Umíte postavit dům v chráněné krajinné oblasti? Jak získat stavební povolení v chráněném území? Mám koupit pozemek v oblasti Natura 2000? Kontrolujeme, jaké jsou limity.

Pro stavební projekty v chráněných oblastech existuje řada formálních a právních omezení. Vyplatí se s nimi seznámit ještě před koupí pozemku, protože můžete očekávat, že postavit dům na takovém místě bude obtížné nebo dokonce nemožné. Nejprve si musíte ověřit, jaká přírodní ochrana v dané oblasti platí.

Jak zkontrolovat oblast, kde se pozemek nachází

Informace k tomuto tématu lze nalézt v aktuálním místním územním plánu rozvoje. Je však třeba pamatovat na to, že stav nemovitosti, o kterou máme zájem, se může změnit. To znamená, že nemovitost, která je v tuto chvíli parcelou pro zástavbu, se může časem stát chráněným územím, kde nebude možné postavit dům nebo taková možnost bude nějakým způsobem omezena.

Pokud není pro dané území přijat územní plán, informace o plánovaných změnách ve využití nemovitostí naleznete ve studii podmínek a směrů územního rozvoje, která je k dispozici na obecním úřadě. Tento dokument definuje záměry obce jak z hlediska rozvoje území, které nás zajímá, tak i sousedních oblastí.

Právo nahlížet do územního plánu a na studium podmínek má každý zájemce, můžeme zažádat i o výpis a výpis z nich.

Pozemek v národním parku, rezervaci nebo jejich nárazníkové zóně

Na pozemku, který se nachází v národním parku nebo přírodní rezervaci, nelze v zásadě stavět nic, co by nesloužilo účelům tohoto parku nebo přírodní rezervace. Výjimkou jsou pozemky nacházející se současně v národním parku a v chráněné krajinné oblasti, ale takové situace jsou extrémně vzácné.

Zvláštní ochrana před vlivem lidské činnosti zahrnuje také tzv nárazníková pásma, tedy určená ochranná pásma hraničící s parky nebo rezervacemi. Požadavky na výstavbu na takovém pozemku jsou tak přísné, že v případě rodinného domu by měly být považovány za nesplnitelné.

Zajímavé je, že zákaz výstavby a rekonstrukce v národním parku nebo rezervaci se nevztahuje na chráněná území při jejich hospodářském využívání a výkonu vlastnických práv (§ 15 odst. 2, bod 5 zákona o ochraně přírody).Nelze proto zakázat rekonstrukci nebo přestavbu budovy postavené před zřízením národního parku nebo přírodní rezervace.

Příklad 1: Manželé Kowalski se rozhodli koupit pozemek v obci X na řece Narew s tím, že si tam za 5 let po odchodu do důchodu postaví dům a přestěhují se. Na obecním úřadě si zažádali o výpis a výkres z aktuálního územního plánu, a tak se dozvěděli, že pozemek, o který mají zájem, se nachází v lokalitě označené jako MN - rodinné bydlení. Zaměstnanec městského úřadu je ale upozornil, že kvůli zvláštní vegetaci v této oblasti se tam počítá se vznikem přírodní rezervace. Manželé Kowalski požádali o výpis a nástin ze studie podmínek a směrů územního rozvoje. V těchto dokumentech našli informaci, že za 2 roky má vzniknout rezerva, jejíž rozsah však nepokryje pro ně zajímavý pozemek. Jeho nákup je však třeba považovat za rizikový, protože i když jej plocha rezervace nepokryje, bude se pravděpodobně nacházet v ochranném pásmu rezervace, což bude znamenat vážná stavební omezení.

Příklad 2: Pan Nowak koupil pozemek se statusem „pro zástavbu“ na stojatých tocích řeky Y a postavil na něm rodinný dům. O dva roky později byla celá oblast kolem jeho pozemku zřízena jako národní park. Je to 15 let a dům potřebuje zásadní rekonstrukci. Navíc by ji pan Nowak rád přestavěl. Má na to právo, protože dům byl legálně postaven před vznikem národního parku v této oblasti.

Pozemek v krajinářském parku

V krajinném parku není povoleno rodinné řadové bydlení nebo vícerodinné bydlení. Lze zde postavit pouze rodinný dům, ale je třeba počítat s některými omezeními. Jsou obsaženy především v usneseních vojvodských sněmů vytvářejících krajinné parky, proto bychom v nich měli hledat konkrétní překážky našeho projektu. Tato usnesení lze nalézt v obecním úřadu, kde se park nachází, a také na internetu - na webových stránkách krajských veřejných informačních bulletinů.

Důležitými dokumenty, ve kterých bychom měli hledat možná ekologická omezení týkající se naší výstavby, jsou také tzv. plány ochrany krajinných parků. Zřizují se pro každý krajinný park na dobu 20 let a představují akty místního práva. Upřesňují ochranná opatření prováděná v areálu parku az toho vyplývající omezení rozvoje. V plánech jsou dále vyznačena místa určená pro vědeckou, vzdělávací, turistickou, rekreační, sportovní, amatérskou rybářskou a rybářskou, výrobní, obchodní a zemědělskou činnost. Plány ochrany navíc určují hranice ochranných pásem krajiny, a udávají tak mj. zastavěné plochy se vyznačují místní architektonickou formou. Toto určení probíhá v rámci tzv prioritní krajiny, tedy takové, které jsou pro společnost zvláště cenné díky svým hodnotám (např. architektonické a urbanistické). To znamená, že při stavbě domu v takovém parku budeme muset při utváření této krajiny dodržet určité požadavky.

Plány ochrany zahrnují i zásady ochrany přírodních zdrojů, které vyžadují zachování předpokládaných proporcí mezi lesními a nelesními plochami. V praxi to znamená, že bez vědomí správy parku nebudeme moci sami pokácet ani vysadit nové stromy. V některých krajinných parcích se můžeme setkat i s detailními požadavky na obdělávání půdy (např. stanovené termíny sečení trávy, které jsou podmíněny různými vegetačními obdobími chráněných rostlin). Obyvatelé parku jsou navíc povinni dodržovat pravidla, která platí pro každého turistu - především zákaz ničení a znečišťování fauny a flóry.

Z místních územních plánů mohou vyplývat další omezení. Ty diktují požadavky týkající se například maximální výšky budovy, typu střešní krytiny, materiálů použitých na stavbu plotu a dokonce i minimální ozelenění pozemku (procento pokrytí zelenými plochami) nebo možné barevné palety. fasáda.

Jaké zákazy může obsahovat usnesení týkající se krajinného parku

Rezoluce přijatá vojvodským shromážděním může vyústit v zákazy týkající se především:

  • realizovat takové stavební projekty, které mohou mít významný dopad na životní prostředí;
  • likvidace a ničení stromů;
  • provádění změn vodních poměrů (například změna směru odtoku dešťové vody nebo vody ze zdrojů, směr likvidace odpadních vod atd.);
  • budova blíže než 100 metrů od pobřeží;
  • budování budov v pásu širokém 200 m od okraje útesových břehů a v pásu mořského pobřeží;
  • likvidace, napouštění a přeměna vodních nádrží, mrtvých ramen a mokřadů.

Pokud usnesení ohledně parku, o který máme zájem, počítá s výše uvedenými zákazy, těžko získáme stavební povolení.Aby bylo možné tato omezení obejít, musel by mít projekt statut veřejné účelové investice, což je v případě výstavby soukromého rodinného domu vyloučeno. Pokud v usnesení podobné zákazy nebudou, můžeme zahájit stavební řízení.

Pozemek v chráněné krajinné oblasti

Chráněná krajinná oblast je další forma ochrany přírody vytvořená usnesením zemského zastupitelstva, což znamená, že tento dokument obsahuje všechny nejdůležitější informace o tomto území, včetně omezení rozvoje.

Usnesení o vytvoření krajinných oblastí mohou obsahovat stejné zákazy jako usnesení o vytvoření krajinných parků a také určovat tzv. krajinná ochranná pásma, kde se nesmí stavět.

Pozemek v oblasti Natura 2000

Natura 2000 jsou chráněné oblasti ptactva a stanoviště zvláštního významu pro Evropské společenství. Na rozdíl od všeobecného přesvědčení je stavění na nich přijatelné, ale i v tomto případě můžeme narazit na určitá omezení.

Jsou zahrnuty v jejich plánech ochrany, které stanoví nařízením ministr odpovědný za životní prostředí. Tyto plány specifikují podmínky:

  • územní rozvoj, včetně oblastí, kde je rozvoj možný bez poškození území Natura 2000, technické a komunikační infrastruktury, turistické a vzdělávací infrastruktury, jakož i oblastí, které by měly být zalesněny a oblastí vyloučených ze zalesňování;
  • námořní rozvoj;
  • vodohospodářství;
  • ochranná opatření k udržení nebo obnovení řádného stavu ochrany chráněných položek Natura 2000.

V těchto plánech najdeme informace o možných omezeních z hlediska podmínek rozvoje a využití, dále o plochách určených k rozvoji a umístění technické, komunikační, turistické a vzdělávací infrastruktury.

Při plánování stavby domu v oblastech Natura 2000 nebo v jejich blízkosti musíme počítat s tím, že správní úřad vydávající stavební povolení po nás bude požadovat vypracování posouzení vlivů investice na životní prostředí a získání tzv. tzv. posuzování vlivů na životní prostředí. environmentální rozhodnutí.

Formu samotné budovy a její pohledové kvality lze také striktně definovat v platném územním plánu nebo rozhodnutí o podmínkách rozvoje (pokud územní plán neexistuje). Než se tedy rozhodneme koupit pozemek v území Natura 2000 nebo na něm začít stavět, měli bychom se také seznámit s plánem ochrany tohoto území a ustanoveními místního plánu platnými zde.

Pozemek v oblasti chráněné jinou formou ochrany přírody

  • Dokumentační stanice

Jedná se o přírodovědně a naučně významná místa, kde se vyskytují geologické útvary, nahromadění zkamenělin či nerostných útvarů, jeskyně nebo podskalní úkryty nebo fragmenty vytěžených či uzavřených vykopávek.Jejich existence na pozemku jej činí stavebně neatraktivním, protože obvykle v blízkosti takových lokalit jsou zavedena přísná omezení zástavby. Informace na toto téma bychom měli hledat v místním plánu.

  • Ekologické země

Toto jsou oblasti, které si zaslouží ochranu pro zbytky ekosystémů, které jsou důležité pro zachování biodiverzity: přírodní vodní nádrže, rybníky uprostřed polí a uprostřed lesů, trsy stromů a keřů, bažiny, rašeliniště, duny, záplaty nevyužité vegetace, mrtvého ramene, skalních výchozů, srázů, kamenných domů, přírodních stanovišť a lokalit vzácných nebo chráněných druhů rostlin, živočichů a hub, jejich útočišť a míst rozmnožování nebo míst sezónního pobytu. V praxi je velmi obtížné určit, co je ekologické využití a co ne. Proto - abychom si prověřili, zda se na našem pozemku taková forma ochrany přírody nevyskytuje - se musíme seznámit s územním plánem, ve kterém by měly být všechny takové plochy přesně vymezeny.Může se ukázat, že stromy nebo příkopy na pozemku jsou důležitými migračními koridory pro určitý druh, což znamená, že jejich zbavování bude nezákonné a trestné.

  • Přírodní a krajinné komplexy

Jsou to fragmenty přírodní a kulturní krajiny, které si zaslouží ochranu pro své scénické a estetické hodnoty. Jejich přítomnost na pozemku jistě výrazně zvýší jeho hodnotu, ale když na takovém místě plánujeme stavbu domu, můžeme narazit na určitá omezení (v tomto případě ta nejméně omezující). I zde bude naším hlavním zdrojem informací místní územní plán rozvoje.

Jak zkontrolovat zápletku? Objednejte si přehled stránek

Na internetu existují stránky, které nabízejí služby spočívající ve vývoji tzv. terénní zprávy. Jedná se o velmi užitečný nástroj – ušetří vám čas při hledání a analýze dokumentů na obecních úřadech.Stačí přejít na web dané služby, označit oblast, o kterou máte zájem, a zaplatit online.

Pozemek u jezera: pravidla stavby a nastavení pobřeží>

Cena reportáže se odvíjí od rozlohy vybrané oblasti a počtu vybraných témat reportáže. V případě pozemku o výměře 2000 m2 a výběru všech možných témat zprávy je její cena cca 100 PLN. Zpráva o terénu je generována ve formě souboru PDF. Najdeme v něm informace jako:

  • vlastnosti pozemku - informace o povrchu nemovitosti, včetně: geometrických parametrů terénu, umístění nemovitosti, analýzy typů krajinného pokryvu, analýzy svahů;
  • formální a právní omezení - informace o registračních údajích, včetně: stavebních povolení, dopadových zón letiště, forem ochrany přírody, místních plánů územního rozvoje (LSDP) - rozsah, využití území;
  • nebezpečí a nepříjemnosti – čemu je třeba věnovat pozornost, včetně: rizika povodní, hladiny hluku, sesuvů půdy, znečištění ovzduší, elektrického vedení; demografie – informace o okolí, včetně obyvatel;
  • další informace, včetně různých typů informačních map (například cenová mapa nemovitostí).

Postup výstavby v chráněných oblastech

Postup při vyřizování formalit při stavbě domu v chráněné oblasti se do značné míry shoduje s činností plánování výstavby v oblastech, na které se tato ochrana nevztahuje.

Nejprve bychom měli podat na příslušný obecní úřad žádost o vydání rozhodnutí o pozemkových úpravách a podmínkách rozvoje (není nutné, pokud se pozemek nachází v území upraveném místním územním plánem rozvoje). Účastníky řízení budou investor a vlastníci, trvalí užívající či správci nemovitostí nacházejících se v oblasti dopadu zařízení, a tedy i orgány chráněného území (např.ředitel krajinářského parku).

V rozhodnutí o územním plánu a podmínkách územního rozvoje budou upřesněny podmínky potřebné pro projektování - forma a umístění zařízení, způsob zásobování vodou a odvádění odpadních vod, napojení na komunikační a energetické sítě, druh doporučeného způsob vytápění objektu, způsob odvozu tuhého odpadu.

Po obdržení rozhodnutí můžeme přistoupit k vypracování plánu rozvoje pozemku a objednání projektu. Návrh by samozřejmě měl zpracovat autorizovaný architekt a splňovat podmínky obsažené v rozhodnutí (nebo v územním plánu).

Až budeme mít ucelenou projektovou studii, můžeme požádat obec starosty (a v případě měst s právy obce i hejtmana města) o stavební povolení.

V průběhu procesu přípravy výstavby nebo renovace v oblasti pod ochranou životního prostředí bychom měli přísně dodržovat všechna pravidla chování, o kterých se v článku mluví.V opačném případě může být naše jednání považováno za nelegální stavbu, která bude mít za následek příkaz k demolici objektu a vysoké finanční sankce.

Zda koupit pozemek v oblasti pod přírodní ochranou: klady a zápory

Stavba v ekologicky chráněných oblastech má své klady i zápory. Přestože musíme dodržovat přísné požadavky, na oplátku získáváme jistotu, že v okolí nevzniknou žádné zatěžující továrny, zpracovatelské závody ani jiné formy průmyslu. Před rozhodnutím o koupi pozemku v chráněné oblasti se však vyplatí ujistit, zda je nízká cena skutečně výhodná, nebo spíše důsledkem výrazného omezení zástavby.

Právní základ:

Zákon ze dne 16. dubna 2004 o ochraně přírody (tj. Sbírka zákonů z roku 2020, bod 55)

Kategorie:

Provoz domu