Zjistěte, čeho se nájemní smlouva týká, jaké povinnosti stran obsahuje a jak ji správně sestavit? Málokdo si uvědomuje, že existuje způsob, jak využít byt, dům nebo pozemek prakticky zdarma. Zajímavé je, že z takové transakce profitují obě strany smlouvy.

Co je to nájemní smlouva?

Smlouva o nájmu prostor je upravena v čl. 710-719 občanského zákoníku. Spočívá v tom, že půjčitel souhlasí s bezplatným užíváním daného bytu vypůjčitelem na dobu určitou nebo neurčitou.Půjčitel je ten, kdo dává prostory k užívání, a vypůjčovatel je ten, kdo užívá prostory k účelům uvedeným ve smlouvě. Občanský zákoník nestanoví konkrétní právní formu smlouvy o užívání prostor, a proto lze takovou dohodu uzavřít i ústně.

Charakteristickým znakem nájemní smlouvy je její bezúplatnost. To znamená, že věřitel z této činnosti nezíská finanční výhody. To však neznamená, že věřitel nemá z uzavření takové smlouvy žádné výhody.

Toto je perfektní řešení zejména pro ty, kteří mají volnou nemovitost, ale nemají čas na formality spojené s jejím pronájmem - osvěžení prostor, hledání nájemníků, vymáhání nájemného atd. Rozhodnutím uzavřít u takové smlouvy má věřitel jistotu, že nemovitost někdo hlídá, hradí běžné náklady na údržbu a průběžně reaguje na případné poruchy. Proto je zapůjčení prostor oblíbeným řešením zejména ve vztazích mezi rodinnými příslušníky či přáteli – majitel si pak může být jistý, že může opatrovníkovi nemovitosti věřit.To samozřejmě nevylučuje možnost uzavření smlouvy o užívání prostor třetími osobami.

Kdo může uzavřít nájemní smlouvu?

Smlouvu o úvěru na nemovitost může uzavřít každá fyzická nebo právnická osoba. Prostory je také možné zapůjčit např. firmě nebo nevládní organizaci.

Důležité! Půjčitel nemovitosti nemusí být jejím vlastníkem. Půjčovat mohou i další osoby, jako např.: nájemce, nájemce, požívací právo (osoba, které byly prostory předány do užívání), jakýkoli jiný nezávislý nebo závislý vlastník prostor.

Může se však stát, že k uzavření smlouvy o úvěru nemovitosti je nutný souhlas jejího majitele. Bude tomu tak v případě, kdy takový požadavek vyplývá přímo ze smlouvy mezi vlastníkem bytu a nájemcem, nájemcem nebo uživatelem. K zapůjčení nemovitosti může být tedy nutné získat souhlas např. bytového družstva (družstevní byt pro nájemníky), správy obecních budov (obecní byt), společnosti e-zaměstnání (společnost byt).

Práva a povinnosti věřitele

Vzhledem k bezúplatnosti nájemní smlouvy nemá věřitel vůči dlužníkovi mnoho závazků. Jmenovitě se zavazuje:

  • předat věc vypůjčiteli (např. poskytnout byt),
  • ujistěte se, že vydávaná položka je ve stavu umožňujícím dohodnuté použití,
  • nerušit vypůjčiteli užívání věci (půjčitel tedy nemůže např. bez vědomí vypůjčitele vyměnit zámky dveří, nečekaně se do nemovitosti nastěhovat nebo ji využít k uskladnění starého nábytku).

Důležité je, že odpovídá za vady předmětu smlouvy, které způsobily uživateli jakoukoli škodu. Podmínkou vzniku tohoto druhu odpovědnosti půjčitele je, že vypůjčiteli zatajil vady provozovny, které nemohl "pouhým okem vidět" , např.skryté vady stavby. Pokud uživatel utrpěl škodu, může požadovat náhradu.

Práva a povinnosti příjemce

Pro poživatele jsou výhody uzavření nájemní smlouvy zřejmé. Získává možnost užívat byt či dům, aniž by musel vynaložit náklady, jako je nájem nebo splátka hypotéky. V závislosti na smluvních ujednáních může poživatel nemovitost využívat např. k bydlení nebo podnikání.

Uživatel je povinen užívat majetek způsobem, který je v souladu s jeho zamýšleným využitím. Bez souhlasu půjčitele nemá vypůjčitel právo převádět předmět smlouvy na třetí osoby. Uživatel navíc nese náklady související s údržbou vypůjčené věci, jako jsou provozní náklady a energie - plyn, voda, energie. Neodpovídá však za opotřebení prostor vzniklé řádným užíváním.V případě poškození prostor v důsledku nesprávného užívání poživatelem však musí uhradit náklady spojené s uvedením prostor do řádného stavu. V takovém případě navíc požívací právo poruší podmínky smlouvy, což znamená, že věřitel může smlouvu vypovědět před datem v ní uvedeným. Totéž platí pro půjčování nemovitosti bez řádného souhlasu.

Prvky nájemní smlouvy

Přestože neexistuje žádný konkrétní vzor smlouvy o zápůjčce, který by byl definován ustanoveními občanského zákoníku, je možné rozlišit náležitosti, které by měla obsahovat.

  • Strany smlouvy

Především musí být jasně definovány smluvní strany. V případě fyzických osob stačí uvést jejich jména a příjmení, data narození, jména rodičů, adresy bydliště, čísla dokladů totožnosti a čísla PESEL.

Pokud smlouvu o půjčce uzavírá podnikající fyzická osoba, měla by uvést název společnosti a číslo NIP. V případě společnosti by však měla být uvedena adresa sídla, číslo zápisu v národním soudním rejstříku a také osoby oprávněné ji zastupovat.

  • Popis zapůjčené položky

Ve smlouvě je velmi důležité přesně popsat předmět půjčky. V prostorách prosím uveďte její adresu, plochu a počet pokojů.

  • Technický stav areálu

Při uzavírání nájemní smlouvy je vhodné prohlásit, že stranám je znám technický stav předmětu smlouvy.

  • Doba trvání úvěrové smlouvy

Ve smlouvě o půjčce musí být uvedena i doba, na kterou byla uzavřena, protože se ze své podstaty jedná o smlouvu na dobu určitou. Lze ji uzavřít na dobu určitou i neurčitou.

  • Náklady a poplatky za půjčení

Vzhledem k tomu, že smlouva o zapůjčení prostor je bezúplatná, nemůže půjčitel uplatnit nárok na inkaso odměny na tomto účtu. Smlouva by však měla obsahovat ustanovení o pokrytí nákladů souvisejících s poplatky za služby prostor.

  • Titulky stránek

Všechny kopie smlouvy (obvykle dva stejné dokumenty, jeden pro každou stranu) by měly být vlastnoručně podepsány oběma stranami.

Náklady dle nájemní smlouvy

Přestože je smlouva o výpůjčce smlouvou zdarma, neznamená to, že uživateli nevznikají žádné náklady. Jednou ze základních podmínek smlouvy o výpůjčce je, že osoba užívající prostor je povinna nést běžné náklady spojené s jeho užíváním. Jedná se především o poplatky za energie (voda, elektřina, plyn, topení atd.) a další služby (např. internet).

Jak zaúčtovat poplatky za energie a DPH při pronájmu nemovitosti>

Uživatel je navíc povinen vrátit zboží v nezhoršeném stavu. To znamená, že takový člověk by měl pravidelně a na vlastní náklady provádět drobné opravy, aby areál nezchátral.Taková osoba však v souladu se Zákonem neodpovídá za běžné opotřebení věci. Jak můžete vidět. Předpisy nejsou v tomto ohledu dostatečně přesné. V případě jakýchkoliv pochybností jsou rozhodující ustanovení smlouvy o zápůjčce, proto je písemná forma pro strany nejbezpečnější.

Není však pochyb o tom, že jakékoli větší renovace v zapůjčené nemovitosti lze provádět pouze se souhlasem zapůjčitele. Provede-li nabyvatel na nemovitosti změny, které nebyly s půjčitelem dohodnuty, nemůže po vlastníkovi požadovat náhradu. V takové situaci má navíc věřitel právo požadovat uvedení nemovitosti do původního stavu.

Smlouva o půjčce a daň z příjmu

V důsledku uzavření smlouvy o zápůjčce může dlužník bezúplatně nakládat s předmětem zápůjčky, což pro něj nepochybně znamená určité výhody. Taková osoba tedy získává tzv výhoda zdarma.

Taková dávka je příjmem, který je základem daně z příjmu. Výnosy z hospodářské činnosti zahrnují také hodnotu přijatých věcných plnění a jiných bezúplatných plnění ( 14 odst. 2 bod 8 zákona o daních z příjmů fyzických osob).

Jak platit daň z pronájmu? Paušální částka nebo obecná pravidla?

Dobrá smlouva o pronájmu bytu: jak ji uzavřít>

Často se stává, že přebírající nemovitost nebo její část je podnikatel, který takovou smlouvu uzavírá za účelem svého podnikání. Bezúplatným užíváním cizí nemovitosti vzniká takovému podnikateli příjem v podobě bezúplatného plnění, které podléhá zdanění. Je-li předmětem plnění zpřístupnění budovy nebo prostor, je hodnota plnění stanovena podle ekvivalentu nájemného, které by bylo splatné v případě nájemní smlouvy.

Vyplatí se zkontrolovat místní sazby za pronájem podobných nemovitostí.To lze zjistit pohledem na inzeráty v tisku nebo na internetu. Hodnotu nájemného si poplatník nemusí zjišťovat sám, může k tomu využít posudek odhadce.

Půjčování nemovitostí pro podnikatelské účely nevede vždy ke zdanitelnému příjmu. Pokud jsou půjčovateli osoby z 1. a 2. daňové skupiny, příjem z půjčování nepodléhá dani.

První daňová skupina zahrnuje manžela/manželku, potomky, předky, nevlastního syna, zetě, snachu, sourozence, nevlastního otce, nevlastní matku a tchána. Do druhé skupiny patří: potomci sourozenců, sourozenci rodičů, potomci a manželé nevlastních dětí, manželé sourozenců a sourozenci manželů, manželé sourozenců manželů, manželé dalších potomků.

Důležité! V případě smlouvy o výpůjčce uzavřené mezi rodinnými příslušníky se příjem pro účely daně z příjmů fyzických osob nezjišťuje.

Příklad:

Pan Kowalski uzavřel se svým zetěm Pawlem smlouvu o zapůjčení části bytu. Paweł provozuje internetový obchod a v části areálu, kterou propůjčil jeho tchán, hodlá zřídit sklad. V tomto případě nemusí Paweł zjišťovat příjem z činnosti, protože smlouvu uzavřely osoby patřící do první daňové skupiny. Pan Kowalski také nebude mít zdanitelný příjem, protože nemovitost slouží pro potřeby člena rodiny.

PROHLÉDNOUT: šablony a formuláře ke stažení

  • Stavební povolení: šablona žádosti
  • Oznámení stavby: šablona aplikace
  • Ohlášení stavebních prací
  • Požadavek na rozšíření budovy
  • Uplatnění nástavby - úprava podkroví
  • Oznámení o zahájení stavebních prací: požadavek
  • Žádost o územní rozhodnutí
  • Vzor oznámení o ukončení stavebních prací
  • Povolení používat budovu: aplikace
  • Změna stavebního povolení na dům. Přihláška a postup
  • Povolení k demolici
  • Hlášení koupě nemovitosti: formulář IN-1

Konec nájemní smlouvy

Smlouvu o úvěru nemovitosti lze uzavřít na dobu určitou nebo neurčitou. Smlouva uzavřená na dobu určitou automaticky končí uplynutím doby uvedené ve smlouvě. Smlouva na dobu neurčitou naopak končí okamžikem, kdy požívací osoba užívá věc ve smlouvě upravenou. V praxi smluvní strany nejčastěji uvádějí do smlouvy ustanovení týkající se výpovědní doby. Věřitel, který si přeje znovu získat možnost užívání nemovitosti, tuto skutečnost jednoduše oznámí poživateli a po uplynutí stanovené doby smlouva zaniká.

Účinné ukončení nájemní smlouvy>

V určitých situacích je také možné vypovědět nájemní smlouvu před uplynutím stanovené nebo výpovědní lhůty. To platí pro případy, kdy:

  • půjčovatel použil věci k jiným účelům, než ke kterým byl určen,
  • vypůjčovatel poskytl předmět k použití jiné osobě bez příslušného souhlasu,
  • věc se stala pro vlastníka nezbytnou z důvodů, které nebyly v době uzavření smlouvy známy (např. vlastník nemovitosti přijde v důsledku požáru nebo povodně o střechu nad hlavou a potřebuje půjčil majetek k bydlení).

Důležité! Vzhledem k tomu, že nájemní smlouvu lze uzavřít jakoukoli formou, její předčasné ukončení může být i ústní.

Právní základ:

  • Zákon ze dne 23. dubna 1964 Občanský zákoník (konsolidované znění, Sbírka zákonů z roku 2019, položka 1145, ve znění pozdějších předpisů),
  • Zákon ze dne 26. července 1991 o dani z příjmu fyzických osob (konsolidované znění, Sbírka zákonů z roku 2020, položka 1426, ve znění pozdějších předpisů).

Kategorie:

Provoz domu