V dani ze zboží a služeb je - na rozdíl od daní z příjmu - pronájem vždy považován za ekonomickou činnost, přesněji za službu poskytovanou nájemci. Většina těchto služeb je však osvobozena od DPH.

Proč podléhají pronájmy DPH

To vyplývá přímo z definice ekonomické činnosti přijaté v čl. 15 sec. 2 zákona o dani ze zboží a služeb. Patří sem např. užívání věcí (včetně nemovitostí) nepřetržitě za účelem zisku. Plátcem DPH se tedy stává každý, kdo pronajímá nebo pronajímá nemovitost. To platí bez ohledu na to, zda se jedná o tzv. soukromý nájem (např.zdaněná paušální sazbou), nebo registrovaná podnikatelská činnost zdaněná paušální sazbou daně z příjmu.

Platit DPH je objektivní pojem a nemusí nutně znamenat, že leasing podléhá této dani. Předpisy uvádějí několik výjimek z DPH, které se vztahují na nájemní smlouvy.

Když je aktivní plátce DPH a když je plátce DPH osvobozený

Rozdělení na aktivní a osvobozené poplatníky je charakteristickým znakem DPH a nevyskytuje se u daní z příjmu.

Kdokoli, kdo vykonává činnosti podléhající DPH, může až na výjimky využít subjektivního osvobození vyplývajícího z nízkého obratu. V případě nájmu je obratem částka dlužného nájemného uvedená ve smlouvě plus částka dalších poplatků účtovaných nájemci (tj. poplatky vzniklé v souvislosti se spotřebou energií a služeb správy budov společenstvím nebo bytovým družstvem). ).

Jak zaúčtovat poplatky za energie a DPH při pronájmu nemovitosti>

Pokud celkový obrat nepřesáhne 200 000 PLN za rok, PLN, jsou osvobozeny od daně (samozřejmě v poměru k době pronájmu, např. volná částka pro lidi, kteří začali pronajímat od července, je 100 000 PLN). Pronajímatelé s tímto obratem mají postavení osvobozeného plátce DPH (§ 113 odst. 1 zákona o DPH).

Překročení částky 200 000 PLN za rok znamená ztrátu výše uvedeného osvobození, počínaje měsícem, ve kterém byla tato částka překročena. Poté je třeba podat žádost o registraci, tedy odevzdat formulář DPH-R finančnímu úřadu příslušnému podle místa vašeho bydliště. To by mělo být provedeno přede dnem ztráty výjimky, tedy přede dnem překročení 200 000. obrat PLN. Po obdržení DPH-R vedoucí finančního úřadu zaregistruje žadatele jako aktivního plátce DPH.

Výjimku pro nízký obrat nemohou využít subjekty, které nemají sídlo v Polsku.V případě fyzických osob soud rozumí bydlištěm místo bydliště, což je poněkud v rozporu s právem EU, ale tato praxe převažuje.

Jak je to s DPH při pronájmu nebytových prostor

Kromě subjektivního osvobození (vzhledem k nízkému obratu) existuje i objektivní osvobození nájmu bytových prostor. Podle Čl. 43 sec. 1 bod 36 zákona o DPH jsou od daně osvobozeny služby v oblasti pronájmu nebo pronájmu rezidenčních nemovitostí nebo jejich části, na vlastní účet, výhradně pro účely bydlení.

Jak vidíte, pronájem bytu nájemci, který si v něm uspokojuje své bytové potřeby, je zcela osvobozen od DPH. V tomto případě je obrat pronajímatele irelevantní a může přesáhnout 200 000 PLN. PLN.

Podmínkou tohoto osvobození je pronájem pro "rezidenční účely" . Finanční úřady i soudy již řadu let shodně tvrdí, že pod pojmem „účel k bydlení“ je třeba rozumět způsob užívání osoby, která v objektu bydlí, a to i v případě, že nemá uzavřenou smlouvu. přímo s pronajímatelem, ale prostory užívá v podnájmu.Od daně tak byl osvobozen pronájem bytu společnosti, která prostory pronajímá třetím osobám (za účelem bydlení). Obdobně byly posuzovány situace, kdy společnost pronajímala prostory pro své zaměstnance. V roce 2018 však Nejvyšší správní soud svůj přístup změnil a soudy nyní zastávají stanovisko, že osvobození od DPH se vztahuje pouze na pronájmy pro osoby, které bydlí v pronajatých prostorách. Na všechny podvarianty se nevztahuje subjektivní osvobození, ale nanejvýš subjektivní, tedy do 200 000 PLN. obrat PLN za rok (viz rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 8. května 2018, sp.zn. I FSK 1182/16 a pozdější).

Pokud si nájemce ohlásí vlastní provozovnu v pronajatých prostorách, tedy v přihlášce uvede adresu naší nemovitosti, nic se nemění. Pokud se však v prostorách provozuje obchodní činnost, může úřad považovat předmětnou výjimku za ztracenou.

Jak přidat obrat

Až do limitu 200 000PLN mimo jiné nezahrnuje dosažený obrat z činností osvobozených od daně, ovšem s výjimkou transakcí souvisejících s nemovitostmi. To znamená, že pokud pronajmete více nemovitostí, bytových i nebytových, obrat se sčítá.

Poplatky za energie nejsou „realitními transakcemi“, takže pokud se na jejich přefakturace vztahuje výše popsaná předmětná výjimka – nejsou zahrnuty do limitu 200 000,-. PLN.

Jaká sazba DPH u pronájmu po překročení hranice 200 tis. PLN

Po překročení celkové částky 200 000 jiný pronájem než bydlení by měl být zdaněn sazbou DPH 23 %.

Příklad: Daňový poplatník si pronajme 10 bytů a 2 parkovací místa. V listopadu přesáhl obrat z pronájmu 200 tisíc. zlotý. To znamená, že již tento měsíc by měl zdanit nájem parkovacích stání sazbou 23 %, i když není zapsán v registru aktivních plátců DPH.Ztráta osvobození znamená nutnost podat formulář DPH-R, což má za následek zápis do takového registru, ale celý proces zápisu může trvat až několik měsíců.

Jak je to s DPH při pronájmu manželského páru

Manželství neuvedené v čl. 15 sec. 1 zákona o DPH jako kategorie plátců daně. Poplatníky tedy mohou být oba manželé nebo jeden z nich – podle toho, kdo nájemní smlouvu uzavřel. To platí i pro situaci, kdy je pronajímána nemovitost tvořící společné jmění manželů. Nájemní smlouvu pak může uzavřít pouze jeden z manželů se souhlasem druhého.

Pokud jsou manželé smluvními stranami společně, stává se každý z nich samostatným plátcem DPH - z poloviny nájmu a dalších poplatků. Každý pak používá samostatný limit 200 000. PLN obrat bez DPH.

Musí pronajímatel vystavovat faktury

Vzhledem k tomu, že pronájem nemovitosti podléhá DPH, podléhá také fakturaci. Obecně platí, že každý plátce DPH je povinen vystavovat faktury dokládající poskytnutí služeb.

V umění. 106b zákona o DPH však zavedl několik výjimek. Nepotřebujete např. vystavovat faktury:

  • pro subjekty, které nevykonávají podnikatelskou činnost;
  • dokumentační činnost osvobozená od DPH podle předmětu a předmětu;
  • dokumentační služby pronájmu a dalšího prodeje médií.

Avšak vzhledem k tomu, že potřebujete vést nějaké záznamy o obratu a tržbách, jsou faktury docela dobrým a pohodlným řešením. Poskytují základní údaje o smluvních stranách, název služby (nájem, další poplatky dle smlouvy), cenu, sazbu DPH a výši DPH.

U pronájmu bytu (a dalších poplatků) by vaše faktura měla obsahovat:

  • datum vydání;
  • pořadové číslo;
  • jména a příjmení nebo jména plátce daně a kupujícího zboží nebo služby a jejich adresy;
  • název (typ) služby a rozsah (např. měsíc) poskytovaných služeb;
  • jednotková cena služby (tj. sjednané nájemné a částky za energie);
  • celková pohledávka (jak je uvedeno výše);
  • označení právního základu pro osvobození od DPH (v tomto případě se jedná o čl. 43 odst. 1 bod 36 zákona o DPH u pronájmu a § 3 odst. 1 bod 11 nařízení o osvobození od daně za poplatky).

Pokud pronajímatel eviduje obrat pomocí registrační pokladny a poskytuje služby pronájmu fyzickým osobám, které nepodnikají, je ke kopii faktury zbývající poplatníkovi (tj. pronajímateli) přiložen účtenkový doklad dokládající tento prodej. .

Potřebuje pronajímatel pokladnu

Poskytování služeb fyzickým osobám, které nepodnikají, by mělo být evidováno pomocí registrační pokladny. Tato povinnost se vztahuje na všechny plátce DPH, jejichž obrat u těchto osob přesáhne 20 000 PLN. PLN ročně.

Pronájem nemovitostí a přefakturace energií - i když obrat přesáhne 20 000,-. PLN - může využít výjimku z registrační pokladny uvedenou v nařízení o výjimkách z povinnosti vést evidenci pomocí registračních pokladen. Upřesňuje, že z povinnosti evidovat jsou zproštěny činnosti uvedené v příloze nařízení, nejdéle však do 31. prosince 2021, včetně:

  • pronájem a správa vlastních nebo pronajatých nemovitostí, pokud:
  1. poskytnutí těchto služeb bylo plně doloženo fakturou nebo
  2. za činnost vykonávanou prostřednictvím pošty, banky nebo družstevní záložny obdrží poskytovatel služby úhradu v plné výši (resp. na bankovní účet poplatníka nebo na účet poplatníka u družstevní záložny, jejíž je členem) a z evidence a evidence dokládající platbu jednoznačně vyplývá, o jakou konkrétní činnost se jednalo (pol25);
  • poskytování služeb pro fyzické osoby nepodnikající a zemědělce s paušálním výdajem, pokud poskytovatel služby přijímá úhradu za činnost vykonávanou v plné výši prostřednictvím pošty, banky nebo družstevní záložny (resp. na bankovní účet poplatníka nebo na účet poplatníka v družstevní záložně, jejímž je členem) az evidence a dokladů o platbě jednoznačně vyplývá, o jakou konkrétní činnost se jednalo (bod 37);
  • pronájem pozemků a předání pozemku do trvalého užívání (bod 38).

V bodech 25 a 37 přílohy je jasně uvedeno, že přijímání nájemného a doplatků od nájemců v hotovosti nezbavuje poplatníka pokladny, pokud pronajímatel vždy nevystavuje faktury nájemcům.

Právní základ:

  • Zákon ze dne 11. března 2004 o dani z přidané hodnoty (Sbírka zákonů z roku 2018, položka 2174, ve znění pozdějších předpisů)
  • Nařízení ministra financí ze dne 20. prosince 2013 o osvobození od DPH a podmínkách uplatnění těchto osvobození (Sbírka zákonů z roku 2018, položka 701, v platném znění)
  • Nařízení ministra financí ze dne 28. prosince 2018 o výjimkách z povinnosti vést evidenci pomocí registračních pokladen (Sbírka zákonů z roku 2018, pol. 2519)

Kategorie:

Provoz domu