pro nároky na náhradu škody vzniklé v důsledku nesprávného plnění smlouvy o stavebních pracích. Akceptací se stává splatným nárok zhotovitele na zaplacení odměny za provedení díla. Převzetím navíc přechází nebezpečí ztráty nebo zničení předmětu smlouvy ze zhotovitele na nás.

Zpráva o převzetí stavebních prací by měla obsahovat následující prvky:

  • údaje účastníků svozu,
  • datum vyzvednutí,
  • rozsah prací podléhajících přijetí,
  • technické posouzení dokončených prací,
  • indikace nesrovnalostí nebo závad, pokud existují,
  • pokud se při přejímce zjistí, že jsou nutné dodatečné opravy - termín odstranění závad,
  • dodatečná ujednání stran.

PROHLÉDNOUT: další šablony a formuláře ke stažení

  • Stavební povolení: šablona žádosti
  • Oznámení stavby: šablona aplikace
  • Ohlášení stavebních prací
  • Požadavek na rozšíření budovy
  • Uplatnění nástavby - úprava podkroví
  • Oznámení o zahájení stavebních prací
  • Žádost o územní rozhodnutí
  • Vzor oznámení o ukončení stavebních prací
  • Povolení používat stavební objekt
  • Změna stavebního povolení na dům. Přihláška a postup
  • Povolení k demolici
  • Hlášení koupě nemovitosti: formulář IN-1
  • Převod stavby nebo jiné ohlášení stavby
  • Převod stavebního povolení
  • Možnost připojení na vodovodní a kanalizační síť: aplikace
  • Jak získat dočasné připojení stavebního napájení

Právní základ:

  • Zákon ze dne 23. dubna 1964 Občanský zákoník (konsolidované znění: Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1740, ve znění pozdějších předpisů);
  • Zákon ze dne 7. července 1994 o stavebním právu (konsolidované znění: Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1333, ve znění pozdějších předpisů).

Kategorie:

Provoz domu